Opinie
Ile należy się Kowalskiemu, gdy traci grunt pod drogami, czyli specprzepisy drogowe – epizod II
Za sprawą niejasnych przepisów dochodziło i niestety nadal dochodzi do tego, że wartość gruntów zabieranych pod drogę, a tym samym wysokość odszkodowania z tego tytułu kreują sami rzeczoznawcy - pisze Magdalena Małecka-Pilujska, rzeczoznawca majątkowy
- Pani Magdo! Czy pani widzi, ile chcą mi zapłacić! Przecież moja nieruchomość jest warta dużo więcej! – skarżył się Piotr wymachując ręką, w której trzymał jakiś opieczętowany dokument.
- Rozumiem, że dostał pan decyzję o odszkodowaniu? – zapytałam.
- Tak, proszę spojrzeć – podał mi pismo. – Takie odszkodowanie mi przedstawiono, ale ja nie wiem, czy to jest sprawiedliwe, nie znam się na tym, choć wydaje mi się, że to za mała kwota!
Wzięłam do ręki pismo i szybko je przeczytałam.
– No tak…. Spróbuję przedstawić panu sprawę odszkodowania i warunków, które powinno uwzględniać i w jaki sposób powinno być liczone. To w pewnym sensie naświetli sprawę, czy odszkodowanie, które panu proponują jest sprawiedliwe.
Przede wszystkim sprawiedliwą zapłatę gwarantuje obywatelom Konstytucja RP, która wskazuje, że wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Słuszne odszkodowanie – jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w jednym ze swych wyroków – to świadczenie ekwiwalentne w stosunku do wartości wywłaszczonej nieruchomości, pozwalające na odtworzenie praw właściciela rzeczy przejętej przez państwo.
- Rozumiem – przerwał mi Piotr. – Czyli powinienem dostać tyle pieniędzy, ile warta jest moja nieruchomość?
- Tak i teoretycznie sprawa wydaje się prosta, a rzeczywistość doświadcza nas wszystkimi trudnościami. Bo proszę się zastanowić, co to znaczy „tyle, ile warta jest nieruchomość”? Tyle, za ile mogę ją sprzedać, czy tyle, za ile mogę ją odtworzyć, tzn. kupić grunt i wybudować budynek? A co w sytuacji, kiedy mój budynek jest już stary i zniszczony? Nie da się przecież wybudować takiego samego starego budynku. Na nieruchomości mogą znajdować się inne nakłady: nasadzenia, budowle, obiekty dobrze prosperującej firmy. Wtedy zabranie nieruchomości spowoduje nie tylko fizyczną utratę gruntu z obiektami, ale również straty przedsiębiorstwa. A jeśli jestem tylko współwłaścicielem i przysługuje mi jedynie udział ułamkowy w traconej nieruchomości…? Im głębiej się zastanowimy, tym więcej problemów się pojawia.
- Myślałem, że sprawy zajmowania gruntów pod drogę, o których mówiła mi pani ostatnio, są skomplikowane, ale teraz widzę, że ustalenie odszkodowania wcale nie będzie łatwiejsze – podsumował mój wstęp Piotr.
| Tej stronie patronuje Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych |
 |
Zacznijmy może od tego, że ustawodawca uregulował pewne kwestie odszkodowania w ten sposób, że:
Po pierwsze
Uznał, że wywłaszczenie własności nieruchomości (użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego) następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości traconych praw. Zatem, przykładowo, jeśli jestem użytkowaniem wieczystym gruntu, to należy mi się odszkodowanie równe wartości takiego prawa użytkowania wieczystego, a nie równe wartości prawa własności, bo takiego prawa wywłaszczony nie miał i nie utracił.
Po drugie
Jako podstawowy rodzaj wartości dla ustalenia wysokości odszkodowania wskazał wartość rynkową nieruchomości. Wskazał też, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się zamiast niej wartość odtworzeniową, czyli taką, która odzwierciedla koszty odtworzenia takiej samej (podobnej) nieruchomości, a więc zakup gruntu i odtworzenie części składowych, które się na tym gruncie znajdują (np. budynków), ale z uwzględnieniem stopnia zużycia. Niestety, zdarza się w tych warunkach, szczególnie w małych miejscowościach, że wartość rynkowa nieruchomości jest niższa od jej wartości odtworzeniowej, wtedy odszkodowanie nie pokrywa kosztów „fizycznego” odtworzenia takiej samej nieruchomości w porównywalnym, innym miejscu.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
