Orzecznictwo

Przekształcenie obejmuje też piwnice

Fotorzepa, MW Michał Walczak
Uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali do celów przekształcenia we własność musi uwzględniać piwnice jako pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego
Jest to konieczne, jeśli piwnica przyporządkowana jest do tego lokalu i faktycznie użytkowana przez osobę władającą nim. Tak wynika z niedawnej uchwały [b]Sądu Najwyższego (sygn. III CZP 14/09)[/b], podjętej dla wyjaśnienia wątpliwości prawnej powstałej na tle sporu sądowego między Cecylią C. a spółdzielnią mieszkaniową Rodzina Kolejowa.
[srodtytul]Okrojony przedmiot własności [/srodtytul] Cecylii B. przysługuje prawo do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu o pow. 44,5 mkw. Jego przydział otrzymała w 1997 r. W czerwcu 2001 r. złożyła wniosek o przekształcenie tego prawa w odrębną własność, obejmującą także pomieszczenia przynależne do tego lokalu. Takim pomieszczeniem jest użytkowana przez nią piwnica.
Jednak do przekształcenia dotychczas nie doszło. Dopiero w maju 2008 r. zarząd spółdzielni podjął warunkującą przekształcenie uchwałę w sprawie określania przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości obejmującej trzy budynki, w tym ten, w którym znajduje się mieszkanie Cecylii B. Według tej uchwały piwnice stanowić miały część nieruchomości wspólnej. Wniosków o zaliczenie ich do pomieszczeń przynależnych do mieszkań, zgłoszonych w okresie wyłożenia projektu uchwały do wglądu, zarząd nie uwzględnił. Cecylia B. zdecydowała się z tego powodu na zaskarżenie tej uchwały do sądu. W pozwie odwołała się do art. 42 ust. 3 pkt 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 r., ustalonym w nowelizacji do tej ustawy z 14 czerwca 2007 r. W myśl tego przepisu w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali zarząd powinien określać m.in. rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych. Warunkiem jest jednak, aby piwnica lub pomieszczenie gospodarcze było w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a osoba, do której należy dane mieszkanie, faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkowała. Z kolei spółdzielnia w toku sprawy odwoływała się do art. 42 ust. 7 ustawy, w którym zapisano, że decyzję o przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych podejmie zarząd, oraz do innej swej uchwały, podjętej w marca 2004 r., a więc przed nowelizacją art. 42. Zarząd spółdzielni mógł wówczas zaliczyć piwnice do nieruchomości wspólnej i określić wielkość udziałów w niej, związanych z odrębną własnością poszczególnych mieszkań, z uwzględnieniem powierzchni wszystkich piwnic znajdujących się w budynku (bez przypisywania piwnic i innych pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali). I zarząd Rodziny Kolejowej w uchwale z marca 2004 r. z tej możliwości skorzystał. Decyzję o niezaliczaniu piwnic do pomieszczeń przynależnych motywował tym, że w budynku są piwnice o różnej powierzchni – od 2 do 5,3 mkw. – często nieadekwatnej do wielkości użytkowej lokalu. Piwnice nie były przypisane do poszczególnych mieszkań na podstawie przydziałów. Przyjęto zasadę, że numer piwnicy odpowiada numerowi lokalu. [srodtytul]Wątpliwość pod rozwagę SN[/srodtytul] Sąd I instancji oddalił żądanie Cecylii B. Uznał, że zmiana art. 42 obowiązująca od 31 lipca 2007 r. miała tylko redakcyjny charakter i nie pozbawiała zarządu możliwości podjęcia takiej decyzji. Zarząd – argumentował sąd – nie ma obowiązku każdorazowego określania położenia i powierzchni piwnic, bez względu na poprzednią decyzję w kwestii nieuznawania lub uznawania tych pomieszczeń za części składowe lokali. Nie był tego pewien sąd II instancji, do którego Cecylia B. wniosła apelację. Stąd pytanie prawne do Sądu Najwyższego, zwłaszcza że nie ma w tej kwestii pełnej zgodności w nauce prawa ani w orzecznictwie. W uzasadnianiu pytania prawnego sąd opowiedział się za przyjęciem, że roszczenia o przekształcenie zgłoszone przed 31 lipca 2007 r. powinny być zrealizowane stosownie do rozwiązań przyjętych w art. 42 w aktualnym brzmieniu. W myśl bowiem art. 7 ust. 5 nowelizacji z 2007 r. roszczenia o przekształcenie niezrealizowane do wejścia w życie tej noweli są rozpoznawane na podstawie przepisów nią wprowadzonych. Z tego powodu nie zgodził się z orzeczeniem sądu I instancji, że skoro uchwała z marca 2004 r. nie została zaskarżona, to zarząd przy podejmowaniu uchwały z 2008 r., określającej przedmiot odrębnej własności, był nią związany. Z uchwały podjętej w odpowiedzi na pytanie prawne wynika, że Sąd Najwyższy podzielił stanowisko II instancji. Stwierdził bowiem, że uchwała zarządu spółdzielni niezaliczająca piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego (w sytuacji, gdy piwnica przyporządkowana jest do tego lokalu i pozostaje w użytkowaniu osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) jest nieważna (sygn. III CZP 14/09). [ramka] [b]Czego dotyczy orzeczenie[/b] Przedstawione orzeczenie Sądu Najwyższego odnosi się wprost do uchwał określających przedmiot odrębnej własności, podejmowanych po wejściu w życie nowelizacji z 2007 r. Nie ma pełnej zgody co do takich uchwał podjętych wcześniej, kiedy nie było nakazu dołączania do mieszkań piwnic jako pomieszczeń przynależnych. Za ich obowiązywaniem przemawia wzgląd na fakty dokonane, zwłaszcza gdy na ich postawie doszło już wcześniej do zawarcia choć jednej notarialnej umowy przenoszącej odrębną własność lokalu. Takie jest stanowisko Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych przekazane „Rz” w ubiegłym roku.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL