Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Miliardy za słupy na działce

Fotorzepa, ms Michał Sadowski
Nawet 90 procent działek, na których stojš urzšdzenia energetyczne, gazowe czy wodocišgowe, nie ma uregulowanego stanu prawnego. Tylko jedna firma na ewentualne odszkodowania musiałaby przeznaczyć kilkanaœcie miliardów złotych
Właœciciele gruntów coraz częœciej kierujš do sšdów pozwy o odszkodowania za bezprawne ich zdaniem korzystanie z nieruchomoœci. Zakłady energetyczne, gazownicze czy wodocišgowe z własnej woli płacić nie chcš. – W przeszłoœci stawianie słupów lub umieszczanie rur w ziemi bardzo często odbywało się na zasadzie widzimisię zakładów albo w ramach ustnej umowy – mówi mecenas Krzysztof Szwedowski, reprezentujšcy przed sšdami właœcicieli, którzy walczš o odszkodowania. Ewa Groń z firmy Enion SA w Krakowie przyznaje, że spraw o wypłatę odszkodowań przybywa. – Rocznie z wnioskiem o rekompensatę zwraca się do nas nawet kilkaset osób, ale do sšdów trafiajš tylko pojedyncze przypadki – zastrzega.
Według Stefanii Kasprzyk, prezesa PSE Operator SA, problem odszkodowań za bezumowne korzystanie ze służebnoœci gruntu powinien być uregulowany ustawš, która ustalałaby zasady obliczania wysokoœci rekompensat. – Firma nie musiałaby ustalać odszkodowania na drodze sšdowej z każdym właœcicielem z osobna – mówi prezes Kasprzyk. Sieci PSE Operator przechodzš nad przeszło milionem działek. Z szacunków firmy wynika, że gdyby uwzględniła roszczenia wszystkich właœcicieli, to musiałaby wypłacić nawet 17 mld zł tytułem odszkodowań.     Jak starać się o odszkodowanie? Zdaniem mecenasa Łukasza Nysztala z Kancelarii Adwokackiej w Szczytnie trzeba zaczšć od sprawdzenia ksišg wieczystych, w których może się znajdować informacja o ustanowieniu służebnoœci na rzecz zakładu energetycznego, gazowni lub firmy wodocišgowej. – Jeœli takiej wzmianki nie ma, należy wysłać do firmy wezwanie przedprocesowe do usunięcia infrastruktury i żšdanie wypłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z naszej własnoœci – radzi prawnik. Niezależnie od daty umieszczenia urzšdzeń przesyłowych na działce właœciciel może dochodzić odszkodowania jedynie za ostatnie dziesięć lat – taki jest okres przedawnienia takich roszczeń. Zakład, który wybudował infrastrukturę, może zasiedzieć prawo służebnoœci: po 20 latach, jeœli stało się to w dobrej wierze, i po 30 – w przypadku zasiedzenia w złej wierze. – Jeœli firma wybudowała infrastrukturę bez umowy z właœcicielem działki, to sšd nie ma wštpliwoœci, że było to w złej wierze – mówi mec. Szwedowski. Po 30 latach teoretycznie więc nie ma szans na odszkodowanie, a zakład może wnieœć o wpisanie zasiedzenia do księgi wieczystej działki. Nie zawsze jednak, gdy minęło już 30 lat, wszystko stracone. Mecenas Nysztal zwraca uwagę na postanowienie Sšdu Najwyższego z 10 kwietnia 2008 r. Dotyczy ono sytuacji, gdy przez jakiœ czas – przed 1 paŸdziernika 1990 r. – nieruchomoœć była własnoœciš Skarbu Państwa. Tak było, gdy właœciciele przekazywali państwu swoje działki, a potem je odzyskiwali. Podobnie jest w przypadku ziemi, którš rolnicy kupili np. po byłych PGR. W tych sytuacjach ubiegajšcy się o zasiedzenie zakład do okresu zasiedzenia może zaliczyć tylko połowę czasu, przez jaki korzystał z działki, gdy była ona we władaniu Skarbu Państwa.     Zakłady energetyczne i gazownie, odmawiajšc odszkodowań, często powołujš się na decyzje administracyjne wydawane kilkadziesišt lat temu. Uważajš, że nie majš więc zobowišzań wobec właœcicieli. – Decyzja administracyjna o postawieniu słupów czy rur komplikuje sprawę, ale nie powinna zniechęcać do dochodzenia swoich praw – przekonuje mec. Nysztal. Zakład, który dysponuje takš decyzjš, powinien nas powiadomić, kiedy, na jakiej podstawie i przez kogo została wydana. Praktyka jest jednak taka, że sami musimy znaleŸć te informacje – w urzędzie gminy, w starostwie lub na kolejnych urzędniczych szczeblach. Może się bowiem okazać, że decyzja, na którš powołuje się zakład, została wydana niezgodnie z prawem. – W sytuacji, gdy właœciciel ziemi był tylko informowany, że na jego polu stanie słup lub zostanie wybudowana rura, ale nikt nie pytał go o zgodę, to nie można uznać, że firma miała prawo budować i nie musi dziœ za to zapłacić – dodaje Nysztal. O odszkodowaniu trzeba jednak zapomnieć, gdy firmy majš zgodę na postawienie słupa lub budowę rury, którš wiele lat temu podpisał ówczesny właœciciel działki. Warto jednak samemu sprawdzić, czy taka zgoda rzeczywiœcie została wydana. Dawida Zbarazę z Krosna w Podkarpackiem, który ziemię ze słupem i rurš gazowš ma odziedziczyć po babci, zakład energetyczny odesłał do urzędu miasta. – Okazało się, że w dokumentach nie ma zgody babci na postawienie słupa. Ona sama też twierdzi, że takiego dokumentu nie podpisywała – mówi Zbaraza. Kobieta wytoczyła zakładom proces o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z działki.     Poza odszkodowaniem właœcicielowi parceli z drutami lub rurami przysługuje żšdanie przebudowy infrastruktury np. poprzez zlikwidowanie linii napowietrznych i przeprowadzenie kabla ziemiš. – Gdy zakład nie odpowie albo zaproponuje, by właœciciel działki współfinansował takš inwestycję, co zdarzyło się jednemu z moich klientów, radzę złożyć pozew do sšdu – mówi mecenas Nysztal. Jak sformułować pismo o odszkodowanie za słupy na działce Prawo do dochodzenia odszkodowania i domagania się przebudowy infrastruktury majš również osoby, które działkę ze słupami lub rurami odziedziczyły w spadku. Gdy parcelę ze słupami kupiliœmy, prawo do odszkodowania przysługuje za tyle lat, ile jest ona w naszym posiadaniu. Jeœli chcemy wystšpić o odszkodowanie za lata wczeœniejsze, musimy podpisać z poprzednim właœcicielem umowę o sprzedaży nam tych roszczeń. Prawnicy radzš, aby roszczenia o przebudowę infrastruktury lub zaprzestanie dalszego jej użytkowania i odszkodowanie składać w jednym pozwie ze względu na długi czas toczenia się spraw oraz koszty procesu. Zanim do niego dojdzie, trzeba zapłacić 5 proc. dochodzonej kwoty odszkodowania. Gdy wnioskujemy o zakazanie dalszego użytkowania linii przesyłowych lub rur na naszej działce, trzeba zapłacić 5 proc. kwoty trzymiesięcznego czynszu dzierżawnego, który moglibyœmy pobierać, gdyby działalnoœć zakładu energetycznego, wodocišgowego albo gazowni nadal była na naszej działce prowadzona.     • Od roku obowišzuje nowelizacja kodeksu cywilnego wprowadzajšca służebnoœć przesyłu, która ułatwia firmom inwestycje. Przedsiębiorstwom dostarczajšcym wodę, gaz i pršd pozwala obcišżyć nie swój grunt tzw. służebnoœciš. Warunek jest taki, że zakład musi porozumieć się z właœcicielem posiadłoœci, który odpłatnie lub bezpłatnie pozwoli mu na inwestycję. Jeœli zgody nie ma, a zakład nie ma możliwoœci pocišgnięcia słupów lub rury gdzie indziej, o ustaleniu służebnoœci decyduje sšd. Również w takim wypadku właœciciel może domagać się pieniędzy. • Służebnoœć przesyłu reguluje sytuację w przypadku nowych inwestycji. Nie można już więc budować infrastruktury bez zgody właœciciela i opłaty, jeœli takiej żšda. Firmy narzekajš jednak, że brakuje zapisów dotyczšcych sposobu wyliczenia rekompensaty. • Lepiej nie żšdać całej kwoty od razu, bo służebnoœć jest ustalana na dziesištki lat, a trudno przewidzieć, jaka będzie wartoœć gruntu np. za ćwierć wieku. Korzystniej uzgodnić, że pienišdze będš wypłacane miesięcznie, kwartalnie albo np. rocznie. Można też uzgodnić, że kwota ma być co roku waloryzowana wskaŸnikiem inflacji albo rosnšć w zależnoœci od wzrostu wartoœci gruntu. • Ustalenie służebnoœci jest dziœ zapisywane w księdze wieczystej. To oznacza, że każdy następny nabywca ziemi, będzie wiedział, że ma już takš służebnoœć.       • Często się zdarza, że właœciciel ziemi sam wylicza odszkodowanie na podstawie wartoœci mkw. gruntu. A to błšd. Odszkodowanie wylicza się bowiem w oparciu nie o cenę ziemi, ale wysokoœć czynszu dzierżawnego, jaki właœciciel mógłby pobierać za teren. Ponieważ przy pozwie o odszkodowanie musimy zapłacić 5 proc. żšdanej kwoty, bezpieczniej więc zamówić wycenę u biegłego. Chodzi o to, by opłata sšdowa była od kwoty, którš mamy szansę wygrać. • Taki czynsz za mkw. ziemi budowlanej biegli wyceniajš na kilka – kilkanaœcie złotych. Do obliczenia odszkodowania bierze się jednak nie całe pole, ale jedynie pas, na którym nie możemy gospodarować z powodu znajdujšcych się tam urzšdzeń, oraz obszar, który zapewnia dostęp do urzšdzeń np. na wypadek awarii, czyli droga dojazdowa do nich. Nawet jeœli na działce nie ma słupa, ale biegnš nad niš linie, to pas pod sieciš wlicza się do odszkodowania. • Przy ustalaniu odszkodowania ważny jest też teren w okreœlonym promieniu od urzšdzeń, na którym również nie możemy uprawiać ziemi lub budować domu. • W wielkim uproszczeniu: jeœli linia nad działkš wraz z drogš dojazdowš zajmie np. 425-metrowy pas, a za dzierżawę mkw. ziemi trzeba płacić np. 3 zł miesięcznie, właœciciel może żšdać rocznie 15,3 tys. zł odszkodowania. Za dziesięć lat byłoby to 153 tys. zł.  
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL