Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Zadania

Kto określa zasady dzierżawy

AdobeStock
Rada gminy nie może w uchwale w sprawie gospodarowania nieruchomoœciami gminnymi, okreœlać zasad oddawania ich w najem lub dzierżawę na okres do lat trzech.

- Zgodnie z ustawš samorzšdowš, chcemy uregulować w uchwale w sprawie zasad gospodarowania nieruchomoœciami gminnymi warunki oddawania wszystkich nieruchomoœci w najem i dzierżawę bez przetargu. Uchwała ma m.in. ustalać warunki tych umów przy braku przetargu na okres do lat trzech. Czy będzie to właœciwe rozwišzanie?

Merytoryczne ustosunkowanie się do podanej problematyki wymaga analizy przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami oraz ustawy z 8 marca 1990 r. o samorzšdzie gminnym. Cennych wskazówek dostarcza również orzecznictwo sšdów administracyjnych oraz organów nadzoru.

Jeœli chodzi o pierwszy z wymienionych wyżej aktów prawnych, na uwagę zasługuje jego art. 37 ust. 1-2, gdzie wskazano, że z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomoœci sš sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Oznacza to, że zasadš jest zbywanie nieruchomoœci w drodze przetargu. Z ust. 4-4a tego przepisu wynika natomiast, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu, lecz wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogš wyrazić zgodę na odstšpienie od obowišzku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony zawiera się w drodze bezprzetargowej, jeżeli użytkownikiem, najemcš lub dzierżawcš nieruchomoœci jest organizacja pożytku publicznego lub użytkownikiem nieruchomoœci jest stowarzyszenie ogrodowe. Zatem, z powyższego wynika, że ustawa o gospodarce nieruchomoœciami wprost nie reguluje kwestii dopuszczalnoœci oddawania w najem (dzierżawę) nieruchomoœci bez przetargowo na okres do lat trzech i nie okreœla w tym zakresie kompetencji rady gminy.

Z tego powodu konieczne jest odniesienie się do regulacji drugiej z ww. ustaw o samorzšdzie gminnym. W art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a postanowiono, że do wyłšcznej właœciwoœci rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majštkowych gminy, przekraczajšcych zakres zwykłego zarzšdu, dotyczšcych: zasad nabywania, zbywania i obcišżania nieruchomoœci oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowiš inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierajš kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomoœć. Do czasu okreœlenia zasad wójt może dokonywać tych czynnoœci wyłšcznie za zgodš rady gminy. W kontekœcie stosowania ww. normy prawnej, warto przywołać fragment z uzasadnienia rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody wielkopolskiego z 29 stycznia 2016 r. (Nr KN.I.4131.1.13.2016.22) gdzie zaakcentowano, że: (...) czynnoœci prawne polegajšce na wydzierżawianiu nieruchomoœci na czas oznaczony do lat 3 stanowiš czynnoœci zwykłego zarzšdu, które w ogóle nie zostały objęte dyspozycjš art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a wskazanej ustawy. Czynnoœci te realizowane sš wyłšcznie przez organ wykonawczy, zgodnie z jego prerogatywš wynikajšcš z art. 25 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami. Oznacza to, że rada gminy nie ma kompetencji do okreœlania zasad wynajmowania (wydzierżawiania) nieruchomoœci gminnych w ww. trybie na okres do lat trzech, bowiem jest to domenš wójta. Takie stanowisko pozostaje również w zgodzie z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorzšdzie gminnym, z którego wynika, że to wójt gospodaruje mieniem komunalnym gminy.

Powyższy kierunek interpretacyjny znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Przykładowo, w wyroku Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 30 lipca 2014 r. (sygn. akt II SA/Go 394/14) podkreœlono m.in. „Zdaniem sšdu § 19 skarżonej uchwały także uznać należało za sprzeczny z prawem. Zgodnie z treœciš cyt. przepisu burmistrz może wydzierżawić w trybie bezprzetargowym na czas okreœlony do trzech lat nieruchomoœci gruntowe przeznaczone na cele wymienione w punktach 1-7. Przepis przyjęty w takim brzmieniu narusza przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a usg, stanowišcy podstawę prawnš do jego wydania. Analiza w/w przepisu wskazuje, iż organ stanowišcy gminy upoważniony został do formułowania zasad gospodarowania majštkiem gminy, ale tylko w odniesieniu do czynnoœci przekraczajšcych zakres zwykłego zarzšdu. Do takich zaœ ustawodawca w przywołanym przepisie zaliczył: „nabywanie", „zbywanie", „obcišżanie" nieruchomoœci oraz ich „wydzierżawianie lub wynajmowanie na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony". Co jednak najistotniejsze dalej sšd zaakcentował, że a „contrario", czynnoœci prawne polegajšce na wydzierżawianiu lub wynajmowaniu nieruchomoœci na czas oznaczony do lat 3 stanowiš czynnoœć zwykłego zarzšdu, które nie mogš być realizowane w oparciu o ww. art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a, bowiem pozostajš w wyłšcznej gestii organu wykonawczego – zgodnie z ww. art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorzšdzie gminnym. Równie krytyczne stanowisko wynika z wyroku WSA w Opolu z 30 wrzeœnia 2010 r. (sygn. akt II SA/Op 348/10), gdzie wskazano: postanowienie w § 4 ust. 4 zaskarżonej uchwały, że „wójt gminy (....) w uzasadnionych przypadkach może wyrazić zgodę na wynajem lokali i garaży w trybie bezprzetargowym, na czas oznaczony nie dłuższy niż trzy lata" jest sprzeczne z przepisem art. 18 ust. 2 kt 9 lit. a. ustawy o samorzšdzie gminnym i art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. Dalej zanegowano również możliwoœć okreœlania w uchwale m.in. stawek czynszu przy takich nieruchomoœciach.

podstawa prawna: Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 2147 ze zm.)

podstawa prawna: Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorzšdzie gminnym (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1875 ze zm.)

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL