Opinie
Wspólnota garażowa we wspólnocie lokalowej
Ustawa o własności lokali powinna uwzględniać fakt, że współwłaściciele jednego lokalu nie muszą mieć wspólnych interesów, a jeśli nawet zgadzają się między sobą, to niekoniecznie im po drodze z resztą wspólnoty. Przykładem układu rodzącego konflikty jest współwłasność garażu wielostanowiskowego jako odrębnego lokalu w budynku wspólnoty mieszkaniowej.
Powszechne we wspólnotach mieszkaniowych problemy związane z realizacją praw i wykonywaniem obowiązków przez współwłaścicieli lokali-garaży wielostanowiskowych dotyczą spraw podstawowych: głosowania uchwał oraz wzajemnych rozliczeń ze wspólnotą mieszkaniową.
Garaż wielostanowiskowy to prywatny lokal
Wyobraźmy sobie budynek, w którym jest sto mieszkań i 60 miejsc w podziemnym garażu wielostanowiskowym. Taki garaż zwykle nie jest częścią nieruchomości wspólnej, lecz odrębnym lokalem. Lokalem – dodajmy - dość kłopotliwym. Zarządy wspólnot, w których lokal-garaż posiada dużą część udziału w nieruchomości wspólnej (20-30%) stają przed dylematem, czy można uznać głosowanie pojedynczego współwłaściciela pod uchwałą, czy konieczne jest wspólne stanowisko wszystkich właścicieli. A jeśli wspólne stanowisko to czy uzyskane większością głosów, czy za zgodą wszystkich współwłaścicieli? Gdyby uznać, że konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli to praktycznie nie ma możliwości uzyskania takiego głosu. Wówczas głosowanie we wspólnocie odbywa się faktycznie między pozostałymi właścicielami lokali.
Utrzymanie garażu kosztuje: trzeba go ogrzać, zapewnić prąd, sprzątanie, remonty. Czasami potrzebna jest inwestycja w szlaban czy system monitoringu. Kto ma za to płacić i jak ustalić wysokość opłat? Chyba wszyscy zarządcy przechodzili przez etap tłumaczenia właścicielom lokalu-garażu, że koszty związane z utrzymaniem garażu nie mogą być pokrywane z kosztów wspólnych wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to prywatny lokal. Właścicielom lokalu-garażu trudno zrozumieć, że skoro płacą zaliczki na utrzymanie budynku, to z tych zaliczek nie może być opłacone np. sprzątanie garażu, gdyż zaliczki płacą na utrzymanie części wspólnej budynku, a nie na utrzymanie prywatnego lokalu.
Status garażu jako prywatnego lokalu rodzi problemy związane z podstawą prawną zarządzania tym lokalem. Niektórzy zarządcy pryncypialnie odmawiają wykonywania wszelkich czynności w lokalu-garażu, dopóki wszyscy współwłaściciele lokalu nie podpiszą z nim umowy o zarządzanie ich lokalem (osobnej od umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną). Rzeczywiście zarządzanie lokalem prywatnym nie może się odbywać na podstawie umowy o zarządzanie podpisanej ze wspólnotą mieszkaniową. Wielu zarządców podejmuje jednak czynności zarządzania w garażach wyodrębniając na potrzeby rozliczeń osobne konta księgowe dla kosztów i przychodów współwłaścicieli lokalu-garażu. Zdecydowanie za nieprawidłowe należy jednak traktować wspólne rozliczanie kosztów utrzymania lokalu prywatnego-garażu i nieruchomości wspólnej.
Trzeba podzielić udział w nieruchomości wspólnej
Przepisy prawa budowlanego wymusiły zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla budynku. Z drugiej strony prawo nie zapewnia właścicielowi lokalu automatycznie prawa do garażu czy miejsca postojowego (prawa do garażu jest przedmiotem komercyjnego obrotu odrębnie od lokali). Uchwalona w roku 1994 ustawa o własności lokali nie mogła przewidzieć wszystkich problemów związanych z odrębną własnością lokali oraz technologicznymi uwarunkowaniami nieruchomości. Dlatego zapewne nie dostrzega tak codziennej instytucji prawnej jak współwłasność lokalu. Do zarządu takimi lokalami stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy. Nie są one jednak odpowiednie dla sytuacji, w której kilkuset współwłaścicieli, którzy nie nawiązują ze sobą żadnych relacji, ma zająć wspólne stanowisko w sprawach poddawanych pod głosowanie przez wspólnotę mieszkaniową. Kodeks cywilny stanowi, że w sprawach przekraczających zwykły zarząd stanowisko współwłaścicieli powinno być jednolite (art. 199 kc). Sąd Najwyższy także zajął stanowisko, że "udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.” (z uzasadnienia uchwały SN z dnia 14.07.2005 III CZP 43/05).
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
