Zła umowa – strata dla właściciela

Odszkodowanie za niewypłacalnego lokatora trzeba rozliczyć według stawek 18 i 32 proc.

Wynika tak z wyroku WSA w Krakowie z 15 grudnia 2011 r. (sygnatura akt: I SA/Kr 1423/11).

Sprawa dotyczyła właściciela mieszkania, który je wynajmował, a uzyskane przychody rozliczał ryczałtem według stawki 8,5 proc. Lokator przestał jednak płacić czynsz, co doprowadziło do postępowania cywilnego zakończonego wyrokiem nakazującym eksmisję. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów sąd nałożył na gminę obowiązek zapewnienia najemcy lokalu socjalnego, gdyż ten nie miał własnego.

Niechciany gość

Gmina wykonała ten obowiązek z kilkumiesięcznym opóźnieniem, a w tym czasie lokator zajmował mieszkanie. Właściciel wystąpił wówczas o odszkodowanie od gminy, zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.  Okazało się jednak, że od otrzymanej od gminy rekompensaty musi zapłacić podatek według skali, czyli zgodnie ze stawkami 18 i 32 proc. Takie stanowisko zajęły organy podatkowe w interpretacji wydanej na jego wniosek.

WSA w Krakowie przyznał rację fiskusowi, uznając, że odszkodowanie nie może być zaliczane do dochodów z najmu, a więc i opodatkowane na korzystnych zasadach, na poziomie 8,5 proc. przychodu. Sąd uznał, że otrzymana kwota stanowi przychód z tzw. innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 ustawy o PIT.

Podobne niekorzystne dla właścicieli stanowisko zajmują organy podatkowe, co potwierdza m.in. interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 25 października 2011 r. (nr IPTPB2/415-438/11-6/KR). Sprawa dotyczyła właścicielki mieszkania zajmowanego przez lokatorów z orzeczoną eksmisją i prawem do lokalu socjalnego. Gmina, wypłacając zgodnie z wyrokiem sądu odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego, wystawiła właścicielce PIT-8c i poinformowała o konieczności rozliczenia tej kwoty według stawek 18 i 32 proc.

Dyrektor izby zaznaczył, że wnioskodawczyni nie przysługuje zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT (dotyczące odszkodowań otrzymanych na podstawie wyroku lub ugody sądowej). To dlatego, że zwolnienie obejmuje „tylko odszkodowania za tzw. szkodę rzeczywistą, czyli poniesione straty, a nie dotyczy utraconych korzyści". Dyrektor IS podkreślił też, że wnioskodawczyni nie uzyskuje przychodów z najmu, więc nie podlega opodatkowaniu ryczałtem, ale według skali.

Ważna umowa

– Praktyka wskazuje, że aby uniknąć takich problemów, właściciele lokali powinni tak ukształtować umowę z najemcą, by nie opłacało mu się pozostawać w mieszkaniu dłużej, niż przewiduje to umowa. Dobrym rozwiązaniem wydaje się zapis, że po zakończeniu stosunku najmu czynsz wynosiłby 200 – 300 proc. dotychczasowej wartości. Warto też zastrzec w umowie dobrowolne poddanie się egzekucji po ustaniu stosunku najmu na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego – mówi adwokat Rafał Dębowski.

Dodaje, że osobom, które odzyskują wywłaszczone lokale wraz z lokatorami, trudniej niestety wskazać rozwiązania, jakie chroniłyby przed podobnymi kłopotami.

Opinia:

Piotr Kaim, doradca podatkowy, współpracownik serwisu podatkowego PwC (Taxonline.pl)

Regulując kwestię odszkodowania, ustawodawca odesłał do art. 417 k.c., który dotyczy odpowiedzialności za działania władzy publicznej. Oznacza to, że przyczyną wypłaty odszkodowania było niewłaściwe postępowanie gminy, a nie stosunek najmu między podatnikiem i dawnym najemcą. Wydaje się zatem, że wyrok WSA był prawidłowy. Na gruncie prawa trudno stawiać znak równości między dochodem z najmu a odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z mieszkania, które jest zajęte przez osobę czekającą na lokal socjalny. Tymczasem – w kontekście przedstawionej sprawy – tylko dochody z najmu pozwalałyby skorzystać z opodatkowania według stawki 8,5 proc.