Spółdzielnie mieszkaniowe
Czy potwierdzenie tytułu do mieszkania jest zbędne
Niektóre spółdzielnie nie chcą wydawać zaświadczeń sprzedającym lokale własnościowe, że przysługuje im tego rodzaju prawo do mieszkania
Wielu notariuszy żąda od osób sprzedających własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (lub użytkowego) dostarczenia zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, że im ono przysługuje.
– Tymczasem ani z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ani z ustawy o notariacie nie wynika taki obowiązek. Dlatego jest to żądanie na wyrost
– uważa Kamila Dołowska z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich. – Sprawę komplikuje dodatkowo fakt – dodaje – że niektóre spółdzielnie odmawiają ich wystawiania, zwłaszcza osobom, które nie są ich członkami. Może to utrudniać obrót tymi lokalami.
Nie wszyscy jednak podzielają ten pogląd.
Pewność obrotu
– Takie zaświadczenie jest niezbędne dla bezpieczeństwa obrotu prawnego – twierdzi Wojciech Fortuński, notariusz.
– Przecież z żadnego przepisu nie wynika, że notariusz ma żądać odpisu z księgi wieczystej podczas sprzedaży działki, a dla wszystkich jest oczywiste, że to niezbędne. Tak jest i w tym wypadku – wyjaśnia.
Same spółdzielnie mieszkaniowe natomiast uważają, że zaświadczenie jest potrzebne, ale tylko w niektórych wypadkach.
– Chodzi o te lokale, które nie mają założonej księgi wieczystej. Spółdzielnia powinna wydać oświadczenie wiedzy, że dana osoba prawna (lub fizyczna) nabyła pierwotnie lub na podstawie aktu notarialnego spółdzielcze własnościowe prawo – tłumaczy Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.
Jest tak, chociaż – jak przyznaje – prawo tego wprost nie reguluje. Jedynie z art. 26 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, że podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o jego położeniu i powierzchni wydane przez spółdzielnię.
Z kolei w obrocie prawnym przyjęło się, że w zaświadczeniu powinna się znaleźć informacja o przysługującym tytule prawnym do lokalu, co było uzasadnione zwłaszcza w okresie, kiedy istnienie tego prawa zależało od stosunku członkostwa.
Spółdzielnie mieszkaniowe odmawiają też wystawiania zaświadczeń osobom, które nie są ich członkami. Do RPO wpłynęły skargi w tej sprawie od sprzedających spółdzielcze lokale.
Obawa przed karą
– Na pytanie rzecznika, dlaczego tak postępują, odpowiedziały, że obawiają się poświadczać nieprawdę – mówi Kamila Dołowska. Zgodnie bowiem z art. 271 kodeksu karnego za poświadczenie niezgodnych z prawdą okoliczności mających znaczenie prawne grozi odpowiedzialność karna.
Tłumaczenie to dziwi Grzegorza Abramka. Jego zdaniem nie ma się czego bać. – Takie oświadczenie – tłumaczy – nie jest oświadczeniem woli spółdzielni, ale jedynie wiedzy. Wystarczy więc napisać zgodnie z prawdą, że na podstawie posiadanych przez spółdzielnię dokumentów, np. aktu notarialnego lub przydziału, danej osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie może to spowodować odpowiedzialności karnej, gdyż przestępstwo z art. 271 § 1 k.k. może być popełnione tylko z winy umyślnej, zarówno z zamiarem bezpośrednim, jak i zamiarem ewentualnym.
Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl
Co się kryje pod tym pojęciem
Wielu osobom własnościowe prawo myli się z pełną własnością. Różnica jest w zasadzie jedna. Właścicielem mieszkania własnościowego jest spółdzielnia, a jego podmiotowi przysługuje słabsze prawo, tzw. ograniczone rzeczowe. W wypadku pełnej własności właścicielem jest osoba wskazana w treści księgi wieczystej. Dla przeciętnego członka spółdzielni nie ma jednak większego znaczenia to, czy nabył mieszkanie własnościowe czy na odrębną własność. Jedno i drugie może sprzedać, odziedziczyć lub wynająć. Nie ma też specjalnej różnicy w opłatach za mieszkanie. Ponadto nie trzeba być członkiem spółdzielni, by uzyskać własnościowe prawo do lokalu.
Przeczytaj więcej o: spółdzielnie mieszkaniowe, zaświadczenie o nabyciu prawa do nieruchomości
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
