Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Banki stracš miliardy

Bloomberg News
- Rynek nieruchomoœci w Stanach Zjednoczonych będzie dochodził do siebie jeszcze dwa, trzy lata – mówi „Rzeczpospolitej” amerykański ekspert i komentator
[b]"Rz:"[/b]Już we wszystkich amerykańskich stanach prokuratorzy generalni wszczęli œledztwo w sprawie podejrzanych praktyk stosowanych przez instytucje finansowe przy przejmowaniu domów dłużników. Czy może się okazać, że przez tzw. robo-signing, czyli mechaniczne zatwierdzanie dokumentów przez bankowców, tysišce Amerykanów bezprawnie wyrzucono na bruk? [b]Dean Baker[/b]: To trudna kwestia. Chociaż w większoœci eksmitowano osoby, które rzeczywiœcie nie spłacały kredytu, to w wielu przypadkach banki nie dopilnowały procedur. By zrobić porzšdek w papierach stracš więc teraz wiele pieniędzy oraz czasu – może nawet kilka miesięcy. W niektórych przypadkach może się zaœ okazać, że w ogóle nie majš wystarczajšcych dokumentów, by udowodnić, że mogły doprowadzić do przejęcia konkretnych domów. W szczytowym momencie rozwoju bańki na rynku nieruchomoœci udzielano kredytów hipotecznych w takim tempie, że nie można odnaleŸć wszystkich kwitów. Bank udowodni co prawda, że ktoœ zacišgnšł kredyt hipoteczny, ale już nie będzie w stanie wykazać, że ma lub miał prawo przejšć dom. [b]Co wtedy?[/b]
Jeœli byłem winny 200 tys. dolarów w ramach kredytu hipotecznego, który przestałem spłacać, to wiem, że bank może przejšć mój dom. Ale jeżeli bank nie ma odpowiednich dokumentów, to choć wcišż jestem winny 200 tys. dolarów, to nie może mi zabrać domu. Nadal ma jednak szanse na odzyskanie pieniędzy, choć to o wiele trudniejsze. Może mnie pozwać do sšdu i spróbować na przykład zajšć oszczędnoœci na kontach bankowych. [b]A jeœli mimo braku dokumentów, bankowcy zdšżyli już wyrzucić pana z domu?[/b] Jeœli eksmitowali mnie, bo nie spłacałem kredytu, a teraz podam ich do sšdu, to będzie to bardzo trudna sprawa. Bo chociaż bank nie miał wszystkich dokumentów, to jednak byłem mu winien pienišdze. Wszystko zależy więc od indywidualnego przypadku. Być może zdarzy się, że ktoœ odzyska dom, ale myœlę, że w większoœci tego typu spraw bank zaproponuje po prostu jakšœ kwotę w ramach ugody. Ci, wobec których toczy się jeszcze procedura przejęcia nieruchomoœci, zyskajš więcej czasu na znalezienie rozwišzania i będš mieli większe szanse na zawarcie porozumienia z bankiem. Zamiast wydawać pienišdze na odnajdywanie odpowiednich dokumentów, agentów nieruchomoœci etc., bankowcy mogš woleć po prostu podpisać zmodyfikowanš umowę kredytowš. [b]Jaka może być skala problemu zwišzanego z wadliwš dokumentacjš?[/b] Ofiarami tego typu praktyk mogły paœć setki tysięcy Amerykanów, ponieważ pracownicy instytucji finansowych rutynowo w takich sprawach chodzili na skróty. Z kupnem domu w Ameryce wišże się bowiem ogromnie dużo biurokracji. Samo podpisanie dokumentów zabiera dwie godziny. Nikt więc tego dokładnie nie czyta. Przeważnie zatrudnia się prawnika, który powinien wiedzieć, co jest w takiej umowie. Jeœli okaże się, że banki naruszyły przepisy w 15 – 20 proc. przypadków, to mówimy o 150 – 200 tysišcach ludzi rocznie. Realne powody do obaw majš też osoby, które kupiły dom przejęty wczeœniej przez bank. Jeœli jednak wykupiły odpowiednie ubezpieczenie, to powinno ono ochronić je przed skutkami tego typu wad prawnych. [b]Niedawno wyszło na jaw, że Xee Moua, jedna z menedżerek Wells Fargo – wielkiego amerykańskiego kredytodawcy – podpisywała dziennie nawet 500 dokumentów dotyczšcych przejęć zadłużonych domów. Wielu bankowców działało podobnie. Jak mogło do tego dojœć?[/b] Ci ludzie chcieli po prostu zaoszczędzić czas i pienišdze, przechodzšc przez tę procedurę tak szybko, jak to tylko możliwe. Wyglšda na to, że wyobrażali sobie, iż wszystko ujdzie im płazem. I gdyby sprawa nie stała się tak głoœna, zapewne dziœ nadal w ten sposób by postępowali. [b]Teraz odpowiedzš za swoje błędy?[/b] Mam nadzieję. To niezwykłe: mamy do czynienia z oszustwami na wielkš skalę, a nikt jeszcze nie trafił za kratki. Oczywiœcie, zdarzały się też zwykłe ludzkie pomyłki, ale dziwię się, że prokuratorzy nie stawiajš jeszcze w tej sprawie żadnych zarzutów. Dla porównania w latach 80., w czasie tzw. kryzysu oszczędnoœci i pożyczek, wsadzono do więzienia ponad 1000 osób. Oczywiœcie, nie chodzi o to, by wysyłać ludzi za kratki. Ludzie powinni jednak traktować prawo poważnie, a w tym wypadku tak nie było. Mam więc nadzieję, że osoby zamieszane w tę sprawę w końcu stanš przed sšdem. [b]O tym, że banki majš problemy z dokumentami dotyczšcymi przejmowanych domów, wiadomo nie od dziœ. Dlaczego tak wielki skandal wybuchł akurat teraz?[/b] Nie mam wštpliwoœci, że ma to zwišzek z wyborami do Kongresu. Pierwszy raz słyszałem o tym problemie co najmniej dwa lata temu, gdy sędzia w Ohio nie zgodził się na przejęcie domów przez bank, który nie miał odpowiednich dokumentów. Sprawš zainteresował media kongresmen Alan Grayson z Florydy. Bardzo dobry tekst napisał o tym „New York Times” , po czym problemem zajęli się też inni politycy. Dla wyborców to oburzajšca kwestia, bo ludzie chcš się czuć bezpieczni w swoich domach. A banki poczuły się tak bardzo bezkarne, że znam nawet przypadek człowieka z Florydy, który w ogóle nie miał kredytu hipotecznego, a i tak próbowano przejšć jego dom. Ktoœ po prostu pomylił adres w dokumentach. [b]Wielu liderów Partii Demokratycznej apelowało o przyjęcie ogólnonarodowego moratorium na przejęcia domów, ale prezydent Barack Obama się na to nie zgodził. Takie moratorium byłoby dobrym pomysłem?[/b] Zdecydowanie tak. Podobnie jak moratorium na wiercenia wprowadzono po katastrofie na platformie naftowej należšcej do BP, powinno się je ogłosić i w tym wypadku. Bank of America, JP Morgan i Ally Bank już same je wprowadziły. Jak przypuszczam, nie robiš tego z przyczyn charytatywnych. W tej sytuacji do akcji powinien więc wkroczyć rzšd i nadzorować proces porzšdkowania dokumentacji. Jestem przekonany, że w końcu banki poradzš sobie z tym problemem. [b]Inwestorzy wyprzedajš jednak akcje banków, obawiajšc się strat wynikajšcych z obecnego skandalu. To przesada czy sygnał, że instytucje finansowe mogš zapłacić bardzo wysokš cenę za obecny chaos?[/b] Może to być przesadna reakcja. Oczywiœcie, sš ludzie, którzy spodziewajš się, że konieczny będzie kolejny program ratowania instytucji finansowych przed niewypłacalnoœciš, taki TARP II (wart 700 mld dol. program TARP służył ratowaniu banków po upadku Lehman Brothers – red.). Ale trudno mi uwierzyć, by straty były aż tak duże. Załóżmy bowiem, że z powodu bałaganu w dokumentach œredni koszt przeprowadzenia procedury przejęcia domu, tzw. foreclosure, wzroœnie o 1500 dolarów. Przyjmijmy przykładowo, że będzie to taka liczba. Rocznie mamy około miliona takich przejęć. Banki straciłyby więc 1,5 mld dolarów. To nieduża kwota… dla banków. A teraz przyjmijmy, że w niektórych przypadkach przeprowadzenie tej procedury będzie niezwykle trudne lub niemożliwe, ponieważ niektóre dokumenty w ogóle zaginęły i nie można udowodnić, że bank ma prawo przejšć konkretny dom. Zakładajšc, że takich spraw będzie około 10 proc., naprawdę trudno mi sobie wyobrazić, by mogło być ich więcej – mówimy o 100 tys. przypadków rocznie. Ale przecież nawet w takich sytuacjach bank też odzyskuje jakšœ kwotę. Nie jest tak, że kredytobiorca po prostu może odejœć, mówišc: nic wam nie oddam. Załóżmy więc, że kredytodawcy łšcznie stracš rocznie na takich sprawach 15 mld dolarów – znów przyjmujšc bardzo wygórowane szacunki. Łšcznie mówimy więc o stratach rzędu 16 – 17 mld dolarów rocznie. I wprawdzie nie jest to błaha kwota, to z drugiej strony sektor finansowy zarabia ok. 200 mld dolarów rocznie. Bardzo więc wštpię w to, by te problemy mogły doprowadzić do upadku którykolwiek z tak dużych banków, jak Bank of America czy JP Morgan. Chociaż może się tak stać w przypadku mniejszych instytucji, które będš miały w swoim portfelu naprawdę kiepski zestaw kredytów hipotecznych. [b]A może w obecnej sytuacji bankowcy wykorzystajš pana pomysł i zamiast eksmitować dłużników i sprzedawać nieruchomoœć, to po przejęciu domu na własnoœć wynajmš go po prostu na dłuższy czas tej samej rodzinie?[/b] Właœciciele domów majš teraz w ręku niezłš kartę przetargowš. Bankom naprawdę zależy teraz na tym, by ten proces był jak najmniej konfliktowy. Jestem więc przekonany, że w obecnej sytuacji można próbować dojœć z bankami do tego typu porozumienia. [b]Na razie padł jednak rekord liczby przejmowanych nieruchomoœci. Według danych firmy RealtyTrac tylko we wrzeœniu banki zajęły ponad 100 tys. domów. Obecny skandal zatrzyma ten trend?[/b] Z pewnoœciš w paŸdzierniku ta liczba spadnie, bo instytucje takie jak Bank of America, JP Morgan czy Ally Bank wprowadziły swoje moratoria. Jednakże w listopadzie czy w grudniu możemy wrócić do poziomów z wrzeœnia. [b]Przez tę aferę ceny nieruchomoœci jeszcze spadnš?[/b] Nie spodziewam się, by wywarła ona jednoznaczny efekt. Natychmiastowym jej rezultatem będzie bowiem ograniczenie liczby domów, które banki wystawiajš na sprzedaż. Zmniejszy się więc podaż. Z drugiej strony osoby, które chcš kupić dom, mogš obawiać się nieruchomoœci przejętych przez bank i zastanawiać się, czy na pewno nikt nie będzie mógł podważyć ich tytułu własnoœci. To z kolei wpłynie na popyt. Moim zdaniem ceny domów będš jeszcze spadać, ale głównš tego przyczynš będzie wygaœnięcie ulg podatkowych. [b]Ile jeszcze czasu amerykański rynek nieruchomoœci będzie dochodził do siebie po tych wszystkich bańkach, kryzysach i skandalach?[/b] Sšdzę, że jeszcze ze dwa, trzy lata. Na razie wcišż odczuwamy spadki wywołane pęknięciem bańki na rynku nieruchomoœci. Być może w 2012 roku sytuacja się ustabilizuje. Nie sšdzę jednak, by doszło do jakiegoœ skokowego wzrostu, który pozwoliłby wrócić do dawnych cen. [i][b]—rozmawiał w Waszyngtonie Jacek Przybylski[/b][/i] [ramka]Dean Baker jest jednym z szefów waszyngtońskiego Center for Economic and Policy Research. Komentuje wydarzenia ekonomiczne w takich mediach, jak „New York Times”, „Washington Post”, CNN czy CNBC. Jego analizy ukazujš się na łamach „London Financial Times” i „New York Daily News”, a cotygodniowe felietony w brytyjskim dzienniku „The Guardian”. Jest także autorem kilku ksišżek o tematyce gospodarczej, m.in. „False Profits: Recovering from the Bubble Economy”.[/ramka]
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL