Najemca musi być członkiem wspólnoty, by ta nie zapłaciła CIT od najmu

Dochód z wynajmu miejsc parkingowych przez wspólnotę mieszkaniową nie korzysta ze zwolnienia z podatku, jeśli najemcami są osoby trzecie

Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 12 października 2011 (IPTPB3/423-172/11-4/PM).

Wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem parkingu wybudowanego z jej środków. Zgodnie z podjętą przez członków uchwałą część miejsc parkingowych została przydzielona do ich użytku, a pozostałe wspólnota wynajmuje odpłatnie w pierwszej kolejności członkom wspólnoty, a w dalszej – zainteresowanym osobom trzecim.

Wspólnota wynajmuje dwa miejsca parkingowe członkom i jedno miejsce osobie spoza wspólnoty. Uzyskane dochody z wynajmu miejsc parkingowych przeznacza na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, tj. utrzymanie części wspólnej nieruchomości (w tym utrzymanie czystości na nieruchomości gruntowej). Powzięła wątpliwość, czy uzyskany dochód w całości będzie zwolniony z CIT na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Przepis ten mówi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Izba skarbowa, opierając się na wykładni językowej, uznała, że pojęcie „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” oznacza gospodarkę obejmującą dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem. W konsekwencji stwierdziła, że dochody z najmu miejsc parkingowych osobom spoza wspólnoty nie są dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym nie ma do nich zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Natomiast wolne od podatku będą dochody uzyskane z najmu miejsc parkingowych członkom wspólnoty, jeżeli zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Komentuje Grzegorz Kuś, starszy konsultant w Dziale Prawnopodatkowym PwC

Wątpliwości co do zakresu zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wynikają z bardzo niejasnego sformułowania „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, którego nie definiuje ani ustawa o CIT, ani inne akty prawne.

W praktyce przyjmuje się, że zasoby mieszkaniowe to zespół lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 maja 2010, II FSK 26/09), a więc m.in. lokale mieszkalne, dźwigi osobowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie, sieci techniczne, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki i garaże (por. interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 31 maja 2011, ILPB3/423-85/11-4/JG).

Z kolei „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” jest tłumaczona jako dysponowanie i zarządzanie rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2011, I SA/Kr).

Na tej podstawie organy i sądy administracyjne uznają, że gospodarką zasobami mieszkaniowymi nie są w szczególności czynności generujące dochody:

-z najmu dachu operatorowi telefonii komórkowej (wyrok WSA w Gliwicach z 22 stycznia 2008, I SA/Gl 737/07),

-z najmu powierzchni ścian budynku na cele reklamowe (wyrok NSA z 20 maja 2011, II FSK 26/09),

-z lokat bankowych (wyrok NSA z 20 maja 2011, II FSK 80/10), a także

-z najmu miejsc garażowych osobom niebędącym mieszkańcami i członkami spółdzielni mieszkaniowej (wyrok NSA z 23 lutego 2011, II FSK 1888/09).

Stanowisko Izby Skarbowej w Łodzi wpisuje się więc w obecnie dominującą linię orzeczniczą. Warto zaznaczyć, że sądy administracyjne wiążą możliwość zwolnienia dochodu z tytułu najmu garażu/miejsca parkingowego nie tylko z koniecznością posiadania statusu mieszkańca zasobu mieszkaniowego przez najemcę, ale również z wymogiem, aby był on członkiem spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 27 września 2011, I SA/Wr 945/11).

W mojej ocenie aktualne brzmienie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest na tyle nieprecyzyjne, że będzie prowadzić do dalszych sporów podatników z fiskusem. Zaznaczyć należy, że nie tylko podatnicy, ale także niektóre sądy administracyjne uważają, że pojęcie „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” powinno być rozumiane szeroko.

Przykładowo WSA w Olsztynie w wyroku z 17 maja 2011 (I SA/Ol 163/11, nieprawomocny) stwierdził, że zdeponowanie w danym okresie środków finansowych, pochodzących z opłat i czynszów związanych z użytkowaniem lokali mieszkalnych, na rachunku oszczędnościowym lub lokacie terminowej, może mieścić się w pojęciu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a uzyskane odsetki z tak ulokowanych środków będą mogły korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Moim zdaniem, w celu usunięcia powyższych wątpliwości i ograniczenia (czaso- i koszto-chłonnych) sporów podatników z organami podatkowymi, ustawodawca powinien rozważyć doprecyzowanie zakresu omawianego zwolnienia.