Popyt na rynku mieszkaniowym jest nadal w znaczącym stopniu finansowany ze środków własnych gospodarstw domowych, co ogranicza ryzyko dla stabilności finansowej – ocenia NBP. Z danych banku centralnego wynika, że w IV kwartale 2020 r. 60 proc. transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym (w siedmiu największych miastach) finansowanych było gotówką (4 mld zł). To nieco niższy wskaźnik niż w poprzednich kwartałach i latach, gdy sięgał nawet ponad 70 proc., co wskazuje na rosnący udział kredytu.
Banki są ostrożne
Według NBP czynnikiem zwiększającym ryzyko byłoby właśnie istotne zwiększenie finansowania zakupów mieszkań kredytem, szczególnie w razie pojawienia się popytu wywołanego oczekiwaniem wzrostu cen mieszkań (spekulacyjnego). Obecnie nie obserwuje się takiego zjawiska – ocenia NBP, uwzględniając dane na koniec kwietnia. Kredyty mieszkaniowe jednak bardzo szybko puchną, w marcu, kwietniu i maju sprzedaż sięgnęła rekordowych poziomów, po 7,5 mld zł. To prawie 40 proc. więcej niż średnia miesięczna sprzedaży z 2019 r., najlepszego roku od dekady. Przez to udział kredytów w zakupach lokali może w kolejnych kwartałach wzrosnąć. Szczególnie, że eksperci wskazują, że istotna część popytu gotówkowego (inwestycyjnego i motywowanego chęcią ochrony kapitału przed inflacją) została już zaspokojona. Z kolei stopy procentowe są historycznie niskie, a potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal duże. A ceny mieszkań mogą nadal rosnąć (wyższe koszty budowy, spory wzrost wynagrodzeń w gospodarce). „Dynamika przyrostu kredytów i warunki ich udzielania nie wskazują na rozluźnienie standardów kredytowych, mogące skutkować nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych w przyszłości" – ocenia NBP.
Jednak zdaniem Turka obserwowany duży wzrost sprzedaży hipotek jest odreagowaniem po sytuacji z początku epidemii, kiedy banki przykręciły kurki z kredytami. – Dziś osoby, którym kredytu kilka czy kilkanaście miesięcy temu odmówiono, mogą wrócić do realizacji planów mieszkaniowych. Mimo że banki oferują najtańsze kredyty w historii, a sytuacja na rynku pracy jest dobra, to i tak wciąż odrzucana jest duża, bo około 30-proc., część wniosków kredytowych. Banki nie rozdają kredytów lekką ręką. Nie mamy też tak dynamicznego przyrostu zadłużenia jak przed laty. NBP słusznie zauważa, że ludzie powinni poradzić sobie z regulowaniem zaciąganych dziś zobowiązań. Kredyty nie są przecież udzielane na 140 proc. wartości nieruchomości – dodaje Turek. Ryzykiem jest jednak skala oczekiwanych podwyżek stóp procentowych.
Marcin Materna, dyrektor działu analiz Millennium DM:
Trudno powiedzieć, na ile gruntowna jest analiza NBP, który kilka lat temu przestrzegał przed ryzykiem bańki na rynku nieruchomości przy niższych poziomach cenowych i podobnej koniunkturze. To trochę wygląda na ocenę tu i teraz, bez badania scenariuszy rozwoju sytuacji – faktycznie, dzisiaj problemu z obsługą kredytów nie ma, bo stopy są niskie, bezrobocie także, a pensje rosną. Szybko rosnące ceny sugerują właśnie nierównowagi popytu i podaży, a nie ich brak. Co do braku popytu spekulacyjnego, to rozumiem, że zajął go popyt mający na celu uchronienie wartości pieniądza w czasie, który – z powodu działań NBP – traci z dnia na dzień na wartości z powodu inflacji, na którą ten nie reaguje. Nie jestem przekonany, że w skutkach się on bardziej różni od spekulacyjnego – pieniądze szukające ochrony płyną na rynek nieruchomości, powodem nie są w części potrzeby mieszkaniowe. Generalnie raport NBP jest zgodny z popularną ostatnia linią informacyjną banków centralnych, że wszystkie niekorzystne zjawiska w gospodarkach są przejściowe (inflacja, spadek podaży, wzrost cen mieszkań, druk pieniądza) i moim zdaniem nie powinien uspokajać ani banków ani kupujących obecnie mieszkania, że wszystko jest normalne i rynek nieruchomości nie jest zagrożony pęknięciem bańki.
