Potrącenie umowne skróci czas likwidacji masy upadłości dewelopera

Nabycie przez wierzyciela hipotecznego nieruchomości upadłej spółki od jej syndyka może być szansą na szybsze zaspokojenie wierzytelności i wyjście z inwestycyjnego impasu

W okresie spowolnienia gospodarczego i związanej z nim stagnacji na rynku nieruchomości coraz większym problemem dla banków finansujących przedsięwzięcia budowlane stają się upadłości spółek celowych (tzw. SPV) założonych na potrzeby realizacji konkretnych inwestycji deweloperskich.

Sposobem na wyjście z impasu może być nabycie przez wierzycieli hipotecznych nieruchomości od  syndyka upadłej spółki.

W wielu wypadkach potencjalnych nabywców odstrasza jednak konieczność uprzedniego wyłożenia pełnej ceny za nieruchomość, którą to przeszkodę można by wyeliminować poprzez potrącenie wierzytelności przysługującej wierzycielowi wobec upadłego z wierzytelnością syndyka o zapłatę ceny za nieruchomość.

Kredytowana działalność

Najczęściej działalność SPV finansowana jest ze środków pochodzących z kredytu udzielonego przez bank, a jedynym albo głównym składnikiem majątku SPV są nieruchomości obciążone hipoteką na rzecz finansującego banku.

Teoretycznie zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości powinno pozwolić na choćby częściowe zaspokojenie wierzytelności kredytowej. Fundusze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości służą bowiem w  pierwszej kolejności zaspokojeniu wierzycieli hipotecznych.

Problem pojawia się jednakże wtedy, gdy na skutek braku chętnych syndyk masy upadłości nie jest w stanie w toku czynności likwidacyjnych przez dłuższy czas (niejednokrotnie liczony w latach) sprzedać nieruchomości należącej do upadłej spółki, nawet pomimo znacznego obniżania ceny wywoławczej przy kolejnych próbach sprzedaży.

Dodatkowe koszty

Długotrwały brak możliwości upłynnienia majątku SPV nie tylko uniemożliwia zaspokojenie wierzycieli masy upadłości, ale prowadzi także do powstania dodatkowych kosztów (związanych np. z zabezpieczeniem i ochroną nieruchomości, ogłoszeniami prasowymi z ofertą nabycia nieruchomości), które będą korzystały z pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzytelnościami zgłoszonymi do masy upadłości.

Sytuację komplikuje dodatkowo to, że obowiązujące przepisy ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (dalej puin) ani przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, odmiennie niż jest to w przypadku przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym, nie dają wierzycielowi hipotecznemu prawa do przejęcia nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej taką hipoteką.

Mając na uwadze okoliczność, że sumy uzyskane ze sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką, pomniejszone o koszty związane ze sprzedażą nieruchomości oraz inne koszty postępowania upadłościowego (w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części sumy uzyskanej ze sprzedaży), przeznacza się na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na tych nieruchomościach (art. 336 i 345 puin); w takich sytuacjach korzystnym dla wierzyciela hipotecznego (jak i dla samego upadłego i innych wierzycieli upadłego) rozwiązaniem mogłoby się okazać nabycie nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.

Nabycie nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego nie tylko skróciłoby czas potrzebny na  odzyskanie przynajmniej części wierzytelności, ale potencjalnie pozwoliłoby także na późniejszą sprzedaż nieruchomości nabytej przez wierzyciela hipotecznego w okresie lepszej sytuacji na rynku nieruchomości za cenę przewyższającą cenę jej nabycia od syndyka (co zwiększyłoby pośrednio stopień zaspokojenia wierzyciela).

Jest pewien kłopot

Przeszkodą do szerszego stosowania opisywanego rozwiązania może być jednak brak możliwości dokonania przez wierzyciela hipotecznego upadłej SPV jednostronnego potrącenia (tzw. potrącenia ustawowego) wierzytelności syndyka o zapłatę ceny nieruchomości z wierzytelnością, jaka przysługiwałaby wierzycielowi z masy upadłości zgodnie z planem podziału (art. 95 puin).

Trzeba znowu wyłożyć środki