Warszawa daje zarobić na wynajmie

Inwestycje w mieszkania na wynajem są najbardziej opłacalne w Warszawie i w Gdańsku. Problemem są wysokie ceny nieruchomości.

Aktualizacja: 08.04.2017 16:13 Publikacja: 08.04.2017 15:56

Warszawa daje zarobić na wynajmie

Foto: Emmerson

- Gdańsk i Warszawa oferują nie tylko wysokie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale i dużą płynność rynku. Po stronie minusów należy zaś wpisać wysoką jak na polskie warunki barierę wejścia. Nie każdego stać na to, by kupić atrakcyjne mieszkanie w tych miastach - podkreślają Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker i Maciej Górka, ekspert portalu Domiporta.pl.

Więcej niż na lokacie

Z najnowszego raportu Home Brokera i Domiporty.pl wynika, że przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach to 5,35 proc. netto. - Najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach - wskazuje Marcin Krasoń. - Nawet najmniej pod tym względem atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe - podkreśla. (Patrz: rentowność najmu).

- Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że trzy- i dwunastomiesięczne lokaty są  dziś najniżej oprocentowane w historii, więcej niż 2 proc. netto to rzadkość - przypomina Marcin Krasoń. - Przeciętna lokata nie wystarczy nawet na to, by pokryć inflację, co oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości. W tym świetle nie dziwi zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkania i wynajęciem go. Coraz więcej kupujących nieruchomości to inwestorzy, czyli osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać.

- Dane NBP mówią wprost: jeszcze nigdy Polacy nie kupowali tylu mieszkań za gotówkę. W 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań przeznaczono 14,2 mld zł w gotówce - dodaje Maciej Górka. - Rentowność inwestycji w mieszkanie zależy od kilku czynników. Ważny jest nie tylko uzyskany od najemców czynsz, ale i cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów, jego rentowność wynosi 0 proc. Pamiętać też należy o kosztach przygotowania do wynajmu oraz ewentualnych remontach, wyposażeniu i innych inwestycjach - dodaje.

Gdzie zarabiać

Home Broker i Domiporta.pl przeanalizowały rentowność najmu w 15 dużych miastach. - Okazuje się, że najlepiej taka inwestycja wypada w Gdańsku, Tychach i Warszawie - podaje Maciej Górka. - W każdej z tych lokalizacji oczekiwana rentowność netto przekracza 6 proc. 5 i 5,5 proc. rocznie zarobić można w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Wrocławiu i Białymstoku. Najmniej, bo 4,42 proc. rocznie powinno przynieść mieszkanie w Kielcach. Nadal jest to jednak sporo więcej niż oferują lokaty czy obligacje skarbowe.

Dodaje, że analizując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl widać, że klienci są coraz bardziej zainteresowani lokowaniem kapitału w mieszkania na wynajem. - Od początku 2016 roku liczba użytkowników, którzy przeglądają serwis w poszukiwaniu lokali o potencjale inwestycyjnym wzrosła o 12 proc., a liczba ofert lokali do wynajęcia o 6 proc. względem całego 2015 roku - podaje Maciej Górka.

A Marcin Krasoń dopowiada, że każde miasto ma swoją specyfikę. - W Lublinie czy Toruniu jest wielu studentów, a w Warszawie istotną grupę klientów stanowią także klienci biznesowi - mówi ekspert Home Brokera. - W każdym mieście i każdej dzielnicy są różne osiedla i każde może pasować do innego klienta. Nawet w jednym bloku są przecież zróżnicowane mieszkania i każde pasuje do innego odbiorcy. Dla grupy studentów ważne są oddzielne sypialnie, by znaleźć odrobinę prywatności. Liczy się także dobry dojazd do uczelni. Klient biznesowy wymaga miejsca garażowego i bliskości centrum biurowego, a rodzina z dziećmi zwróci uwagę na bezpieczeństwo osiedla oraz bliskość przedszkola, szkoły, placu zabaw - opowiada.

- Szczególnie wyraźny trend rosnący wśród poszukujących mieszkań na wynajem zauważyć można w kategorii lokali dwupokojowych, niezależnie od tego, czy pochodzą one z rynku wtórnego czy pierwotnego. Obecnie prawie 44 proc. wszystkich pytań o mieszkania stanowią właśnie pytania o lokale dwupokojowe - wskazuje Maciej Górka.

Na co uważać

- Możliwe zyski są dużo większe niż z lokaty, ale nie jest to biznes pozbawiony ryzyka. Zakładając zwykłą lokatę, dokładnie wiemy kiedy się ona zakończy i jakie odsetki otrzymamy, tymczasem kupując mieszkanie wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką - mówi Marcin Krasoń. - To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum - dodaje.

I podkreśla, że nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. - Lokatę można zerwać, w razie czego utracimy część lub całość odsetek. Tymczasem spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, trochę trwa, a uzyskanie satysfakcjonującej ceny może być trudne - mówi Maciej Górka. - Różnice w płynności widać także na rynku nieruchomości i są zależne od specyfikacji danego miasta i nie musi to być wcale zależne od jego wielkości. Tam gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą - podkreśla.

– Potencjalni inwestorzy powinni mieć na uwadze, że rynek najmu zbliża się do momentu swego rodzaju przesytu. Dodatkowo, za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich jak Mieszkanie Plus, gdzie stawki czynszów będą niższe od rynkowych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Dlatego inwestor , który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym powinien przygotować symulacje różnych scenariuszy - radzi Maciej Górka.

- Należy też pamiętać, że takie badania jak rentowność najmu opierają się tylko na statystyce - dopowiada Marcin Krasoń. - Trzeba zwrócić uwagę, że nie wszystkie mieszkania są kupowane na wynajem, a nie każde wynajmowane mieszkanie jest kupowane (niektóre są np. otrzymywane w spadku). Należałoby więc każdy przypadek rozpatrywać oddzielnie.

Jak jest liczona rentowność najmu? Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl.

Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.

Pod uwagę wzięto medianę, która urealnia dane, zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za mkw. mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

- Gdańsk i Warszawa oferują nie tylko wysokie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale i dużą płynność rynku. Po stronie minusów należy zaś wpisać wysoką jak na polskie warunki barierę wejścia. Nie każdego stać na to, by kupić atrakcyjne mieszkanie w tych miastach - podkreślają Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker i Maciej Górka, ekspert portalu Domiporta.pl.

Więcej niż na lokacie

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu