Czy bez pisemnej umowy najmu można wykupić mieszkanie od gminy

źródło: Archiwum

Brunon Paul, radca prawny

+zobacz więcej zdjęć

Od urodzenia razem z rodziną mieszkam w lokalu, którego właścicielem jest gmina. Parę lat temu gmina chciała nas eksmitować, ale na mocy ustawy z 2000 r. o ochronie praw lokatorów (art. 30) sąd oddalił pozew, jako że tytuł prawny do lokalu należał nam się niejako "automatycznie".

Nie wiem, co zrobić dalej, jaki złożyć wniosek itp., żeby administracyjnie uporządkować sytuację. Czy z tytułem prawnym, który otrzymuje się na mocy tej ustawy, ma się prawo do wykupu takiego mieszkania?

Słyszałam też, że gmina może podwyższyć mi czynsz 4 razy. Od czasu wyroku w 2007r. nic się nie wydarzyło, jestem tam wciąż zameldowana i płacę rachunki jak dawniej. Boję się jednak ruszyć tę sprawę. Mieszkam tam razem z bratem, oboje jesteśmy studentami.

- A.B.

Odpowiada Brunon Paul, radca prawny z Krakowa:

Zacznijmy od wyjaśnienia, o co chodzi z „automatycznym” nabyciem tytułu prawnego do lokalu. 10 lipca 2001 r. weszła w życie ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (uochpl). Osoby, które w dniu wejścia w życie tej ustawy zajmowały lokale bez tytułu prawnego przez przynajmniej 10 lat, stały się z mocy prawa ich najemcami od 10 lipca 2002 r., chyba że właściciele tych lokali wnieśli powództwo o eksmisję lub o ustalenie nieistnienia stosunku najmu między 10 lipca 2001 a 10 lipca 2002 r. (art. 30 ust. 1 uochpl). Prawdopodobnie gmina, w której mieszka czytelniczka, spóźniła się z powództwem i dlatego sąd oddalił jej pozew. Skutek jest taki, że od 10 lipca 2002 czytelniczka jest w świetle prawa najemcą i to wcale nie gorszym niż najemcy dysponujący pisemną umową najmu.

W jej sytuacji brak pisemnej umowy może się nawet okazać atutem. Zgodnie z art. 660 kodeksu cywilnego, w przypadku niezawarcia na piśmie umowy najmu, poczytuje się taką umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Każdy najemca lokalu gminnego na czas nieoznaczony ma prawo złożyć wniosek o wykup zajmowanego lokalu. Dodatkowo takiemu najemcy przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu (art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ; dalej ugn) , a to oznacza, że gmina może sprzedać czytelniczce lokal bez przetargu (art. 37 ugn). Jeżeli czytelniczka zdecyduje się wykupić mieszkanie, to – za zgodą rady gminy - może liczyć na bonifikatę, nawet do 90 % ceny (art. 68 ugn).

Odpowiadając na pytanie o możliwą podwyżkę czynszu musimy wrócić do art. 30 ustawy o ochronie praw lokatorów. W dniu nawiązania umowy najmu z mocy prawa czynsz najmu za lokal jest naliczany czynsz w wysokości 3 proc. wartości odtworzeniowej. Wynika to bezpośrednio z treści ust. 2 tego artykułu. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi zaś iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Informację o aktualnej wysokości tego wskaźnika dla miasta lub województwa można uzyskać telefonicznie w wydziale mieszkalnictwa w urzędzie gminy. Gmina może wprawdzie podwyższyć czynsz, ale musi to zrobić w drodze pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust.3). Podwyżka przekraczająca 3 proc. wartości odtworzeniowej powinna być uzasadniona. Za zawsze uzasadnioną przepisy uważają podwyżkę w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Skoro do tej pory czytelniczka nie otrzymała z gminy pisma wypowiadającego wysokość czynszu, to nadal płaci ona czynsz w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej liczonej na dzień nawiązania umowy najmu z mocy prawa.