Czy można jednocześnie żądać zwrotu zadatku i wykonania umowy?

Zawarliśmy umowę przedwstępną na zakup mieszkania w formie aktu notarialnego. Daliśmy sprzedającemu 10% wartości mieszkania w formie zadatku i 10% wartości mieszkania w formie zaliczki. W umowie zapisano że umowa przyrzeczona zostanie podpisana do końca lutego 2010. Sprzedający nie ma decyzji nadzoru budowlanego o odbiorze mieszkania, więc nie może wywiązać się z umowy i chce, abyśmy podpisali aneks do umowy przedwstępnej (prawdopodobnie wydłużający termin podpisania umowy przyrzeczonej). My nadal jesteśmy zainteresowani tym lokalem i chcemy go kupić, ale chcielibyśmy wiedzieć, czy mamy jakąś możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu niedotrzymania terminu podpisania umowy przyrzeczonej przez sprzedawcę.

M.J.

Zaliczka i zadatek pełnią zupełnie różne funkcje i wywołują odmienne skutki. Przy przedwstępnej umowie sprzedaży zaliczka to po prostu część ceny. Wpłacając ją sprzedającemu kupujący nie zyskuje nic w zamian, bo zaliczka w żaden sposób nie zabezpiecza wykonania umowy. Gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, niezależnie z jakich przyczyn, sprzedający powinien zwrócić zaliczkę w takiej wysokości, w jakiej ją otrzymał.

Można powiedzieć, że zadatek stanie się zaliczką, gdy umowa przyrzeczona zostanie zawarta, tj. sprzedający przeniesie własność mieszkania na kupującego i wyda mu je, a kupujący zapłaci cenę. Zapłacony wcześniej zadatek zostanie wtedy zaliczony na poczet ceny. Zanim do tego dojdzie zadatek jest instrumentem zabezpieczenia wykonania umowy, dlatego - w przeciwieństwie do zaliczki - może wywoływać dolegliwe skutki w razie jej niewykonania.

Strony umowy sprzedaży mają możliwość określić znaczenie i skutki zadatku odmiennie niż kodeks cywilny w art. 394, ale jeśli tego nie uczyniły, to stosuje się przepisy kc. Te zaś przewidują, że:

>> jeśli umowa nie została wykonana przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej;

>> jeśli umowa nie została wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony - zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada;

Jak widać zadatek pozwala odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania. Umowa uważana jest wtedy za nie zawartą. Odstąpienie od umowy, gdy zadatku nie było, powinno być poprzedzone wyznaczeniem dodatkowego terminu na jej wykonanie, zgodnie z art. 491 kc., chyba ze strony zastrzegły to inaczej. Zadatek jest też swoistym odszkodowaniem za niewywiązanie się z umowy przez kontrahenta: jeśli "poszkodowanym" jest sprzedający, to zatrzymuje otrzymany zadatek, a jeśli kupujący - otrzymuje nie tylko zwrot zapłaconej kwoty, ale jeszcze drugie tyle.

W przypadku, o którym pisze czytelniczka, nie jest jasne, czy sprzedający ponosi odpowiedzialność za to, że mieszkanie nie doczekało się odbioru. Jeśli nie mógł przewidzieć, że organ administracji będzie potrzebował więcej czasu na wydanie zezwolenia na użytkowanie niż wynika to np. z przepisów prawa, to moim zdaniem trudno domagać się od sprzedającego obowiązku zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Z listu wynika jednak, że obie strony zainteresowane są sfinalizowaniem transakcji, a problemem jest przekroczenie wyznaczonego na to terminu. Jeśli strony tego nie zastrzegły, to zwrot zadatku nie może być sankcją za przekroczenie terminu. Jego celem jest bowiem dyscyplinowanie stron, aby zawarły umowę przyrzeczoną, a nie można jednocześnie dążyć do wykonania umowy i wysuwać roszczenia związane z odstąpieniem od niej. W ramach rekompensaty za opóźnienia w wykonaniu umowy strony powinny zastrzec np. kary pieniężne lub odsetki umowne za każdy dzień zwłoki.