Inwestorzy chcący budować biura i magazyny zaczynają uciekać z Warszawy

Coraz trudniej kupić w Warszawie działkę pod budowę magazynu czy biurowca. Wysokie ceny gruntów oraz często skomplikowana sytuacja prawna uniemożliwiają wiele transakcji

Jak zapewniają analitycy, popyt na warszawskie grunty pod zabudowę komercyjną jest duży, ale i dość stabilny. Działki już nie drożeją tak drastycznie jak w ciągu dwóch ostatnich lat. Jednak dla wielu deweloperów mimo wszystko i tak są dziś za drogie. – W dalszym ciągu borykamy się z niskim stopniem pokrycia planami miejscowymi terenów Warszawy, dodatkowo takie czynniki jak nieuregulowany stan prawny nieruchomości np. związany z roszczeniami byłych właścicieli, niesprecyzowane plany systemu drogowego i transportowego - powodują, iż proces inwestycyjny znacznie się wydłuża – stwierdza Chris Conner z DTZ.

Za małe działki

Działki sprzedają przede wszystkim prywatni właściciele, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, oraz inwestorzy, którzy nabyli nieruchomości po atrakcyjnych cenach i teraz chcą na nich zarobić bez konieczności budowy, a swoją aktywność deweloperską przenieść na mniej konkurencyjne rynki niż warszawski. – Nieruchomości sprzedaje również miasto. Jest to ciekawa oferta, budząca zainteresowanie inwestorów, aczkolwiek stan formalnoprawny wielu z tych nieruchomości powoduje, że dziś są do kupienia w ograniczonej liczbie – opowiada Kacper Remiśko z DTZ. Analitycy obserwują również tendencję do ponownego zagospodarowania nieruchomości, na których wcześniej istniała zabudowa. Zjawisko to szczególnie dotyczy nieruchomości zlokalizowanych w atrakcyjnych punktach stolicy, gdzie podaż gruntów jest już bardzo mocno ograniczona. – Tymczasem tego typu projekty budzą wiele emocji, gdyż wiążą się z koniecznością wyburzenia obiektów dobrze wpisanych w tkankę miejską oraz z ingerencją w ukształtowany i utrwalony już obraz miasta w oczach jego mieszkańców – mówi Remiśko.

Największym zainteresowaniem wśród deweloperów cieszą się obecnie działki przeznaczone pod projekty biurowe.

Rośnie również popyt na tereny pod inwestycje hotelowe. – Wyzwaniem, jakie napotykali w ciągu ostatnich lat deweloperzy biurowców w Warszawie, a także w pozostałych dużych miastach, były wysokie ceny gruntu. Bowiem większość dostępnych nieruchomości o przeznaczeniu biurowo-mieszkaniowym rezerwowana była przez deweloperów mieszkaniowych gotowych zapłacić za grunt bardzo dużo. Dziś sytuacja na rynku mieszkaniowym ustabilizowała się, co przy jednoczesnym wzroście poziomu czynszów za powierzchnie biurowe o około 30 proc. spowodowało odwrócenie tendencji i zwiększenie aktywności deweloperów w nabywaniu działek z przeznaczeniem na cele biurowe – opowiada Katarzyna Kogut z King Sturge.

Największe zainteresowanie wśród deweloperów biurowców wzbudza niezmiennie centrum miasta i Mokotów – poszukiwane są działki z dobrym połączeniem zarówno z centrum miasta, jak i lotniskiem. – Deweloperzy szukają również miejsca na budowę wzdłuż ul. Puławskiej, w kierunku Piaseczna. Ponadto zaczynają się przyglądać terenom przy Trasie Toruńskiej, gdzie działki mogą być nawet dziesięciokrotnie tańsze niż w centrum czy na Mokotowie – zauważa Jerzy Dobrowolski z Cushman & Wakefield.

W sektorze handlowym deweloperzy obecnie albo koncentrują się na mniejszych działkach o pow. do 1 ha, budując centra osiedlowe, albo rewitalizują starsze obiekty. Sieci handlowe szukają nawet powierzchni w budynkach mieszkalnych. – Na przykład jeden z supermarketów Tesco zajmuje parter w bloku mieszkalnym na Gocławiu, a Carrefour Polska umieścił supermarket Albert obok budynków mieszkalnych przy ul. Solec – zauważa Jerzy Dobrowolski.

Kończy się również podaż działek pod magazyny – są jeszcze wprawdzie do zagospodarowania tereny na Targówku, np. przy ul. Annopol, jednak ich powierzchnia jest często zbyt mała, co czyni przyszłą inwestycję nieopłacalną. Deweloperzy decydują się również coraz częściej na remont starych magazynów lub też uciekają poza granice Warszawy.

– Jednocześnie można zaobserwować zwiększoną aktywność deweloperów logistycznych zainteresowanych nabyciem nieruchomości w granicach administracyjnych miasta, z przeznaczeniem pod obiekty magazynowe z małymi modułami – mówi Katarzyna Kogut.