Dla Ciebie
Symulowanej umowy notariusz nie legalizuje
Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową jej sprzedaży
Umowy pozorne nie należą do rzadkości. Dość często są to umowy sprzedaży, pod którymi kryją się darowizny, bądź na odwrót. Różne są przyczyny, np. ucieczka od podatku bądź zapewnienie nieodwracalności nabycia własności, darowiznę można bowiem w pewnych wypadkach odwołać.
Nie wiadomo, co stało za pozornością umowy sprzedaży, mocą której państwo Ł. z Płocka przenieśli własność działki na córkę i zięcia (teraz już byłego). Faktem jest, że nabywcy mimo upływu kilku lat nie zapłacili za nią. Sprzedający (rodzice) wystąpili zaś z pozwem o stwierdzenie nieważności tej umowy, zawartej oczywiście przed notariuszem. Przeniesienie własności nieruchomości, czy to w wyniku sprzedaży, czy darowizny, wymaga formy notarialnej.
Sąd okręgowy nie miał wątpliwości, że umowa sprzedaży była pozorna i kryła się za nią darowizna, ale orzekł nieważność zarówno sprzedaży, jak i ukrytej darowizny. Apelację wniósł były zięć, wskazując, że nieważność sprzedaży nie oznacza nieważności darowizny. SA powziął wątpliwość, czy umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży jest dotknięta nieważnością, i z tym pytaniem zwrócił się do Sądu Najwyższego. Odpowiedź pozytywna skutkuje uznaniem twierdzeń powodów (rodziców), negatywna – uwzględnieniem apelacji.
Zgodnie z art. 83 kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie (symulowane) zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej (dysymulowanej), ważność oświadczenia tej innej czynności ocenia się według właściwości tej czynności. W naszym wypadku należało ocenić, czy to ukryte oświadczenie spełniało wymagania dla darowizny nieruchomości, czyli czy zachowano formę notarialną. Umowę sporządził notariusz, ale czy ta ukryta czynność (darowizna) może korzystać z formy przeznaczonej dla czynności pozornej – sprzedaży?
W orzecznictwie i nauce prawa wykształciły się dwa stanowiska. Jedno, ratujące czynność ukrytą, prezentowała Barbara Załęska, pełnomocniczka pozwanego. Mianowicie w sprzedaży i w darowiźnie chodzi o przeniesienie własności, a obecny przy nich notariusz służy jakby obu czynnościom. Starsze orzecznictwo SN skłaniało się ku temu stanowisku.
Z kolei Joanna Kaczorowska, pełnomocniczka powodów, wskazywała, że są to zupełnie inne umowy i element jednej nie może zastępować drugiej. Dodajmy, że w wyroku z 2001 r. (sygn. V CSK 631/ 00), kiedy chodziło o odwrotną sytuację (pod pozorem darowizny ukryta była sprzedaż nieruchomości), SN wskazał, że czynność pozorna nie użycza swej formy, nie służy czynności ukrytej. W wyroku z kwietnia 2004 r. (sygn. II CK 191/03) SN stwierdził zaś, że nieważność czynności prawnej to nieważność całości czynności, na którą składają się forma i treść. Jeśli więc czynność ukryta nie spełnia określonych przesłanek ważności, tu – formy notarialnej, to nie może zastąpić czynności pozornej.
Uchwała SN z 15 grudnia 2011 r. wpisuje się w tę drugą tendencję:
– Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości – stwierdził SN (sygn. III CZP 79/11).
Zobacz serwisy
» Prawo dla Ciebie » Twoje prawo » Umowy
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo dla kupującego i sprzedającego » Umowa u notariusza
Przeczytaj więcej o: czynność pozorna, darowizna, dzieci, nieważność umowy, orzeczenie SN, rodzice, sprzedaż nieruchomości, umowa pozorna
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
