Monika Rajska-Wolińska: Wierzę w siłę polskiego rynku

Największym konkurentem dla Polski są Czechy - szczególnie na rynku magazynowym i inwestycyjnym. W przypadku biur - Bukareszt i Sofia - mówi Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzająca Colliers International.

Aktualizacja: 05.05.2017 12:35 Publikacja: 04.05.2017 17:39

Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzająca Colliers International.

Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzająca Colliers International.

Foto: materiały prasowe

Rz: Co pani robiła na rynku nieruchomości 20 lat temu?

Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający Colliers International: Byłam wówczas na początku swojej kariery zawodowej. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce dopiero się wtedy tworzył, nie było na nim jeszcze międzynarodowych agencji.

Pierwsze kroki stawiałam w małej polskiej agencji nieruchomości, która była prowadzona w oparciu o najlepsze praktyki z Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych. To były ekscytujące czasy, które ukształtowały fundamenty naszego rynku. W 1999 r. rozpoczęłam przygodę z firmą Colliers, która trwa już blisko 20 lat.

A Colliers czego szukał dwie dekady temu w Polsce?

Biuro Colliers w Polsce powstało w 1997 roku i zatrudniało na początku jedynie siedem osób. Dziś nasz zespół tworzy blisko 300 specjalistów w siedmiu biurach regionalnych. Wtedy nie była to w Polsce tak rozpoznawalna marka jak obecnie.

Decyzję o wejściu firmy na polski rynek podjął John McLernon. Ten niezwykły wizjoner dostrzegł rodzący się potencjał i - jak się później okazało - przewidział dynamiczny rozwój rynku nieruchomości komercyjnych w naszym regionie Europy, a zwłaszcza w Polsce. Głęboko wierząc w siłę naszego rynku, John zdecydował, że zamiast systemu sieci franczyzowej, Colliers będzie bezpośrednio działać w Europie Środkowo-Wschodniej.


Wtedy liczyła się Warszawa, czy inne miasta w kraju też - ktoś już o nie pytał?




W połowie lat 90. uwaga deweloperów i inwestorów była skierowana wyłącznie na Warszawę, bo najemcy właśnie tutaj poszukiwali powierzchni biurowych i handlowych. Również pierwsze hale magazynowe powstawały pod Warszawą. Inne lokalizacje nie były wówczas atrakcyjne z perspektywy deweloperów i funduszy inwestycyjnych.

Rozkwit miast regionalnych miał swój początek zaledwie 10 lat temu, gdy pierwsi lokalni deweloperzy rozpoczęli budowę projektów biurowych. Początki nie zwiastowały późniejszego sukcesu, bowiem miasta regionalne nie były jeszcze gotowe na nieruchomości komercyjne. Przykładowo, wskaźnik niewynajętej powierzchni biurowej w Krakowie wynosił na początku 15 proc. Katalizatorem rozwoju segmentu biurowego w Krakowie, a także na innych rynkach regionalnych, była wysoka aktywność firm z sektora usług dla biznesu. Centra BPO/SSC zatrudniają dzisiaj w Polsce aż 212 tys. pracowników i generują duży popyt na wysokiej jakości powierzchnię.

Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL) szacuje, że do 2020 r. zatrudnienie w tym sektorze wzrośnie do 300 tys. osób.

Kto w latach 90. inwestował w polski rynek nieruchomości? Skąd płynął kapitał i firmy? Jakiego rzędu były to inwestycje w porównaniu z dzisiejszymi?




Na przełomie XX/XXI wieku nieruchomości komercyjne w Polsce budowali głównie Amerykanie, Francuzi i Niemcy. Bardziej aktywni byli lokalni inwestorzy. Dzisiaj kapitał płynie z nowych kierunków, takich jak np. Malezja, Tajlandia czy RPA, a inwestorzy w większym stopniu interesują się branżami opartymi na wiedzy. Dlatego tak dynamicznie rozwijają się w Polsce centra usług wspólnych czy ośrodki badawczo-rozwojowe, już nie call centre o wysokim stopniu specjalizacji, co bardzo sobie cenią zagraniczni inwestorzy.


Inwestorzy mówią, że Warszawa była wtedy eldorado. Czynsze biurowe wynosiły 50-60 dol. za mkw. miesięcznie, a i tak kolejki ustawiały się do biur.




Warszawa była w centrum zainteresowania zagranicznych inwestorów i najemców poszukujących powierzchni biurowej. Stawki czynszowe osiągały rekordowe poziomy, bo rynek niewiele oferował. Powstały wtedy takie biurowce jak Atrium, Galaxy czy też Warszawskie Centrum Finansowe.
Był to również okres, gdy wyrosła Galeria Mokotów. Kolejne centra handlowe, hotele i monumentalne budynki biurowe nadały stolicy wielkomiejskiego charakteru, a wysoki standard powstających obiektów istotnie wpłynął na międzynarodowy prestiż zarówno Warszawy, jak i Polski.


Co dziś ma do zaoferowania polski rynek nieruchomości komercyjnych inwestorom? Fundusze mówią o niepewności politycznej, ciągłych zmianach przepisów etc.




Polski rynek nieruchomości komercyjnych w dalszym ciągu jest atrakcyjny i konkurencyjny w porównaniu do państw Europy Zachodniej. Inwestorów przyciągają wysokie stopy zwrotu z inwestycji. Nasz rynek wciąż oferuje niższe koszty pracy niż na Zachodzie oraz szeroki dostęp do absolwentów i doświadczonych specjalistów, którzy zapewniają wysoką jakość realizacji procesów księgowych, IT, badań i rozwoju. Atutem polskiego rynku jest też wysoka płynność nieruchomości. Co więcej, nasz rynek nadal się rozwija i ma przed sobą korzystne perspektywy.  

Niebawem inwestorzy mogą zyskać dostęp do REIT-ów, które będą miały pozytywny wpływ na polski rynek, gdyż będą jeszcze bardziej zwiększać płynność na rynku.

Z drugiej strony, zaufanie do Polski zostało poważnie zachwiane w wyniku zmian w regulacjach podatkowych. Na rynku ciąży też brak gotowych pojedynczych i portfelowych produktów. Niemniej, widzimy bardzo duże zainteresowanie wśród inwestorów zagranicznych i możemy spodziewać się napływu kapitału m.in. z państw azjatyckich. W reakcji na Brexit, firmy działające w Wielkiej Brytanii rewidują swoje strategie, dywersyfikują działalność i rozważają relokację części swojej działalności, na czym skorzystać może Polska.

Jak poddała ostatnio agencja Reuters, amerykański bank inwestycyjny JPMorgan Chase może wybrać Warszawę na siedzibę swego centrum administracyjnego. Jego śladem niebawem mogą pójść kolejne firmy z różnych branż.


Który z naszych sąsiadów jest największym konkurentem Polski, jeśli chodzi o przyciąganie inwestycji?




Polska jest największym rynkiem nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej z dużym potencjałem wzrostu, dlatego nasz kraj jest dla inwestorów rynkiem pierwszego wyboru.
Największym konkurentem dla Polski są Czechy, szczególnie na rynku magazynowym i inwestycyjnym. W przypadku segmentu biurowego, Bukareszt i Sofia mogą być poważnymi rywalami w walce o najemców z sektora BPO/SCC. Zwłaszcza Bukareszt jest bardzo konkurencyjny pod względem jakości i kosztów pracy.


Co jest najważniejsze dla firmy w tym roku - jaki ma cel?



Naszą intencją jest umocnienie pozycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Konsekwentnie realizujemy strategię rozwoju opartą na wzroście organicznym. Przez ostatnie 7-8 lat nasze przychody wzrosły o ponad 160 proc. Chcemy nadal rozwijać się organicznie. Ale uważnie obserwujemy rynek, dlatego też nie wykluczamy potencjalnych akwizycji, jeśli uznamy, że dostępne są atrakcyjne aktywa, które wzmocnią nasze kompetencje.

Gdyby nie pracowała pani w nieruchomościach, czym by się pani zajmowała?



Jeszcze w trakcie studiów stanęłam przed wyborem pracy w tzw. wielkiej czwórce firm doradczych lub wiodącej firmie z sektora FMCG. Postawiłam jednak na nieruchomości komercyjne i uważam, że był to trafny wybór.

Jeśli jednak podążyłabym inną ścieżkę kariery, to zapewne prowadziłabym teraz swój własny biznes. Lubię pracować z ludźmi, pomagać im w realizacji celów, nie tylko zawodowych. Aktywnie angażuję się w inicjatywy ważne dla przyszłości nie tylko biznesu, ale całego społeczeństwa.

Wspieram aktywizację kobiet w biznesie i młode osoby na początku drogi zawodowej. Gdyby nie zaangażowanie w biznes, chciałabym silniej promować zdolne i pracowite kobiety.

 

 

Rz: Co pani robiła na rynku nieruchomości 20 lat temu?

Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający Colliers International: Byłam wówczas na początku swojej kariery zawodowej. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce dopiero się wtedy tworzył, nie było na nim jeszcze międzynarodowych agencji.

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Opinie Ekonomiczne
Witold M. Orłowski: Gospodarka wciąż w strefie cienia
Opinie Ekonomiczne
Piotr Skwirowski: Nie czarne, ale już ciemne chmury nad kredytobiorcami
Ekonomia
Marek Ratajczak: Czy trzeba umoralnić człowieka ekonomicznego
Opinie Ekonomiczne
Krzysztof Adam Kowalczyk: Klęska władz monetarnych
Opinie Ekonomiczne
Andrzej Sławiński: Przepis na stagnację