Kupno, sprzedaż nieruchomości
Hipoteka utrudnia sprzedaż mieszkań wykupionych od gminy
Czytelniczka zamierza kupić mieszkanie, które obecni właściciele wykupili od gminy ze znaczną bonifikatą. Chciałaby wziąć kredyt na ten zakup. Jednakże w banku uzyskała informację, że kredytu nie dostanie, dopóki w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka kaucyjna na rzecz gminy, obciążająca lokal w związku z bonifikatą udzieloną aktualnemu właścicielowi. Sprzedający zamierza uwolnić się od obowiązku zwrotu bonifikaty, wydając pieniądze ze sprzedaży na inne mieszkanie. Ma na to, jak wiadomo, 12 miesięcy. Czy w tej sytuacji jest jakaś możliwość wcześniejszego wykreślenia hipoteki?
Odpowiada notariusz Joanna Greguła:
Zgodnie z ustawą z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami właściwy organ (w tym wypadku był to wójt, burmistrz albo prezydent miasta) może udzielić za zgodą rady gminy bonifikaty od ustalonej ceny lokalu mieszkalnego. Ten przywilej dla nabywcy jest jednak obwarowany ograniczeniem wynikającym z art. 68 ust. 2 tej ustawy. Polega ono na tym, że jeżeli nabywca takiej nieruchomości zbył albo wykorzystał ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem dziesięciu lat, a w wypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem pięciu lat, licząc od dnia nabycia, to zobowiązany jest do zwrotu kwoty równej bonifikacie po jej waloryzacji, jeśli udzielający jej tego zażąda.
W tej samej ustawie z 1997 r. w art. 68 ust. 2a wskazano jako wyjątek od reguły sytuacje, w których bonifikaty zwracać nie trzeba. Mianowicie gmina nie może żądać jej zwrotu, mimo sprzedaży mieszkania m.in., jeżeli środki uzyskane z tej transakcji zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Dla uwolnienia się od obowiązku zwrotu trzeba na takie cele przeznaczyć wszystkie środki, całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży. Nie wystarczy wydanie tylko jej części, np. na kupno innego mniejszego mieszkania.
Hipoteka, o której mowa w pytaniu, ustanowiona na rzecz gminy, zabezpiecza zwrot bonifikaty. Jej wykreślenie będzie możliwe dopiero wówczas, gdy właściciel lokalu udowodni, iż całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę wydał na zakup nowego mieszkania. Notabene, możliwość ustanowienia hipoteki w tym celu była dość kontrowersyjna, choć w nauce prawa przeważył pogląd, że jej ustanowienie jest dopuszczalne.
Jeżeli potencjalny nabywca zamierza kupić lokal mieszkalny właśnie w takim stanie prawnym, tj. obciążony hipoteką, za pieniądze własne lub pochodzące w całości lub w części z kredytu bankowego, może mieć kłopoty z uzyskaniem kredytu. Przede wszystkim nie ma możliwości nabycia nieruchomości w stanie nieobciążonym hipoteką. Poza tym bank, który zdecydowałby się w takiej sytuacji na udzielenie kredytu, może zażądać zabezpieczenia jego spłaty, np. przez ustanowienie na swoją rzecz hipoteki na innej nieruchomości (np. rodziców czy krewnych zaciągającego kredyt). Może też ewentualnie przystać na ustanowienie jej na nabywanej nieruchomości (mieszkaniu) z wpisem na tzw. drugim miejscu.
Niestety, w praktyce banki niechętnie korzystają z tej drugiej formy zabezpieczenia. Dlatego wpis hipoteki kaucyjnej na rzecz gminy, zabezpieczającej ewentualną spłatę bonifikaty, jest w tej sytuacji realnym ograniczeniem obrotu mieszkaniami nabytymi z takim upustem (bonifikatą). Nabywca nie tylko będzie miał trudności z uzyskaniem kredytu, ale i ponosi ryzyko, że sprzedający wyda pieniądze ze sprzedaży na inne cele niż mieszkaniowe albo przeznaczy na nie tylko ich część i gmina zażąda zwrotu bonifikaty. Wiadomo, że jeśli od zobowiązanego do zwrotu jej nie uzyska, może sięgnąć po zabezpieczenie hipoteczne.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
