Kto może reprezentować wspólnotę mieszkaniową?

Czy osoba bez licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i niebędąca właścicielem lokalu w danej wspólnocie może ją reprezentować? Takim pytaniem prawnym zajmie się Sąd Najwyższy

Pytanie w tej sprawie skierował do SN Sąd Okręgowy w Szczecinie (sygnatura akt: III CZP 96/11). Spór powstał w jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Jeden z właścicieli nie regulował na bieżąco opłat. Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła przeciwko niemu do sądu rejonowego, a ten zasądził na rzecz wspólnoty kwotę 1200 zł.

Zadłużony właściciel odwołał się do sądu okręgowego. W pozwie podniósł m.in., że wspólnota nie była właściwe reprezentowana przed sądem, bo przez dwie osoby niebędące ani właścicielami lokali w tej wspólnocie, ani też licencjonowanymi zarządcami. Tymczasem zostały one wybrane przez wspólnotę do zarządu.

Sąd okręgowy przesłuchał obu członków zarządu. W stosunku do jednego powziął wątpliwości. Okazało się bowiem, że wcześniej sąd skazał go za to, że bez licencji sprawował zarząd, choć odstąpił od wymierzenia kary.

Poza tym sąd okręgowy przyjrzał się przepisom dotyczącym zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Okazało się, że nie są do końca precyzyjne. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli lokali jest więcej niż siedem, właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę w sprawie wyboru zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana z grona właścicieli lub spoza niego. Przepis ten nie stawia jednak żadnych szczególnych wymagań członkom zarządu niebędącym właścicielem lokalu we wspólnocie.

W piśmiennictwie wyrażane są poglądy, że członkiem zarządu bez licencji zarządcy może być tylko właściciel lokalu w tej wspólnocie albo osoba reprezentująca gminę jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej. Z drugiej strony istnieją poważne wątpliwości, czy intencją ustawodawcy było stosowanie takich obostrzeń do osób, które zostały wybrane na członków zarządu w tzw. dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali), a nie należą do grona właścicieli.

W tym konkretnym wypadku wybrano pięciu członków zarządu, a osoba, w stosunku do której powstały wątpliwości, za swoją pracę nie pobierała wynagrodzenia. Nie pełniła też takiej funkcji w innych wspólnotach.

Z tego powodu sąd okręgowy skierował pytanie prawne do SN.