Czy trzeba udowodnić, skąd pieniądze na mieszkanie?

Razem z narzeczonym planujemy kupić od gminy 1-2 mieszkania (docelowo do wynajęcia). Mój narzeczony jest Anglikiem. Czy są jakieś ograniczenia z tym związane? Jeśli tak, to czy lepiej jest umieścić w umowie oboje nas jako współwłaścicieli, czy tylko mnie (narzeczony nie ma nic przeciwko)? A jeżeli tylko mnie, to czy muszę jakoś udowodnić źródło, z którego mam pieniądze?

- S.Z.

Obywatele Wielkiej Brytanii, która jest członkiem Europejskiego Obszaru Gospodarczego, mogą nabywać w Polsce bez zezwolenia zarówno lokale mieszkalne jak i udział w gruncie związany z prawem własności lokalu mieszkalnego, gdyż jest to prawo przynależne do lokalu i jest z nim ściśle związane. Również nabycie działki gruntu zabudowanej domem jednorodzinnym nie wymaga uzyskania zezwolenia, pod warunkiem, że grunt ów nie stanowi nieruchomości rolnej lub leśnej. Do 2017 r. na zakup tych rodzajów nieruchomości co do zasady trzeba uzyskać zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Wszystko to wynika z przepisów ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Odpowiadając zatem na pierwsze pytanie czytelniczki – narzeczony może nabyć od gminy lokale na własność lub na współwłasność bez żadnych ograniczeń pod warunkiem, że nie nabywa nieruchomości zakwalifikowanej w miejscowym planie zagospodarowania jako nieruchomości rolne lub leśne.

Kolejne pytania czytelniczki dotykają innego problemu – podatkowego. Choć sam fakt zakupu nieruchomości nie rodzi obowiązku podatkowego, to fiskus może dociekać, skąd czytelniczka miała pieniądze na zakup nieruchomości lokalowych lub udziału w nich (w przypadku nabycia na współwłasność). O samej transakcji urząd skarbowy dowie się w prosty sposób – od notariusza, który sporządzi akt notarialny sprzedaży.

Urząd skarbowy może uznać, że uzyskiwane przez czytelniczkę dochody nie są wystarczające do sfinansowania takiego wydatku i wezwie ją do wyjaśnienia, skąd miała pieniądze na zakup nieruchomości. Jeśli czytelniczka nie będzie w stanie wykazać, że stać ją było na zakup dzięki własnym oszczędnościom albo kredytowi z banku, urząd może podejrzewać, że pieniądze pochodziły z niezgłoszonej darowizny lub pożyczki. Problem w tym, że jeśli jest to darowizna od narzeczonego, to trzeba odprowadzić od niej podatek, gdyż narzeczony nie jest zaliczany do kręgu najbliższej rodziny, od której darowizny zwolnione są z podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Co więcej, zgodnie z art. 14 ust. 3 w związku z art. 15 ust. 1 tej ustawy, darowizna od narzeczonego jest opodatkowana według najwyższych stawek. Narzeczony, jako osoba spoza rodziny, należy bowiem do tzw. III grupy podatkowej. Jeżeli darowizna nie przekracza 10 278 zł to podatek wynosi 12 proc. tej kwoty. Przy darowiźnie mieszczącej się w przedziale 10 278 - 20 556 zł podatek wynosi 16 % od nadwyżki ponad 10 278 zł plus 1 233 zł 40 gr. Po przekroczeniu kwoty 20 556 zł czytelniczka musiałaby zapłacić 20 % nadwyżki ponad tę kwotę plus 2 877 zł 90 gr.

Darowiznę lepiej zgłosić urzędowi skarbowemu i zapłacić od niej podatek w odpowiednim terminie (miesiąc), gdyż jeśli później, w toku postępowania kontrolnego, podatnik powoła się na darowiznę jako źródło przychodu, urząd nałoży 20 % podatku.

Zasady opodatkowania darowizn dotyczą nie tylko darowizny pieniędzy, ale również darowizny nieruchomości (lokalu mieszkalnego) z tą różnicą, że darowizna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, więc do notariusza należy obowiązek pobrania i wpłacenia należnego podatku do kasy fiskusa.

Jest jednak sposób na uniknięcie podatku od darowizny: ślub. Darowizna pieniędzy od małżonka jest bowiem zwolniona od podatku, podobnie jak darowizna nieruchomości lub udziału w nieruchomości. Trzeba tylko zgłosić ją w urzędzie skarbowym w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w przypadku pieniędzy dodatkowo udokumentować jej otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy albo rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.