Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Wynajem

Gmina mieszkania łatwo nie odzyska

www.sxc.hu
Rzšd chciał wywrócić do góry nogami obecne zasady najmu mieszkań komunalnych. Z wielkich planów niewiele jednak zostało.

Rewolucji w zasadach najmu mieszkań komunalnych nie będzie. Rzšd wycofał się ze swojego pomysłu, by tylko rodziny o niskich dochodach mogły mieszkać w tego typu lokalach.

NajwyraŸniej historia lubi się powtarzać. Już wczeœniej była podejmowana próba zreformowania najmu. I co? I nic. W trosce o elektorat wyborczy rzšd zrezygnował ze swoich propozycji.

Błędne koło

Mieszkań komunalnych brakuje. Lista oczekujšcych jest długa. Tymczasem do gmin należy ok. 4 mln mieszkań. Skšd więc deficyt lokalowy? OdpowiedŸ jest prosta. W mieszkaniach komunalnych często mieszkajš ludzie zamożni, których stać na zacišgnięcie kredytu i kupno mieszkania u dewelopera. Nierzadko majš też gdzie się wyprowadzić, a lokal komunalny „trzymajš" dla syna, córki czy nawet wnuka.

To paradoks. Gmina ma obowišzek zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich najuboższych mieszkańców. Tymczasem ma zwišzane ręce. Raz wynajęte mieszkanie zostaje już na wieki w rodzinie najemcy. I choć przepisy nie przewidujš dziedziczenia najmu, to w praktyce ono istnieje i trzeba się mocno postarać, by gmina zabrała lokal komunalny.

Mamy więc typowe błędne koło. Z jednej strony gminy sš właœcicielkami milionów mieszkań, a z drugiej strony nie mogš nimi swobodnie dysponować.

Różne rzšdy podejmowały próby zerwania z „dziedziczeniem" najmu, ale kończyły się one fiaskiem. I teraz mamy powtórkę z rozrywki.

Milioner z niskim czynszem

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów na pewno był odważny oraz częœciowo niekonstytucyjny.

Przewidywał, że umowy najmu lokali komunalnych będš zawierane na pięć lat (dziœ sš bezterminowe). Następnie gmina sprawdzi sytuację materialnš lokatora z rodzinš. Jeżeli jest dobra, odmówi zawarcia umowy na kolejne lata.

Dziœ nikt tego nie sprawdza. W lokalu komunalnym może mieszkać milioner. Czynsz płaci taki sam jak inni. Nie od dziœ też wiadomo, że opłaty za lokale komunalne sš dużo, dużo niższe od tych, jakie wnosi się za mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej czy spółdzielni. Stawki potrafiš wynosić 4–8 zł za mkw, czyli za mieszkanie 60 mkw. w centrum miasta nierzadko płaci się jedynie 240 zł.

Tymczasem wspomniany projekt miał dotyczyć również umów zawartych przed wejœciem w życie noweli, a więc uderzałby bardzo mocno w prawa nabyte. Posypały się więc uwagi krytyczne. Podnoszono, że zmiana pocišga za sobš bardzo duże ryzyko społeczne. Wiele osób może pozbawić dachu nad głowš.

Poza tym prawo nie może działać wstecz. Konstytucja chroni prawa nabyte.

Rzšd wycofał się więc z pomysłu terminowych umów. Wpadł na pomysł, by powišzać wysokoœć płaconego czynszu z dochodem rodziny najemcy.

Lokator miał raz na kilka lat składać deklarację, jaki dochód osišga on i jego domownicy. Na tej podstawie gmina miała podejmować decyzję, czy podnieœć czynsz czy nie. Tak miały być sprawdzane również umowy najmu zawarte przed wejœciem w życie nowych przepisów. Rozwišzanie było zdroworozsšdkowe. Podobne rozwišzania obowišzujš np. w Niemczech.

Ostatecznie i z tych planów niewiele zostało. W obecnej wersji projekt przewiduje, że gmina, owszem, będzie badała dochód oraz stan majštkowy najemcy, ale tylko w nowych umowach najmu. Te stare zostawi w spokoju.

Rzšd wycofał się też ze zmian we wstępowaniu w stosunek najmu po zmarłym najemcy.

Najem dla wdowy czy konkubiny

Pierwotnie projekt pozbawiał rodzinę zmarłego najemcy roszczenia z tego tytułu. Przewidywał, że po œmierci lokatora umowa najmu będzie wygasała. Osoby, które nie były współnajemcami, będš miały szeœć miesięcy na wyprowadzkę. Jeœli spełniały kryteria najmu komunalnego, będš miały roszczenie do gminy, by wskazała im lokal, w którym mogš zamieszkać. Nie musi to być lokal po zmarłym.

Dziœ jest inaczej. Po œmierci głównego lokatora rodzina ma prawo wstšpić po nim w stosunek najmu. W dotychczasowej umowie zmienia się tylko jedna z jej stron, tj. najemca. Obowišzuje więc np. taki sam czynsz, jaki uiszczał zmarły lokator. Kwestie te reguluje art. 691 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że wstšpić w stosunek najmu mogš: wdowa lub wdowiec (niebędšcy współnajemcami), dzieci i ich współmałżonkowie, konkubent (konkubina) oraz inne osoby, wobec których najemca ma obowišzek alimentacyjny.

Przepis zalicza do tej ostatniej grupy m.in. wnuki. Uregulowanie to stawia jeden warunek. Wspomniane osoby powinny stale mieszkać z najemcš do jego œmierci. Jeżeli gmina nie chce zaakceptować nowego lokatora, ten może iœć do sšdu. Wspominany przepis przyznaje im roszczenie. Oznacza to, że można gminę „przymusić" w sšdzie do zawarcia umowy.

Dzięki temu, że rzšd wycofał się ze swojego pomysłu ograniczenia wstępowania w stosunek najmu, zostanie po staremu. A więc mieszkanie zostanie w rodzinie zmarłego najemcy syna, córki czy wnuka.

Problem nie zniknie

Projekt więc tak okrojono, że wszystkie kontrowersyjne społecznie uregulowania co do mieszkań komunalnych przepadły. W tej wersji, w jakiej jest obecnie, ma duże szanse na uchwalenie.

Problem braku mieszkań komunalnych jednak pozostaje. Rzšd wprawdzie chce sypnšć groszem na budowę mieszkań komunalnych, ale nie sšdzę, by były to grube miliardy, a takie sš potrzebne.

Rzšd chce, by program Mieszkanie+ rozwišzał ten problem, ale to się raczej nie uda. Mieszkanie+ nie jest bowiem propozycjš dla osób z niskimi dochodami, tyko œrednio zamożnych. Š?

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL