Jak zalegalizować odstępstwa od pierwotnego projektu

autor: Jakub Ostałowski

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Rozbudowa tarasu tylko za zgodą starosty

Zdarza się, że inwestor dokonuje zmian w trakcie stawiania budynku. Nie zawsze musi się to wiązać z modyfikacją pozwolenia na budowę

Jedno piętro mniej, inna elewacja lub mniej spadzisty dach. Plany w trakcie budowy potrafią ewoluować. Prawo budowlane pozwala na zmiany w projekcie budowlanym, w ślad za tym idzie zazwyczaj modyfikacja pozwolenia na budowę, choć nie jest to reguła.

Przepisy dzielą bowiem odstępstwa od projektu na istotne lub nieistotne. W pierwszym wypadku trzeba uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia budowlanego, w drugim – decyzja ta nie jest potrzebna. Pod warunkiem jednak, że odstępstwo nie dotyczy (art. 36a prawa budowlanego):

- zagospodarowania działki lub terenu,

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji,

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, np. w miejsce budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy,

- zapewnienia niezbędnych warunków do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne. To wymóg stawiany wobec obiektów użyteczności publicznej, np. szkół.

Jeżeli dochodzi do jednej ze wspomnianych zmian, trzeba wstrzymać prace budowlane i złożyć wniosek do starosty o zmianę pozwolenia na budowę. Do wniosku trzeba dołączyć nowy projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do jego zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Dopiero wówczas można wznowić prace.

Zanim inwestor wystąpi do starosty, wcześniej projektant (autor projektu budowlanego) musi sam dokonać kwalifikacji planowanego odstępstwa i zamieścić informację o nim (rysunek oraz opis) w projekcie budowlanym (nie mylić z projektem wykonawczym).

Przedsiębiorca, który nie dostosuje się do wymagań i dalej będzie budował, chociaż doszło do istotnego odstępstwa od projektu, naraża się na kontrolę powiatowego nadzoru budowlanego. Inspektor może wstrzymać roboty budowlane. W tym celu wydaje postanowienie, które przesyła nie tylko inwestorowi, ale i staroście (art. 50 i 51 prawa budowlanego). Podaje w nim przyczynę wstrzymania robót budowlanych i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

Takie postanowienie jest ważne dwa miesiące. W tym czasie inspektor wydaje decyzję, w której określi obowiązki inwestora oraz termin ich wykonania. Między innymi każe wykonać projekt zamienny. Następnie budujący musi go przedstawić inspektorowi, a ten jeżeli go zaakceptuje, to wyda pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.

Może być i tak, że budowa, na której doszło do istotnych odstępstw, została już zakończona. Wówczas inspektor zatwierdza projekt budowlany zamienny i nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Uwaga

Zmiany, które nie mieszczą się we wskazanym katalogu (np. dotyczące elewacji budynku), można wprowadzić bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę.

Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na ich temat.