Lokator musi wiedzieć o zmianie właściciela

autor: Radek Pasterski

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Redakcja poleca:

• Skończy się dziedziczenie najmu lokali gminnych

Najemcy mieszkań w budynku komunalnym powinni być zawiadomieni o zamiarze wniesienia go aportem do spółki miejskiej

Brak zawiadomienia może pozbawić najemców prawa    pierwszeństwa w nabyciu zajmowanych mieszkań – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

W uchwale w sprawie przekazania składników majątkowych w drodze aportu rada miejska w Nakle nad Notecią wyraziła zgodę na wniesienie w ten sposób działki z wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym do spółki z o.o. Nakielska Administracja Domów Mieszkalnych.  Uchwałę podjęto w 2005 r., ale dopiero w 2009 r. jedna z lokatorek, Danuta B., wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. Wytknęła, że nikt jej ani pozostałych lokatorów nie zawiadomił o zamiarze przekazania bloku spółce. Dowiedzieli się o tym  przy okazji wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszów. Pozbawiło to ich możliwości skorzystania z prawa pierwokupu zajmowanych mieszkań, zagwarantowanego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje, że w przypadku zbywania nieruchomości państwowych i komunalnych osobom fizycznym i prawnym  pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje najemcom lokali mieszkalnych. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 3b tej ustawy wniesienie nieruchomości aportem do spółki z o.o. jest zbyciem nieruchomości.

Rada miejska zakwestionowała twierdzenie, że uchwała uniemożliwiła najemcom skorzystanie z prawa pierwokupu. Nieruchomość nie została zbyta, lecz wniesiona aportem do miejskiej spółki, w której 100 proc. udziałów należy do miasta – przypomniała.

O sprzedaży budynku muszą wiedzieć najemcy z pierwszeństwem wykupu

Oddalając skargę, WSA w Bydgoszczy uznał, że uchwała nie narusza interesu prawnego Danuty B., nie mogła więc jej zaskarżyć. Wniesienie przez gminę aportu do spółki prawa handlowego rzeczywiście stanowi zbycie nieruchomości. Ale spółka z o.o. w Nakle jest jednoosobową spółką miejską, w której 100 proc. udziałów należy do miasta, a funkcję zgromadzenia wspólników pełni burmistrz. Jej majątek jest więc mieniem miasta. Wniesienie aportem zabudowanej nieruchomości komunalnej nie spowodowało jej wyłączenia z majątku miasta. Nie można zatem mówić o jej zbyciu. Uchwała spowodowała jedynie zmianę formy własności.

NSA uwzględnił jednak skargę kasacyjną Danuty B. Uchylił wyrok WSA w Bydgoszczy i stwierdził, że uchwała została wydana z naruszeniem prawa. Uzasadniając wyrok, sędzia Jan Tarno powiedział, że chociaż miasto jest w 100 proc. właścicielem spółki, wniesione do niej nieruchomości należą do spółki, a nie do miasta. Nie może więc ono nimi rozporządzać. W tej sytuacji należało zastosować art. 34 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że gdy prawo pierwokupu przysługuje najemcom lokali mieszkalnych, zawiadamia się ich na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości pod warunkiem złożenia wniosków w terminie określonym w zawiadomieniu. Danuta B. powinna więc zostać zawiadomiona o procedurze w sprawie podjęcia uchwały i miała interes prawny do jej zaskarżenia.

– Chociaż wyrok NSA nie unieważnia uchwały, wspólnie z prawnikami się zastanowimy, co dalej – mówi Andrzej Jedynak, przewodniczący rady miejskiej w Nakle nad Notecią. – Cofnięcie uchwały jest nierealne, ale budynek należy do miejskiej spółki, więc nie wykluczam rozważenia ewentualności sprzedaży mieszkań lokatorom.

sygnatura akt: I OSK 1917/11