Nieruchomości
Kiedy dochód z wynajmu mieszkania trzeba ująć w ewidencji VAT
Przedsiębiorca, który poza działalnością gospodarczą świadczy również usługi prywatnego najmu, jest zobligowany do wykazania obrotu z tego tytułu w deklaracjach na podatek od towarów i usług
Nie ma tu znaczenia, że przedmiotem najmu jest np. mieszkanie niewchodzące w skład majątku firmy.
To także działalność gospodarcza
W świetle przepisów ustawy o VAT najem jest usługą, która podlega opodatkowaniu, o ile jest wykonywana przez podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej.
Trzeba jednak pamiętać, że ustawa o VAT zawiera własną definicję działalności gospodarczej.
Kto jest podatnikiem
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.
Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
Mieszczą się w niej również „czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
Osoba wynajmująca mieszkanie czy garaż za wynagrodzeniem spełnia więc co do zasady definicję podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Nie ma tu znaczenia, że chodzi o tzw. najem prywatny (nie w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej).
Cele mieszkaniowe zwolnione
Istotne jest jednak, że najem mieszkań na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zgodnie z nim, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Na podstawie art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym tu mowa, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (związanych z zakwaterowaniem, oznaczonych symbolem PKWiU 55 objętych 8-proc. stawką). Pozostałe usługi najmu (np. lokali użytkowych, garaży, lokali mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe) są objęte stawką podstawową (23 proc. VAT). W grę może jednak wchodzić tzw. zwolnienie podmiotowe z tego podatku.
W grę wchodzi zwolnienie z uwagi na niewielkie obroty
Jeśli wpływy z najmu, np. garaży czy lokali użytkowych, nie przekraczają 150 tys. zł rocznie (dla osób rozpoczynających świadczenie usług najmu w trakcie roku limit ten liczy się w proporcji do okresu prowadzonej działalności), wynajmujący może skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego. Mowa o nim w art. 113 ustawy o VAT.Sprawa komplikuje się, gdy wynajmujący prowadzi firmę.
Będąc z tego tytułu czynnym podatnikiem VAT, musi rozliczać podatek także od wpływów z najmu (z wyjątkiem sytuacji, gdy w grę wchodzi zwolnienie przedmiotowe dla wynajmu mieszkań na cele mieszkalne). Natomiast gdy jako przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego (ze względu na niewielkie obroty firmy), do wartości sprzedaży uzyskanej z firmy musi dołączyć wpływy z najmu, aby ustalić, czy łączna sprzedaż nie przekroczyła limitu 150 tys. zł.
Przy jego liczeniu nie uwzględnia się jednak sprzedaży zwolnionej (a więc wpływów z wynajmu mieszkań na cele mieszkalne).
Czy wynajmujący musi mieć kasę fiskalną
Na podstawie art. 111 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych (tzw. sprzedaż detaliczna) mają obowiązek prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Obowiązek ten dotyczy też wynajmujących. Można jednak skorzystać z jednego z licznych zwolnień przewidzianych w rozporządzeniu ministra finansów z 26 lipca 2010 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.
Przede wszystkim jest to zwolnienie dla tych, u których sprzedaż detaliczna nie przekroczyła progów przewidzianych w rozporządzeniu: 40 tys. zł i 20 tys. zł. Ten drugi limit dotyczy osób rozpoczynających działalność w trakcie roku.Inne zwolnienie, przewidziane w poz. 24 załącznika nr 1 do rozporządzenia, dotyczy wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturami (pod pojęciem faktur rozumie się także rachunki wystawione na podstawie przepisów ordynacji podatkowej).
Kolejne wynika z poz. 37 załącznika nr 1 do rozporządzenia – dotyczy świadczenia usług (nie sprecyzowano jakich, więc także i najmu), za które zapłata w całości następuje za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), pod warunkiem że z ewidencji i dowodów dokumentujących transakcję jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła.
Przeczytaj więcej o: działalność gospodarcza, najem mieszkania, najem prywatny, opodatkowanie, vat
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
