Porady
Głosowanie przez pełnomocnika we wspólnocie
Rozmowa z Sylwią Galiszkiewicz, radcą prawnym, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, oddział we Wrocławiu
Kogo właściciel mieszkania może umocować do reprezentacji wobec wspólnoty mieszkaniowej? Czy można udzielić pełnomocnictwa zarządcy wspólnoty albo najemcy lokalu?
Właściciel lokalu może ustanowić pełnomocnika do wszystkich spraw związanych z jego relacjami ze wspólnotą (np. odbierania pism od zarządu, wnoszenia opłat) jak i do głosowania nad uchwałami. Zgodnie bowiem z ogólną zasadą, uregulowaną przez przepis art. 95 kodeksu cywilnego [dalej k.c.], można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela (pełnomocnika) w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (mocodawcy).
Ograniczenia w tym zakresie mogą wynikać tylko z ustawy albo z właściwości czynności prawnej. Jedno z nich wprowadza art. 108 k.c., który stanowi, że pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten ma zastosowania także w przypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Niepożądane jest zatem udzielania pełnomocnictw do głosowania przez pełnomocnika nad uchwałą, która dotyczy tego pełnomocnika w sposób bezpośredni. W praktyce chodzi tu o osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, np. w przypadku głosowania uchwał o odwołanie lub powołanie członka zarządu lub zarządcy, gdy zarząd został powierzony. Zasadniczo nie ma natomiast przeszkód, by właściciel lokalu udzielił pełnomocnictwa osobie trzeciej: najemcy lokalu, właścicielowi innego lokalu, zarządcy innej nieruchomości.
Czy można mieć kilku pełnomocników? Które pełnomocnictwo jest ważne, jeśli wystąpi kolizja?
Prawo nie zabrania ustanowienia kilku pełnomocników z takim samym zakresem umocowania. W takim przypadku każdy z nich może działać samodzielnie, chyba że inaczej określono w treści pełnomocnictwa.
W jakich przypadkach pełnomocnictwo może być udzielone ustnie, a kiedy wymagana jest forma pisemna?
To zależy od rodzaju pełnomocnictwa i zakresu umocowania. Ze względu na zakres przedmiotowy wyróżnia się pełnomocnictwo ogólne, pełnomocnictwo rodzajowe oraz do poszczególnej czynności, wymagane gdy ustawa tak stanowi. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu (dla właściciela lokalu takimi czynnościami może być np. wnoszenie zaliczek na koszty zarządu). Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. głosowanie nad uchwałą o wysokości tych zaliczek) potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, zwane pełnomocnictwem rodzajowym.
Pełnomocnictwo ogólne musi być pod rygorem nieważności, udzielone na piśmie. Pełnomocnictwo powinno zawierać co najmniej oznaczenie mocodawcy oraz pełnomocnika, datę udzielenia, a także precyzować zakres umocowania. Warto w treści pełnomocnictwa wyraźnie zapisać, że obejmuje ono umocowanie do podejmowania w imieniu mocodawcy czynności zwykłego zarządu.
Pełnomocnictwo rodzajowe musi mieć taką formę, jaką winna mieć czynność, do dokonania której upoważnia. Winno też określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot, np. upoważniać do reprezentowania mocodawcy na zebraniu wspólnoty zwołanym na oznaczony dzień, w tym do głosowania nad podejmowanymi na zebraniach uchwałami zgodnie z przewidzianym porządkiem obrad. Nadto pełnomocnictwo może zawierać dodatkowe elementy, np. wskazanie, w jaki sposób pełnomocnik ma oddać swój głos.
Czy to prawda, że do głosowanie nad uchwałami, których realizacja wymaga aktu notarialnego (np. wyodrębnienie lokalu po adaptacji strychu, powierzenie zarządu itp.) wymagane jest pełnomocnictwo notarialne?
Generalnie (z zastrzeżeniem wymogu formy pisemnej dla pełnomocnictwa ogólnego) pełnomocnictwa udzielić można w dowolnej formie, w tym w formie ustnej. Zgodnie jednak z treścią przepisu art. 99 par. 1 k.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Co za tym idzie, jeżeli na zebraniu zapadać mają uchwały wymagające formy notarialnej, wymagane jest wówczas pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
