Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości

O tym, czy musisz dzielić się z urzędem skarbowym pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości a także spółdzielczego prawa do mieszkania, decyduje data jego nabycia. Od 1 stycznia 2007 r. zasadniczo zmieniły się reguły opodatkowania sprzedaży

Nowe zasady dotyczą wyłącznie nieruchomości uzyskanych (kupionych, wybudowanych, otrzymanych w spadku czy darowiźnie) po tym dniu. Stare zasady opodatkowania, a także stare ulgi i zwolnienia dotyczą nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz praw spółdzielczych uzyskanych do końca 2006 r. Podatek może być naliczony w ciągu 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Stare przepisy będą więc obowiązywały jeszcze do 31 grudnia 2011 r., przez ponad 4 lata. Według nich rozliczysz się, jeśli np. w grudniu 2011 r. sprzedasz mieszkanie czy działkę budowlaną kupione w 2006 r.

Co ważne, dla uwolnienia się od obciążeń na rzecz fiskusa związanych ze sprzedażą nieruchomości uzyskanych od 1 stycznia 2007 r. a także po tej dacie wystarczy powstrzymanie się z wyzbyciem się ich przez 5 lat (str. II).

Od sprzedaży nieruchomości i praw uzyskanych po 1 stycznia 2007 r. podatek zapłacimy według stawki 19 proc. od dochodu uzyskanego z tej transakcji. Zapłacą więc wyłącznie ci, którzy zarobili na sprzedaży. Natomiast 10-procentowy podatek od sprzedaży nieruchomości uzyskanych przed tą datą płaci się od przychodu, czyli ceny pomniejszonej o ewentualne koszty sprzedaży.

Od czego płaci się podatek od sprzedaży nieruchomości

Są to:

- nieruchomości lub ich części, tj. budynki, parcele budowlane,lokale lub mieszkania stanowiące odrębną nieruchomość (tzw. własność hipoteczna), grunty,

- prawo wieczystego użytkowania gruntu,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- udziały we wskazanych wyżej nieruchomościach i prawach.

Podatek ten nie dotyczy sprzedaży wskazanych dóbr będących składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą (np. budynku magazynowego wpisanego do ewidencji środków trwałych firmy). Ich sprzedaż jest opodatkowana na innych zasadach jako przychód z działalności gospodarczej. Jednakże objęte są nim budynki i lokale mieszkalne, z których korzystano (w całości lub części) w działalności gospodarczej.

Zwolnienia automatyczne, które były i obowiązują nadal

Automatycznie, bez potrzeby opowiadania się fiskusowi, przysługują nam liczne zwolnienia z podatku od sprzedaży. Obowiązują one bez względu na to, czy nieruchomość, prawo do lokalu użytkowego uzyskaliśmy przed 1 stycznia 2007 r., czy też po tej dacie i bez względu na czas, jaki upłynął między nabyciem a sprzedażą nieruchomości.

Dotyczy to:

- gospodarstw rolnych i gruntów wchodzących w skład takich gospodarstw, chyba że w wyniku transakcji grunt traci charakter rolny lub leśny,

- nieruchomości nabytych przez zabużan i ich spadkobierców w ramach rekompensaty za majątki pozostawione na wschodnich kresach II Rzeczypospolitej,

- nieruchomości sprzedanych na cele publiczne uzasadniające wywłaszczenie i sprzedanych gminie, jeśli przysługiwało jej w stosunku do nich prawo pierwokupu; zwolnienie nie obejmuje nieruchomości kupionych przed upływem 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub sprzedażą za cenę niższą co najmniej o 50 proc. od kwoty odszkodowania albo ceny uzyskanej ze sprzedaży.