Po odbiór mieszkania przyjdź z fachowcem

źródło: metrohouse

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Sąd nie zawsze pomoże, gdy dom ma usterki
• Deweloperzy już nie zarobią na metrażu
• Firma zapłaci za niedoróbki
• Deweloper nie dopłaci za mniejszy metraż

Oddając nowe mieszkanie klientowi, deweloperzy nie chcą uwzględniać małych wad. Żądają też całości spłat, zanim dadzą klucze, albo opłat za lokal przed uzyskaniem zgody na użytkowanie

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uchylił właśnie kilka klauzul w umowach stosowanych przez spółkę Orco Project budującą mieszkania. Z umowy pośrednio wynikało, że deweloper będzie pobierał opłaty już od momentu przekazania lokalu do prac wykończeniowych. Oznaczało to, że jeśli przekazanie nastąpi przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, to klient będzie płacił za miesiące, gdy formalnie trwała jeszcze budowa.

Opłaty należałoby uiścić także za okres, kiedy deweloper ma już co prawda wydane pozwolenie na użytkowanie, ale jeszcze się ono nie uprawomocniło. Orco Project uzależniał też podpisanie aktu notarialnego w ciągu sześciu miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie od uiszczenia wszystkich miesięcznych opłat na jego rzecz należnych do tego momentu.

– Nie powinno się uzależniać zawarcia umowy przyrzeczonej od uiszczenia przez konsumenta opłat związanych z eksploatacją przez niego lokalu – podkreślał na rozprawie radca prawny Stanisław Witkowski z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Sąd zgodził się z taką argumentacją (sygn. XVII Ama 334/09). Podobnie jak Orco Project postępuje Dom Development wobec klientów, którzy chcą kupić segmenty na warszawskim osiedlu Regaty.

Odbiory z pułapkami

Gdy budowa dobiega końca, warto zajrzeć do umowy z deweloperem i zobaczyć jak będzie wyglądał odbiór lokalu. Nieobecność przy odbiorze może bowiem oznaczać, że przyjmujemy go bez zastrzeżeń. Trzeba też pamiętać, kiedy i jak zgłaszać uwagi. W razie wątpliwości warto się skonsultować z rzecznikiem konsumentów (działa w każdym mieście powiatowym), który pomoże za darmo, albo też zapłacić za konsultację z prawnikiem. Dom Development zastrzega np., że drobne wady (regulacja okien, zarysowane szyby i tynki) nie są podstawą odmowy odbioru lokalu, choć deweloper godzi się na ich usunięcie w terminie 14 dni roboczych (czyli prawie trzech tygodni).

Gdy śpieszy się nam z aktem notarialnym, pamiętajmy, że oświadczenie w nim, iż lokal otrzymaliśmy bez wad (choć w rzeczywistości takie były), stawia nas na straconej pozycji. Wtedy możemy reklamować tylko usterki, które wyjdą na jaw już po zawarciu aktu notarialnego.

Przyda się budowlaniec

Oprócz fachowej porady prawnika można skorzystać z pomocy eksperta od budownictwa. Deweloperzy nie mogą nam zakazać przyjścia po odbiór mieszkania z fachowcem. – Odnoszą się do nas z dużą nieufnością, bo boją się, że z naszych uwag może wyniknąć zamieszanie – mówi Przemysław Wyszkowski z firmy Interpal zajmujący się odbiorami. – Przeciętny klient jest laikiem i skupia się na drobnych wadach widocznych gołym okiem. Tymczasem najwięcej problemów jest z krzywymi ścianami i powierzchnią większą od deklarowanej, za co potem deweloperzy żądają dopłat – mówi Wyszkowski (patrz ramka).

Nie wiadomo dokładnie, czy deweloperzy mogą pobierać opłaty od przekazania kluczy nowym mieszkańcom czy też od momentu, w którym pozwolenie na użytkowanie staje się prawomocne. Z reguły reguluje to umowa. Dla pewności należałoby przyjąć, że opłaty za mieszkanie można pobierać od momentu uprawomocnienia się pozwolenia na użytkowanie.

Gdy metraż jest inny niż w umowie

- W umowach przedwstępnych deweloperzy podają tylko orientacyjny metraż mieszkania, a także zasady jego obliczenia (np. według jakiej polskiej normy jest liczony) przyjęte w projekcie budowlanym. Przy odbiorze lokalu powierzchnia jest jednak albo mniejsza, albo większa.

- Deweloperzy często określają, jak duża zmiana metrażu daje konsumentowi prawo odstąpienia od umowy. Jeśli nie skorzysta z tej możliwości, to musi dopłacić (o ile powierzchnia jest wyższa od przewidzianej w umowie przedwstępnej). Sądy uznają, że określenie limitu (np. 2 proc. powierzchni) nie jest zgodne z prawem.

- Trzeba spytać dewelopera, czy przewiduje zwrot pieniędzy za nadpłacony metraż, gdy rzeczywista powierzchnia jest niższa od zakładanej. Tak bowiem najczęściej się zdarza, zwłaszcza że umowy powołują się na normy ustanowione w latach 70., według których powierzchnię liczy się po ścianach bez tynków. Metraż mniejszy o np. 2 m powoduje bowiem przy obecnych cenach realną stratę klienta w wysokości 8 – 25 tys. zł.