Ustawa deweloperska przysporzy kosztów

autor: Michał Zacharzewski

źródło: www.sxc.hu

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wejdzie w życie 29 kwietnia 2012 r.

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Upadły deweloper nie zabierze już pieniędzy
• Deweloper nie zmierzy dowolnie mieszkania
• O losie inwestycji mają zdecydować nabywcy lokali
• Nabywców mieszkań ma chronić umowa notarialna
• Kupujący od dewelopera lepiej chronieni
• Deweloperzy: pogodzić wodę z ogniem
• Deweloperzy zaczynają unikać klauzul niedozwolonych
• Umów przedwstępnych z deweloperami nie trzeba zmieniać
• Deweloperzy mogą omijać rachunek powierniczy
• Ustawa deweloperska jest nieprecyzyjna
• Ile za umowę z deweloperem u notariusza
• Od niedzieli nowe zasady zakupu mieszkań
• Połowa taksy notarialnej za umowę deweloperską
• Złe prawo deweloperskie nie chroni klientów

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, trzeba będzie przynieść do banku notarialną umowę rezerwacyjną, a nie jak do tej pory zwykłą pisemną

Kupujący mieszkania od dewelopera mają być lepiej chronieni. Ma im to gwarantować wchodząca w życie 29 kwietnia tego roku ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (DzU z 2011 r. nr 224, poz. 1342). Pełno w niej jednak absurdów, które mogą utrudnić życie kupującym i drogo ich kosztować. Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego pracuje nad projektem nowelizacji tej ustawy i chce nią zainteresować posłów i rząd.

Zawsze u rejenta

Większość mieszkań nabywa się za kredyt. Bank, zanim go przyzna, żąda umowy przedwstępnej z deweloperem.

Ustawa deweloperska przewiduje, że wszelkie umowy zawierane między deweloperem a kupującym mieszkanie (dom jednorodzinny) muszą mieć formę aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy z tego tytułu ma być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, na której będzie realizowana dana inwestycja.

– Oznacza to, że po wejściu w życie nowych przepisów osoba chcąca zaciągnąć kredyt będzie musiała zanieść do banku notarialną umowę przedwstępną, a swoje roszczenie z tytułu tej umowy wpisać do księgi wieczystej. To czysty absurd – uważa Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Banki często odmawiają przyznania kredytu – i co wtedy? Człowiek wyda niepotrzebnie pieniądze, a deweloper zostanie z mieszkaniem, na którym ciąży roszczenie. Tymczasem obecnie wystarczy zwykła umowa pisemna. Dopiero gdy dostanie się pozytywną decyzję kredytową, następuje zawarcie właściwej umowy przedwstępnej (w formie zwykłej lub notarialnej).

– Nowa ustawa nie reguluje formy umowy rezerwacyjnej potrzebnej kupującemu do zaciągnięcia kredytu – twierdzi Paweł Kuglarz z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

Według niego celem ustawodawcy było jednak zabezpieczenie środków finansowych nabywców mieszkania. Dlatego gdyby uznać, że umowa zawarta na potrzeby uzyskania kredytu nie miała charakteru umowy przedwstępnej deweloperskiej, zobowiązującej dewelopera do wybudowania mieszkania w zamian za wpłacone środki, a następnie do przeniesienia własności, to nie byłoby obowiązku zastosowania formy notarialnej. Warto jednak byłoby wyjaśniać te wątpliwości, a także  dotyczące przepisów przejściowych.

Kiedy rachunek

Wynika z nich, że dla przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż została rozpoczęta przed wejściem w życie tej ustawy, nie trzeba będzie prowadzić rachunków powierniczych. Art. 3 pkt 10 definiuje jednocześnie rozpoczęcie sprzedaży jako podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu oferowania lokali i dlatego wielu deweloperów uważa, że wystarczy zwykłe ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży zamieszczone w gazecie przed 29 kwietnia, by ominąć obowiązek prowadzenia tych rachunków.

Zdaniem mec. Kuglarza jest to jednak interpretacja chybiona. Definicja ta zawiera także odniesienie do przedsięwzięcia deweloperskiego, a więc deweloper powinien wcześniej nabyć prawa do nieruchomości i uzyskać pozwolenia budowlane. Dopiero wtedy zwolniony byłby z obowiązku oferowania rachunku powierniczego.

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl

Na czym polega ochrona kupującego

• Nowa ustawa definiuje umowę deweloperską.
• Umowa przedwstępna będzie zawierana zawsze w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy obowiązkowo wpisane do księgi wieczystej.
• Nabywcy mieszkań uzyskają lepszą ochronę w razie upadłości dewelopera.
• Kupujący mają wpłacać pieniądze nie na konto dewelopera, ale na jeden z rachunków powierniczych: zamknięty (wypłata środków po zakończeniu inwestycji) lub otwarty (pieniądze deweloper będzie otrzymywał na określonych etapach inwestycji). Dodatkowym zabezpieczeniem byłaby gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa. Będą też rachunki otwarte bez dodatkowych zabezpieczeń.