Jak zmienić sytuację prawną starej samowoli budowlanej

Budynek wybudowany przed laty z naruszeniem prawa można zalegalizować. Zwykle nie trzeba za to płacić

- Budynek usługowy został wybudowany w roku 1980 ubiegłego wieku. Jego właściciel zrobił to bez wcześniejszego załatwienia formalności budowlanych. Teraz chce obiekt zalegalizować. Nie może go bowiem modernizować bez dalszego naruszania prawa. – Na jakich zasadach mogę to zrobić? – pyta  czytelnik.

Na starych zasadach

Samowola się nie przedawniła. Można ją jednak spróbować zalegalizować. Mówi o tym artykuł 103 ust. 2 obowiązującego prawa budowlanego. Zgodnie z nim, jeżeli nielegalna budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie prawa budowlanego z 1994 r. (tj. przed 1 stycznia 1995 r.) lub też zostało wszczęte postępowanie administracyjne, to do samowoli stosuje się art. 37 – 40 prawa budowlanego z 1974 r.

Uwaga! Nie oznacza to jednak, że legalizacja starych samowoli nie nastręcza problemów. Pojawiają się one już na etapie interpretacji art. 103 ust. 2. Nie wyjaśnia on, co należy rozumieć pod pojęciem „zakończenie budowy”.

Nie pomaga w jednoznacznym rozstrzygnięciu tego problemu orzecznictwo sądów administracyjnych. Są wyroki, które mówią, że przepisy ustawy z 1974 r. stosuje się do obiektów, które 31 grudnia 1994 r. były wybudowane w stopniu umożliwiającym wydanie w tym czasie pozwolenia na ich użytkowanie.

Są jednak i takie, w których sąd dochodził do wniosku, że do uznania budowy za zakończoną wystarczy ustalenie, iż obiekt był 31 grudnia 1994 r. co najmniej w stanie surowym zamkniętym (odnosząc się, chyba niezasadnie, ale korzystnie dla sprawców, do definicji zakończenia budowy z ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Był też i taki wyrok sądu administracyjnego, w którym wyrażono pogląd, że prawo budowlane z 1974 r. ma również zastosowanie do obiektu, którego budowy co prawda nie zakończono przed 31 grudnia 1994 r., ale po tej dacie również nie prowadzono żadnych robót budowlanych.

Co to oznacza jednak dla czytelnika? Przede wszystkim to, że musi ustalić, na jakim etapie zakończył rozbudowę swojego obiektu.

Kiedy naruszono prawo

Następnie osoba, która popełniła samowolę, musi zgłosić się do powiatowego nadzoru budowlanego, to on bowiem prowadzi postępowanie legalizacyjne.

Uwaga! Bardzo trudno jest udowodnić, że faktycznie do popełnienia samowoli doszło przed wieloma laty. Dlatego to na ogół nadzór budowlany ustala datę zakończenia budowy. Robi to jednak tylko wtedy, gdy postępowanie prowadzi z urzędu. W wypadku gdy inwestor zgłasza się sam i nadzór postępowanie prowadzi po wcześniejszym złożeniu przez niego wniosku, to inwestor powinien zatroszczyć się o odpowiednie dokumenty potwierdzające datę popełnienia samowoli.

Ale i w tym wypadku są wątpliwości, o czym świadczy bogate orzecznictwo. Dlatego w praktyce dużo zależy od prowadzącego dane postępowanie legalizacyjne, a w razie sporu – od sądu administracyjnego.

Gdzie szukać dokumentów

Jak udowodnić, że samowoli dopuściło się w 1980 roku? To nie lada wyzwanie. A to dlatego, że dopiero od 1999 r. urzędy (obecnie są to starostwa lub prezydenci w miastach na prawach powiatu) archiwizują akta dotyczące wydanych pozwoleń na budowę. Wcześniej takiego obowiązku nie było.

Inwestor może spróbować dotrzeć do książki ruchu budowlanego – prowadziły je przed laty gminy (przed laty to one wydawały pozwolenia na budowę). W książkach tych zapisywały wydane pozwolenia budowlane, pozwolenia na użytkowanie etc. Kiedy gminom odebrano prawo wydawania pozwoleń, dokumenty te trafiły do urzędów rejonowych, a potem powinny się znaleźć w archiwach akt nowych i to tam trzeba ich szukać.

Dowodem mogą być także stare rachunki, np. za roboty budowlane, za zakupione materiały etc. Można też przedstawić zeznania świadków, a także zdjęcia lotnicze. W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii z siedzibą przy ul. Jana Olbrachta 94B. Dysponuje on zdjęciami lotniczymi terenu całej Polski z różnych okresów – jeżeli na takim zdjęciu widać, że budynek stoi i jego budowa jest już zakończona, to będziemy mieli mocny dowód w ręku. Takie zdjęcie można zamówić w tym ośrodku.