Tylko ekspert rozliczy sprzedaż domu

Opodatkowanie sprzedaży mieszkania lub działki już teraz jest skomplikowane. Od przyszłego roku będzie jeszcze trudniej – równolegle będą obowiązywać trzy zupełnie inne zasady i ulgi. To, które trzeba stosować, zależeć będzie od momentu nabycia nieruchomości.

Dalsze zagmatwanie przepisów będzie konsekwencją wejścia w życie rozwiązań przewidzianych w projekcie zmiany ustawy o PIT. Został on przygotowany w Ministerstwie Finansów.

Bez ulgi meldunkowej

Od 1 stycznia 2009 r. mają obowiązywać nowe reguły opodatkowania sprzedaży nieruchomości (pisaliśmy o tym: „Będą nowe ulgi przy sprzedaży mieszkań”, „Rz” z 8 lipca). Przede wszystkim będzie zlikwidowana ulga meldunkowa. Dawno nie było przepisu, który w tak krótkim czasie byłby przedmiotem tak licznych wyroków i zmienianych stosownie do nich interpretacji. Po półtora roku obowiązywania ulgi zdecydowana większość wątpliwości została wyjaśniona. Sądy potwierdziły, że zameldowanie w okresie, gdy podatnik nie był właścicielem, też daje prawo do ulgi. Sprzedający wiedzą już, że mogą uwzględnić okres zameldowania sprzed 1 stycznia 2007 r. (wtedy weszła w życie ta ulga) oraz że nie musi on przypadać bezpośrednio przed sprzedażą.

Resort finansów rozwiązał także problem krótkiego terminu na złożenie zawiadomienia o zamiarze skorzystania z ulgi – za 2007 r. i 2008 r. można to zrobić wraz z zeznaniem. Powstaje więc pytanie, czy teraz – gdy już wiadomo, jak stosować przepisy – ich zmiana jest uzasadniona.

Trzy różne reguły

Warto się nad tym zastanowić. Tym bardziej że uchylenie ulgi nie spowoduje od razu jej zniknięcia z rozliczeń. Osoby, które nabyły dom w czasie jej obowiązywania, będą mogły ją stosować. Tym samym jednocześnie będą obowiązywały trzy zupełnie różne zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Trzeba bowiem pamiętać, że ci, którzy sprzedają dom lub działkę nabytą do końca 2006 r., rozliczają podatek według jeszcze innych, ówczesnych przepisów.

Spowoduje to wiele problemów zarówno dla podatników, jak i fiskusa. Formularze będą musiały uwzględniać rozliczanie podatku według trzech różnych zasad. W tej sytuacji znacznie wzrasta ryzyko popełnienia błędu. Ponadto częste zmiany prawa powodują, że niektórzy podatnicy czują się pokrzywdzeni. To dlatego, że sprzedając nieruchomość w tym samym czasie co inni, płacą wyższy podatek (bo posiadają ją miesiąc krócej). Tak np. syn dostał od rodziców działkę w grudniu 2006 r., a córka w styczniu 2007 r. Syn mógł ją od razu sprzedać bez podatku – musi bowiem stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2006 r., a przewidywały one zwolnienie od podatku zbycia nieruchomości odziedziczonych lub otrzymanych w darowiźnie. Od 1 stycznia 2007 r. tej ulgi już nie ma. Nie można także uniknąć podatku, przekazując otrzymane pieniądze na cel mieszkaniowy. Aby nie zapłacić wysokiego podatku (19 proc. od dochodu), córka musi zaczekać ze sprzedażą aż do 2013 r. (pięć lat od końca roku, w którym została nabyta nieruchomość). Od 1 stycznia 2007 r. obowiązuje bowiem tylko ulga meldunkowa, która nie dotyczy niezabudowanych działek. Jeżeli od przyszłego roku znowu zmienią się przepisy, tego rodzaju różnic w traktowaniu podatników będzie jeszcze więcej.

Opinia: Andrzej Marczak, doradca podatkowy z firmy KPMG

Propozycja likwidacji ulgi meldunkowej pokazuje, że jej wprowadzenie było nieprzemyślane. Od początku sprawiała podatnikom wiele kłopotów. Organy podatkowe interpretowały przepisy w bardzo fiskalny, zawężający sposób, mimo że nie upoważniało do tego ich brzmienie. Zmianę takiego postępowania spowodowały dopiero korzystne dla podatników orzeczenia sądów. Prawdopodobnie to one zdecydowały, że fiskus chce się wycofać z tych rozwiązań. Zauważył, że zbyt wiele osób dzięki nim nie płaci podatku. Okazuje się więc, że resort finansów nie ma spójnego pomysłu na opodatkowanie sprzedaży nieruchomości i eksperymentuje na podatnikach. Problem w tym, że to bardzo komplikuje system i zwiększa ryzyko popełnienia przez nich błędu.