Warunki zabudowy i zagospodarowanie
Jak na polu wznieść budynki, zamiast siać zboże
Inwestor w pewnych sytuacjach może zmienić status działki z rolnej na inwestycyjną. Nie jest to jednak wcale takie proste, a często bardzo kosztowne
Działek rolnych w środku miast jest wciąż wiele. Prawie połowa powierzchni aglomeracji to tego typu tereny. Zasady odrolniania zawiera ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU nr121, poz. 1266 z późn. zm.).
Dwa lata temu wprowadzono do niej istotną zmianę. Od 1 stycznia 2009 r. spod ochrony tej ustawy zostały wyjęte grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy IV – VI na obszarach wiejskich.
Wbrew pozorom nie oznacza to, że ziemia automatycznie została pozbawiona statusu rolnego. Prościej jednak można zmienić jej status na inwestycyjny.
Tryb odrolnienia
Jeżeli inwestor chce odrolnić grunt, to przede wszystkim powinien się zorientować, czy leży on na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Inne zasady obowiązują tam, gdzie plan jest, a inne tam, gdzie go nie ma.
Gdy plan jest, to jego postanowienia decydują o statusie gruntu. Nie zawsze są takie, jakich oczekuje inwestor. W takim wypadku jedyne, co może zrobić, to wystąpić do rady miasta lub gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.
Jeżeli rada gminy zechce przekwalifikować tereny rolne na inwestycyjne, musi mieć na to zgodę ministra rolnictwa albo marszałka województwa, w zależności od klasy gruntów. Zdarza się, że tej zgody nie uzyska. Wtedy gruntu przekwalifikować nie może.
Brak wymaganej zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele inne niż rolne skutkuje naruszeniem procedury uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji może to być przesłanka uznania planu za nieważny. Dlatego gminy nie chcą ryzykować.
Gmina musi ponadto przejść całą procedurę związaną ze zmianą planu, co trwa przynajmniej rok. Bywa jednak i tak, że gmina nie chce uchwalić ani zmienić planu, jest to bowiem kosztowne, poza tym plany inwestycyjne przedsiębiorcy nie muszą być po myśli samorządu.
Jeżeli jednak władze gminy odmówią zmian w planie, to inwestor nie może ich do tego zmusić. Konstytucja przyznaje bowiem gminom tzw. władztwo planistyczne, i od ich woli zależy, dla jakich terenów chcą uchwalać plany.
Kiedy nie ma planu
Osoba, której działka rolna leży na terenie pozbawionym planu, zanim wystąpi o pozwolenie na budowę, musi wystąpić o decyzję ustalającą warunki zabudowy.
Gmina będzie musiała ją wydać, jeżeli wnioskodawca spełni przesłanki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6, poz. 41 z późn. zm.), stawiane osobom ubiegającym się o tego typu decyzje. Zgodnie z art. 61 ustawy działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające, żeby można było użytkować budynek.
W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego inwestora na określonych warunkach.
Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Planowany obiekt musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich działkach.
To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się poprzez analizę urbanistyczną obszaru wokół działki inwestora. Przeprowadza się ją według zasad z ww. rozporządzenia ministra infrastruktury. Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza wójt, prezydent, burmistrz, a na jej podstawie projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt (należący do właściwej izby).
Taki analizowany obszar jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 metrów (nie ma granicy maksymalnej).
Jeżeli ma się taką decyzję w ręku, to działka zyskuje na wartości i zmienia charakter na inwestycyjny. Ale do pełni szczęścia potrzebne jest jeszcze pozwolenie na budowę.
Przeczytaj więcej o: gmina, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, odrolnienie, samorząd terytorialny, warunki zabudowy, wyłączenie z produkcji rolnej, ład przestrzenny
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
