Porady ekspertów
Nie zawsze musisz mieć zgodę sąsiada i urzędnika
Czy rozbierając stary dom, potrzebujesz pozwolenia na postawienie w tym samym miejscu nowych ścian budynku? Czy możesz wybudować w granicy działki bez pozwolenia na budowę i zgody sąsiada?
Magdalena Sośniak, radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto (CDZ)
Rz: Czytelnik chciałby wybudować dom w granicy działki. Czy zawsze musi mieć na to zgodę sąsiada? A jeśli sąsiad jej nie da?
Magdalena Sośniak: Nie ma konieczności uzyskania zgody sąsiada na zabudowę na granicy, jeżeli jest ona dopuszczalna zgodnie z rozporządzeniem o warunkach technicznych (patrz ramka poniżej). Warunki te pozwalają na zabudowę w granicy budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę działki sąsiada, jeżeli zabudowę w granicy dopuszczają przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.
W pozostałych wypadkach bez uzyskania zgody sąsiada możliwe jest wzniesienie budynku zwróconego do jego działki ścianą z oknami lub drzwiami w odległości co najmniej 4 m. Natomiast w przypadku ściany bez okien lub drzwi zwróconych w stronę działki sąsiada wystarczy odległość 3 m. Warto zwrócić uwagę, iż – zgodnie z orzecznictwem – ściana wypełniona luksferami nie jest traktowana jako ściana z otworami okiennymi, lecz jako ściana pełna.
Ponadto przepisy dopuszczają sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią do ściany budynku na sąsiedniej działce. Dotyczy to także nieruchomości dopiero projektowanej w sąsiedztwie, dla której istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Jednakże w przypadku budynków bezpośrednio przylegających do ścian sąsiada konieczne jest spełnienie dodatkowego wymogu: część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki może mieć długość i wysokość nie większą, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (§ 12 ust. 3 pkt 2).
Natomiast brak zgody sąsiada na zabudowę niespełniającą warunków technicznych zamyka możliwość realizacji takiej inwestycji.
Co – jaki element domu, budynku – może się znajdować na granicy działki – ława fundamentowa, elementy elewacji, balkon, fragment dachu, rynny? Jak te kwestie regulują przepisy?
Zgodnie z nowelizacją rozporządzenia o warunkach technicznych z lipca 2009 roku niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy, niż przewidywały to wcześniejsze przepisy (§ 12 ust. 5 rozporządzenia).
Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Wcześniej w przypadku ściany bez otworów odległość okapu od granicy mogła wynieść najmniej 2,2 m, a tarasu, balkonu czy schodów – 1,7 m. Natomiast dla ściany z otworami odległości te wynosiły odpowiednio 3,2 i 2,7 m.
Należy podkreślić, iż wymogi dotyczące tych odległości uregulowane przez rozporządzenie o warunkach technicznych odnoszą się wyłącznie do części naziemnych budynku i związane są głównie z potrzebą ochrony przeciwpożarowej. Co do zasady więc dla podziemnych części budynku nie ma ograniczeń technicznych i np. garaż podziemny lub piwnicę można usytuować bezpośrednio przy granicy działki.
Bez zgody sąsiada możliwe jest wzniesienie budynku zwróconego do jego działki ścianą z oknami lub drzwiami w odległości co najmniej 4 m
A czy na postawienie na granicy działki garażu blaszaka, kontenera albo altanki czy wiaty na drewno też trzeba mieć pozwolenia – formalne i od sąsiada?
Altanę lub wiatę zaliczamy do budowli. Jeśli mają one ściany, to spełniają funkcje użytkowe budynków o przeznaczeniu gospodarczym. Minimalna odległość od granicy takiego obiektu wynosi więc 4 m albo 3 m – jeśli w ścianie zwróconej ku granicy nie ma okien ani drzwi. Ponadto można go postawić bezpośrednio przy granicy na podobnych warunkach jak budynek.
Jeżeli wiata czy altana nie mają ścian, to nie ma podstaw do stosowania przepisów dotyczących konieczności zachowania odległości budynków od granicy działki. Budynek gospodarczy typu blaszak jest obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b ustawy – Prawo budowlane i jego postawienie wymaga co do zasady uprzedniego uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
