Trybunał Konstytucyjny
Właściciel kamienicy nie może dowolnie podnosić czynszu
Właściciel kamienicy musi uzasadnić wprowadzenie wyższych opłat. Nawet wówczas, gdy przeprowadzi niezbędny remont budynku. Trybunał uznał przepis ograniczający podwyżki za zgodny z konstytucją
Jeżeli właściciel kamienicy będzie chciał podnieść w niej drastycznie czynsz, będzie musiał tę decyzję uzasadnić. Nawet gdy np. przeprowadzi remont, a wpłaty lokatorów nie pokryją jego kosztów. Trybunał Konstytucyjny nie zgodził się bowiem wczoraj na uwolnienie czynszów w kamienicach.
Sędziowie zajmowali się sprawą spółki Inbal, która w 2006 r. podniosła czynsz dwóm rodzinom w swojej kamienicy w Krakowie. Podwyżkę uzasadniła koniecznością przeprowadzenia remontu i tym, że dotychczasowe opłaty nie pokrywają kosztów utrzymania budynku. Lokatorzy zaskarżyli podwyżkę, a sąd przyznał im rację.
Wtedy spółka wystąpiła ze skargą do TK. Wskazała, że art. 8a ust. 4a i 4b ustawy o ochronie praw lokatorów są niezgodne z konstytucją. Uzależniają one bowiem wysokość podwyżki od nakładów na budowę lub zakup (zwrot kapitału w skali roku nie może przekraczać 1,5 proc. poczynionych nakładów) albo trwałe ulepszenie lokalu (zwrot kapitału w skali roku nie może przekraczać 10 proc. nakładów). Zdaniem spółki narusza to konstytucyjną zasadę ochrony własności.
Sędziowie TK nie zgodzili się z tą argumentacją.
– Zakwestionowane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie godzą w istotę własności. Spółka nie została z niej wyzuta. Może z tego prawa korzystać. Nie jest też pozbawiona prawa do pobierania pożytków ze swojej własności – uzasadniał sędzia TK Adam Jamróz.
Wyrok TK (sygnatura akt SK 25\09) oznacza, że podwyżki czynszów w kamienicach mogą wynieść w skali roku maksymalnie 3 proc. wartości odtworzeniowej (np. w Warszawie sięga ona 14,77 zł za mkw.). Jeżeli będą wyższe, właściciel kamienicy musi to uzasadnić, np. nakładami na remont lub kosztami utrzymania budynku. Może też wkalkulować godziwy zysk.
– Dobrze, że ograniczenie zostało utrzymane, bo zdarza się, że właściciele, chcąc się pozbyć lokatorów, podnoszą drastycznie komorne – uważa Piotr Ciszewski z Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów.
Z wyroku TK mniej zadowoleni są właściciele. – Wiele kamienic jest w fatalnym stanie i wymaga wysokich nakładów – mówi Andrzej Rozenkowski, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości w Łodzi.
TK uznał też, że niezgodny z konstytucją jest przepis przejściowy, który wprowadził nowe zasady podnoszenia czynszów także do spraw, które trafiły do sądu przed 1 stycznia 2007 r. Według sędziów Trybunału tylko w wyjątkowych sytuacjach prawo może działać wstecz, np. ze względu na sprawiedliwość społeczną. – W tym wypadku tak nie jest – uznał TK.
– Teraz właściciele kamienic będą mogli wznowić postępowania zakończone prawomocnie na podstawie zakwestionowanego przepisu – wyjaśnia Andrzej Rysiak z kancelarii Labe i Wspólnicy z Krakowa. Jest to także korzystne rozstrzygnięcie dla tych spraw o podwyżki, które trafiły do sądu przed 1 stycznia 2007 r., a jeszcze nie zapadło orzeczenie (jest ich wciąż wiele). Sąd będzie je musiał rozstrzygać na podstawie przepisów sprzed 2007 r., które były korzystniejsze dla właścicieli kamienic.
Opinia
Piotr Styczeń - wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej
To prawda, że obowiązujące przepisy ograniczają podwyżki. Ale tego typu ograniczenia będą potrzebne przez jakiś czas. Nie można bowiem jeszcze całkowicie uwolnić czynszów. Trzeba wyważyć interesy zarówno właścicieli, jak i lokatorów. I jednych, i drugich chroni konstytucja. Od kilku lat właściciele kamienic nie mogą jednak narzekać. Przepisy, w tym art. 8a ust. 4a i 4b ustawy o ochronie praw lokatorów, pozwalają na realne podwyżki, ale tylko wówczas, gdy jest to uzasadnione, np. wykonanym niezbędnym remontem. Nie zabraniają też doliczać do czynszu godziwego zysku. Ponadto nie można zapominać, że uregulowania te powstały na bazie postanowienia TK z 2005 r., w którym wskazywał on niedoskonałości tej ustawy.
Zobacz » Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Czynsze, opłaty, koszty utrzymania
Przeczytaj więcej o: czynsze w prywatnych kamienicach, podwyżka czynszu
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
