Rynek mieszkaniowy wyszedł z kryzysu

źródło: Archiwum

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• W 2010 roku rynek komercyjny odbije się od dna

Tak twier­dzą opty­mi­ści, wska­zu­jąc na kil­ku­dzie­sięcio­pro­cen­to­wą dy­na­mi­kę wzro­stu sprze­da­ży rok do ro­ku, ja­ką po I kwar­ta­le mo­gą się po­chwa­lić czo­ło­we kra­jo­we fir­my de­we­lo­per­skie

Rynek nie doszedł jeszcze do siebie – przekonują tymczasem inni, argumentując, że liderzy mogą się wykazać dynamicznym wzrostem sprzedaży dzięki niskiej, kryzysowej bazie i problemom konkurentów. Gdzie leży prawda? Jak to zwykle bywa – gdzieś pośrodku.

Półtora roku po katastrofie

Miniony rok, szczególnie pierwsze jego miesiące, był dla mieszkaniowych deweloperów niezwykle trudny. Zaostrzone warunki udzielania kredytów hipotecznych sprawiły, że jeszcze w IV kwartale 2008 r. prawie z dnia na dzień popyt na mieszkania się załamał. Mimo iż od początku drugiego kwartału minionego roku można było mówić o stopniowej odbudowie sprzedaży, jednak w porównaniu z wynikami, jakimi deweloperzy chwalili się w latach wcześniejszych, ubiegłoroczne rezultaty były słabe. Szacuje się, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce wyniosła około 45 tys. wobec nawet 80 tys. transakcji rocznie zawieranych w czasach boomu (badania Reas).

Na spadek sprzedaży nałożył się wzrost podaży nowych mieszkań, o których budowie zdecydowano jeszcze przed załamaniem. Do tego na rynku wtórnym doszło do prawdziwego wysypu ofert sprzedaży praktycznie nowych mieszkań, kupowanych w celach inwestycyjnych w latach 2005 – 2007. Nadpodaż sprawiła, że wielu deweloperów zdecydowało się na wstrzymanie realizacji nowych inwestycji. Załamaniu sprzedaży towarzyszyły również głębokie spadki cen lokali, sięgające ponad 20 proc. dla niektórych lokalizacji.

Z każdym kolejnym miesiącem 2009 r. sytuacja stopniowo się polepszała. Sprzyjała temu poprawa nastrojów konsumentów związana z nie najgorszą na tle innych krajów Europy sytuacją gospodarczą w Polsce, uruchomienie, choć wciąż w ograniczonym wymiarze, akcji kredytowej przez banki oraz wsparcie udzielane kupującym przez rządowy program do obsługi kredytów „Rodzina dla swoim”. Najwięksi deweloperzy, zachęceni wzrostem sprzedaży, szacowali, że 2010 r. będzie dla nich zdecydowanie lepszy. Niektóre z giełdowych spółek, takie jak J.W. Construction czy Polnord, zapowiadały nawet 50-proc. wzrost sprzedaży mieszkań w skali roku. Większość z liczących się graczy na rynku już pod koniec minionego roku zdecydowało się na uruchomienie nowych inwestycji mieszkaniowych, przygotowując się na oczekiwany wzrost sprzedaży.

Nie najgorszy początek

Czy po pierwszym kwartale można już powiedzieć, że rynek ma się zdecydowanie lepiej? Wyniki sprzedaży giełdowych deweloperów napawają optymizmem. Znakomita większość firm z GPW nie tylko zanotowała znaczący wzrost rok do roku, co, biorąc pod uwagę skalę zapaści rynku w I kwartale 2009 r., nie jest szczególnie wielkim sukcesem, ale również może się pochwalić dwucyfrowym wzrostem sprzedaży w porównaniu z końcem 2009 r.

Pięciu najskuteczniejszych w pierwszym kwartale 2010 r. giełdowych deweloperów sprzedało w sumie około tysiąca mieszkań, podczas gdy kwartał wcześniej było to 800 transakcji. Nie są to jeszcze rezultaty na miarę marzeń deweloperów, jednak krok w dobrym kierunku został zrobiony. Coraz więcej również się buduje – jak wynika z danych GUS, w I kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę 11,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem o ponad 53 proc. wyższym niż przed rokiem. Jak szacuje Open Finance, w ciągu ostatnich 12 miesięcy rozpoczęto budowę 146,7 tys. mieszkań, o 8,4 proc. mniej niż przed rokiem, ale równocześnie o 3,5 proc. więcej niż na koniec lutego.

Analitycy ostrzegają jednak przed hurraoptymizmem. Rewelacyjne wyniki sprzedaży pozostają domeną największych i najbardziej renomowanych deweloperów, którzy nie mają problemów z uruchomieniem nowych inwestycji i odbudowaniem oferty mieszkań i korzystają na słabości konkurencji. W skali całego rynku wzrost sprzedaży ma być znacznie mniej imponujący.

O kredyt inwestycyjny wciąż niełatwo

Mniejsi gracze często mają problemy ze zdobyciem finansowania bankowego dla inwestycji. O ile banki chętniej finansują zakupy mieszkań, udzielając kredytów hipotecznych, o tyle awersja sektora bankowego do deweloperów utrzymuje się. Jak wynika z szacunków CEE Property Group, obecnie tylko siedem – dziewięć banków finansuje nowe projekty deweloperskie, włączając w to banki specjalizujące się w finansowaniu projektów komercyjnych (budynki biurowe i centra handlowe). W 2008 r. finansowaniem branży mieszkaniowej zajmowało się aktywnie 25 banków działających w Polsce. Banki wymagają od niektórych deweloperów wkładu gotówkowego przekraczającego 20 proc. kosztów inwestycji.