Ekologiczne pułapki w planowaniu przestrzennym

Sporządzane zbyt ogólnie i w pośpiechu plany utrudniają działalność przedsiębiorcom i uniemożliwiają nowe przedsięwzięcia

Umieszczanie wprost w planie zagospodarowania przestrzennego przepisów o ochronie środowiska może wykluczyć budowę nawet bardzo potrzebnych lokalnej społeczności obiektów.

Przedsiębiorca z Mazur kupił, jak mu się wydawało, idealną działkę przy szosie wylotowej. Przed transakcją sprawdził plan zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu dopuszczano zabudowę mieszkaniową z nieuciążliwymi usługami. Zdecydował się na postawienie domu z warsztatem wymiany i naprawy opon. I dostał odmowę. Dlaczego?

Definicja nieuciążliwych usług w miejscowym planie, wyłączająca niektóre obiekty, powołuje się wprost na rozporządzenie o przedsięwzięciach mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. A w nim wymienia się warsztaty samochodowe (poza myjniami i stacjami kontroli pojazdów).

– Jeśli inwestor nie chce zrezygnować, musi wystąpić o zmianę planu – mówi Jacek Skorupski, planista przestrzenny, autor raportów środowiskowych. – To oznacza, nawet zakładając dobrą wolę gminy, co najmniej roczną zwłokę.

Podobną sytuację mieli inwestorzy w jednej z podwarszawskich miejscowości. Kupili działkę pod market. Rozporządzenie o przedsięwzięciach, które również było zapisane w miejscowym planie, wówczas nie obejmowało m.in. sklepów. I plan miasta się nie zmienił, ale rozporządzenie tak. Wpisano do niego nowe obiekty, w tym niektóre handlowe. Teraz przedsiębiorca nie postawi tam marketu. Ani nawet osiedla mieszkaniowego, bo i te trafiły na listę potencjalnie uciążliwych inwestycji.

Treść planu powinna być zrozumiała  dla zwykłego obywatela

– Planista takim zapisem wykluczył z góry dużą część obiektów, także te, które wcale nie muszą być uciążliwe dla środowiska ani dla sąsiadów – uważa Jacek Skorupski. – Niedobrze jest, gdy plany traktuje się zbyt schematycznie.

– Do planu trzeba podchodzić ostrożnie – mówi Łukasz Czajkowski, prawnik Polskiej Izby Urbanistów. – Wprawdzie należy tam wprowadzić zamknięty katalog niedozwolonych przedsięwzięć, ale niekoniecznie wszystkie wymienione w konkretnym rozporządzeniu.

Zdaniem prawnika należy wskazać, które trzeba wykluczyć, a które dopuścić. – Ocena środowiskowa to zupełnie inna sprawa – dodaje Jacek Skorupski. – Jeśli się jej wymaga, trzeba będzie ją wykonać przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Specjaliści zwracają ponadto uwagę na sposób zapisania planu. Treść powinna być zrozumiała nie tylko dla prawnika czy urbanisty, ale także dla zwykłego obywatela, a odwoływanie się do kolejnych ustaw i rozporządzeń tego nie ułatwia.