Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Jeśli nie w biurze dewelopera, to przez Internet

Joanna Finfando poœrednik w obrocie nieruchomoœciami, organizator aukcji holenderskich w Internecie
Archiwum
Skoro firma deweloperska nie może sprzedać mieszkania ani poprzez swoje biuro handlowe, ani przez tradycyjnego poœrednika w obrocie nieruchomoœciami, to czy uda się doprowadzić do transakcji dzięki aukcjom malejšcym w Internecie?
[b]RZ: Pierwsze holenderskie aukcje (tzw. odwrócone lub malejšce, bo cena w czasie ich trwania spada względem ceny wywoławczej) odbywały się u nas na targach mieszkaniowych. Nie miały jednak zwolenników. Dlaczego myœli pani, że Polacy będš kupować mieszkania na aukcjach w Internecie?[/b] [b]Joanna Finfando: [/b]Z badań rynkowych wynika, że zakupy przez Internet zaczynajš się cieszyć coraz większym zaufaniem, a ich popularnoœć roœnie. Dlaczego nie wykorzystać tego w przypadku mieszkań? Proponujemy więc klientom kupno lokalu po cenach niższych niż rynkowe. Nie ma u nas ceny minimalnej. Myœlę, że nie majšc dziœ innej alternatywy, deweloperzy zainteresujš się tš formš sprzedaży. Portal aukcyjny jest miejscem, gdzie klienci uzyskujš możliwoœć zapoznania się z nieruchomoœciš i licytacji jej ceny. Samš transakcję finalizujš w tradycyjny sposób, zgłaszajšc się do dewelopera i podpisujšc umowę u notariusza. Nie ma też żadnych przeszkód w oglšdaniu nieruchomoœci. Biura sprzedaży deweloperów sš na to przygotowane.
[b]Na czym polegajš te aukcje? Można już tak kupować w sieci?[/b] Na portalu widoczne sš ceny ofertowe nieruchomoœci, takie jak z cenników od deweloperów. Spadki stawek sš jednak niewidoczne. Można je sprawdzić, używajšc zakupionych na portalu kredytów. Każde sprawdzenie ceny obniża jednoczeœnie cenę nieruchomoœci. Kiedy osišga ona satysfakcjonujšcy poziom, można zdecydować się na zakup. Dziœ licytacje nieruchomoœci dostępne sš na aukcjach na Allegro, ale sam system jest oparty na innych zasadach. [b]Każde obniżenie ceny bez względu na kwotę będzie kosztować? O ile obniży cenę?[/b] Każde sprawdzenie ceny kosztuje 9 zł i o te 9 zł przy każdym sprawdzeniu spada cena nieruchomoœci. [b]Kto zapłaci różnicę między cenš minimalnš mieszkania, akceptowanš przez dewelopera a niskš, wylicytowanš?[/b] Jeżeli cena spadnie poniżej poziomu akceptowalnego przez dewelopera, częœć ryzyka weŸmie na siebie portal. Na pewno osoba decydujšca się na zakup nieruchomoœci za poœrednictwem portalu poza opłatami notarialnymi nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów. [ramka][b]Zdaniem prawnika[/b] [b]Małgorzata Zamorska radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy[/b] – Dotychczas nie spotkałam się w praktyce z takim systemem sprzedaży, a właœciwie licytacji, cen mieszkań w dół. Obecny zastój na rynku nieruchomoœci skłania jednak do poszukiwania różnych mechanizmów wzmagajšcych popyt na lokale. Zastanawiam się, dla kogo ten nowy system miałby być interesujšcy? Wychodzi mi, że chyba najbardziej dla prowadzšcego portal i dewelopera próbujšcego sprzedać mieszkanie. Należy mieć na uwadze, że cena wyjœciowa mieszkania może być wyœrubowana do wysokiego poziomu, skoro portal zarabia tym więcej, im większa jest różnica pomiędzy cenš ofertowš a cenš wylicytowanš.Przy łšcznych cenach mieszkań trzeba też wyobrazić sobie, jak często portal musiałby być odwiedzany, jeżeli każde sprawdzenie kosztuje 9 zł i o tyle też spada cena mieszkania. Żeby więc cena spadła o 9 tys. zł, trzeba by 1 tys. sprawdzeń! Radzę sprawdzić, jak gwarantowane sš prawa licytanta, który wylicytował już satysfakcjonujšcš dla siebie cenę i chce dokonać zakupu. Sam zakup lokalu nie będzie odbiegał od ogólnie przyjętych zasad: deweloper i kupujšcy spotkajš się u notariusza i podpiszš umowę. Notariusz będzie więc odpowiadał za prawnš poprawnoœć transakcji, aspekty pozaprawne, a więc biznesowe (np. cena) i faktyczne (położenie, wykończenie itp.), pozostanš nadal w gestii kupujšcego. Tak naprawdę więc cała nowatorska otoczka wišże się ze sposobem oferowania lokalu na rynku. Twórcy pomysłu starajš się wykorzystać starš prawdę marketingowš, że formuła z elementem rywalizacji podsyca nastroje i chęć zakupu. Nowy system wydaje się znów odwoływać do wyœcigu po mieszkanie, z jakim mieliœmy do czynienia na przełomie 2007 i 2008 r., i sloganu, który wbijano do głowy potencjalnym nabywcom: „Nie kupiłeœ mieszkania, przegrałeœ życie”. Tymczasem po spokojniejszym namyœle rzeczywiœcie zainteresowany kupnem lokalu powinien po wybraniu optymalnej dla siebie lokalizacji, sprawdzeniu wszystkich za i przeciw udać się do dewelopera i „za darmo” wynegocjować korzystne dla siebie warunki. W obecnych czasach to naprawdę jest możliwe. [b]Radosław Nożykowski, adwokat, Baker & McKenzie Gruszczyński i Wspólnicy[/b] – System sprzedaży nieruchomoœci przez Internet należy traktować bardziej jako dodatkowy kanał marketingowy niż narzędzie łatwego zbywania czy nabywania nieruchomoœci. System aukcyjny za poœrednictwem Internetu (aukcja online) w takim przypadku – w odróżnieniu od sprzedaży rzeczy ruchomych – nie pozwala bowiem na skuteczne przeniesienie własnoœci nieruchomoœci bez dokonania dodatkowych czynnoœci. Aby skutecznie przenieœć własnoœć nieruchomoœci, konieczne jest, zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, zachowanie formy aktu notarialnego. Z tych też względów formuła aukcji musi być uzupełniana przez klasyczne czynnoœci niezbędne do przeniesienia własnoœci nieruchomoœci. Zawieranie umów w formie elektronicznej nie stanowi bowiem obecnie nawet ekwiwalentu formy pisemnej, jest nim dopiero, zgodnie z art. 78 § 2 k.c., bezpieczny podpis elektroniczny. W zależnoœci jednak od ukształtowania warunków aukcji online może zostać ona zakwalifikowana jako aukcja w rozumieniu art. 701 k.c., a jej organizatorzy oraz uczestnik będš mieli prawo dochodzenia zawarcia umowy przeniesienia nieruchomoœci. Zgodnie bowiem z art. 702 § 3 k.c., jeżeli ważnoœć umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogš dochodzić zawarcia umowy. W praktyce zatem konieczne będzie sprawdzenie warunków aukcjioraz dochowania niejako zwykłych przy nabywaniu nieruchomoœci œrodków ostrożnoœci, m.in. sprawdzenie statusu prawnego nabywanej nieruchomoœci. [/ramka] [ramka]Opinie [b]Mariusz Sawoniewski, prezes Unidevelopment[/b] – Każdy niestandardowy sposób sprzedaży jest dobry, jeœli przynosi efekty. Jednak dla wielu z nas nabycie domu jest zbyt poważnš inwestycjš, by zdecydować się na wydanie kilkuset tysięcy złotych przez kliknięcie myszkš. Im większa okazja, tym nasza czujnoœć powinna być większa. Informacje zamieszczone na aukcjach sš niewystarczajšce do sprawdzenia faktycznej jakoœci produktu czy też wiarygodnoœci dewelopera. Z całego rynku nieruchomoœci poprzez aukcje najlepiej sprzedajš się działki budowlane. Tu liczš się, oprócz ceny, głównie powierzchnia i lokalizacja, a to łatwiej zobrazować na kilku zdjęciach dołšczonych do ogłoszenia internetowego. Aukcje internetowe mogš jednak przybliżyć potencjalnš inwestycję. Na przykład osoba ze Szczecina poszukujšca mieszkania w stolicy może przeglšdać aukcje pod kštem interesujšcych jš dzielnic lub przedziałów cenowych. Jednak ostatecznš decyzję niemal zawsze podejmuje się po osobistej wizycie na miejscu budowy. Jest to możliwe szczególnie w dzisiejszych czasach, gdyż większoœć oferowanych nieruchomoœci jest gotowych lub ich budowa znajduje się w zaawansowanym stadium. [b]Jacek Kriese, szef biura nieruchomoœci Okazja[/b] – W Polsce jedyne prawdziwe aukcje nieruchomoœci organizujš komornicy. Cena wywoławcza wynosi trzy czwarte lub dwie trzecie sumy oszacowania rzeczoznawcy, więc zwykle jest się o co bić – jeœli tylko wraz z domem nie kupujemy problemów lokatorskich licytowanego dłużnika. U innych organizatorów przetargów (spółdzielnie, samorzšdy, syndycy itp.) nie zawsze opłaca się kupować ze względu na wygórowane ceny i pogmatwane regulaminy. Także prywatne osoby wystawiajš nieruchomoœci na portalach aukcyjnych. Zazwyczaj sš to pseudolicytacje, bo cena jest ustawiana na górnym pułapie (z opisem „Kup teraz” na Allegro), a żeby zniwelować koszty transakcji (prowizja na rzecz portalu), ogłoszenie opatrzone jest formułkami w rodzaju: „aukcja grzecznoœciowa – proszę nie licytować”. Chodzi tu więc o darmowe ogłoszenie. Przetargowš modę próbujš wykorzystać biura reklamy deweloperów. Często przy okazji targów budowlanych mamy możliwoœć uczestniczenia w tzw. odwróconych licytacjach nowych lokali. Zwykle na kilka mieszkań jedno znajduje nabywcę, który zapłaci kilkanaœcie procent mniej, niż wynosiła cena wywoławcza. Równie dobrze mógłby tyle samo wynegocjować indywidualnie. Rzeczywistoœć aukcyjna, jeœli chodzi o nieruchomoœci, jest więc siermiężna, ale z pewnoœciš – dzięki potędze Internetu – się rozwinie. Recepta jest prosta: wystarczy poważnie traktować kupujšcych. [b]Marcin Wolski, senior marketing manager Pirelli Pekao Real Estate[/b] – Na każdej aukcji największym zainteresowaniem potencjalnych nabywców cieszš się przedmioty unikatowe. Dlatego nieruchomoœć wystawiona na licytację powinna się wyróżniać nie tylko lokalizacjš, standardem wykończenia czy dużym metrażem, ale np. położeniem lokalu gwarantujšcym niepowtarzalny widok z okien, przestronnym tarasem zlokalizowanym na ostatniej kondygnacji czy windš umożliwiajšcš bezpoœredni dostęp do mieszkania. Dlatego deweloperzy powinni korzystać z alternatywnych form sprzedaży, ale tylko wybranych lokali. Sprzedaż mieszkań na aukcjach internetowych nie zastšpi bowiem sprzedaży tradycyjnej, której niezaprzeczalnš zaletš jest możliwoœć obejrzenia m.in. częœci wspólnych czy bezpoœredniej okolicy danej nieruchomoœci. W tradycyjnym modelu sprzedaży przyszły właœciciel ma również możliwoœć zarezerwowania lokalu i w tym czasie zaopiniowania wartoœci transakcji w banku, a warunków umowy u prawnika. [b]—aig[/b][/ramka]
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL