Wynajem

Gmina mieszkania łatwo nie odzyska

www.sxc.hu
Rząd chciał wywrócić do góry nogami obecne zasady najmu mieszkań komunalnych. Z wielkich planów niewiele jednak zostało.

Rewolucji w zasadach najmu mieszkań komunalnych nie będzie. Rząd wycofał się ze swojego pomysłu, by tylko rodziny o niskich dochodach mogły mieszkać w tego typu lokalach.

Najwyraźniej historia lubi się powtarzać. Już wcześniej była podejmowana próba zreformowania najmu. I co? I nic. W trosce o elektorat wyborczy rząd zrezygnował ze swoich propozycji.

Błędne koło

Mieszkań komunalnych brakuje. Lista oczekujących jest długa. Tymczasem do gmin należy ok. 4 mln mieszkań. Skąd więc deficyt lokalowy? Odpowiedź jest prosta. W mieszkaniach komunalnych często mieszkają ludzie zamożni, których stać na zaciągnięcie kredytu i kupno mieszkania u dewelopera. Nierzadko mają też gdzie się wyprowadzić, a lokal komunalny „trzymają" dla syna, córki czy nawet wnuka.

To paradoks. Gmina ma obowiązek zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich najuboższych mieszkańców. Tymczasem ma związane ręce. Raz wynajęte mieszkanie zostaje już na wieki w rodzinie najemcy. I choć przepisy nie przewidują dziedziczenia najmu, to w praktyce ono istnieje i trzeba się mocno postarać, by gmina zabrała lokal komunalny.

Mamy więc typowe błędne koło. Z jednej strony gminy są właścicielkami milionów mieszkań, a z drugiej strony nie mogą nimi swobodnie dysponować.

Różne rządy podejmowały próby zerwania z „dziedziczeniem" najmu, ale kończyły się one fiaskiem. I teraz mamy powtórkę z rozrywki.

Milioner z niskim czynszem

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów na pewno był odważny oraz częściowo niekonstytucyjny.

Przewidywał, że umowy najmu lokali komunalnych będą zawierane na pięć lat (dziś są bezterminowe). Następnie gmina sprawdzi sytuację materialną lokatora z rodziną. Jeżeli jest dobra, odmówi zawarcia umowy na kolejne lata.

Dziś nikt tego nie sprawdza. W lokalu komunalnym może mieszkać milioner. Czynsz płaci taki sam jak inni. Nie od dziś też wiadomo, że opłaty za lokale komunalne są dużo, dużo niższe od tych, jakie wnosi się za mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej czy spółdzielni. Stawki potrafią wynosić 4–8 zł za mkw, czyli za mieszkanie 60 mkw. w centrum miasta nierzadko płaci się jedynie 240 zł.

Tymczasem wspomniany projekt miał dotyczyć również umów zawartych przed wejściem w życie noweli, a więc uderzałby bardzo mocno w prawa nabyte. Posypały się więc uwagi krytyczne. Podnoszono, że zmiana pociąga za sobą bardzo duże ryzyko społeczne. Wiele osób może pozbawić dachu nad głową.

Poza tym prawo nie może działać wstecz. Konstytucja chroni prawa nabyte.

Rząd wycofał się więc z pomysłu terminowych umów. Wpadł na pomysł, by powiązać wysokość płaconego czynszu z dochodem rodziny najemcy.

Lokator miał raz na kilka lat składać deklarację, jaki dochód osiąga on i jego domownicy. Na tej podstawie gmina miała podejmować decyzję, czy podnieść czynsz czy nie. Tak miały być sprawdzane również umowy najmu zawarte przed wejściem w życie nowych przepisów. Rozwiązanie było zdroworozsądkowe. Podobne rozwiązania obowiązują np. w Niemczech.

Ostatecznie i z tych planów niewiele zostało. W obecnej wersji projekt przewiduje, że gmina, owszem, będzie badała dochód oraz stan majątkowy najemcy, ale tylko w nowych umowach najmu. Te stare zostawi w spokoju.

Rząd wycofał się też ze zmian we wstępowaniu w stosunek najmu po zmarłym najemcy.

Najem dla wdowy czy konkubiny

Pierwotnie projekt pozbawiał rodzinę zmarłego najemcy roszczenia z tego tytułu. Przewidywał, że po śmierci lokatora umowa najmu będzie wygasała. Osoby, które nie były współnajemcami, będą miały sześć miesięcy na wyprowadzkę. Jeśli spełniały kryteria najmu komunalnego, będą miały roszczenie do gminy, by wskazała im lokal, w którym mogą zamieszkać. Nie musi to być lokal po zmarłym.

Dziś jest inaczej. Po śmierci głównego lokatora rodzina ma prawo wstąpić po nim w stosunek najmu. W dotychczasowej umowie zmienia się tylko jedna z jej stron, tj. najemca. Obowiązuje więc np. taki sam czynsz, jaki uiszczał zmarły lokator. Kwestie te reguluje art. 691 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że wstąpić w stosunek najmu mogą: wdowa lub wdowiec (niebędący współnajemcami), dzieci i ich współmałżonkowie, konkubent (konkubina) oraz inne osoby, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Przepis zalicza do tej ostatniej grupy m.in. wnuki. Uregulowanie to stawia jeden warunek. Wspomniane osoby powinny stale mieszkać z najemcą do jego śmierci. Jeżeli gmina nie chce zaakceptować nowego lokatora, ten może iść do sądu. Wspominany przepis przyznaje im roszczenie. Oznacza to, że można gminę „przymusić" w sądzie do zawarcia umowy.

Dzięki temu, że rząd wycofał się ze swojego pomysłu ograniczenia wstępowania w stosunek najmu, zostanie po staremu. A więc mieszkanie zostanie w rodzinie zmarłego najemcy syna, córki czy wnuka.

Problem nie zniknie

Projekt więc tak okrojono, że wszystkie kontrowersyjne społecznie uregulowania co do mieszkań komunalnych przepadły. W tej wersji, w jakiej jest obecnie, ma duże szanse na uchwalenie.

Problem braku mieszkań komunalnych jednak pozostaje. Rząd wprawdzie chce sypnąć groszem na budowę mieszkań komunalnych, ale nie sądzę, by były to grube miliardy, a takie są potrzebne.

Rząd chce, by program Mieszkanie+ rozwiązał ten problem, ale to się raczej nie uda. Mieszkanie+ nie jest bowiem propozycją dla osób z niskimi dochodami, tyko średnio zamożnych. ©?

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL