Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Wynajem

Kiedy czynsz za lokal nie wpływa na czas

Fotorzepa/ Dominik Pisarek
Najemca, który wpada w tarapaty finansowe, zazwyczaj przestaje płacić czynsz za lokal użytkowy.

Wówczas właœciciel musi stoczyć nie jednš, ale kilka batalii sšdowych. Odzyskanie pieniędzy i lokalu nie jest bowiem proste.

Jednym z głównych powodów wczeœniejszego wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych sš zaległoœci czynszowe. Pozbycie się dłużnika wcale nie jest takie proste i wymaga często wytoczenia kilku spraw sšdowych. Właœciciel lokalu nie zawsze musi występować o eksmisję najemcy.

Czasami może iœć na skróty i skorzystać z instytucji zawartej w art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, czyli dobrowolnego poddania się egzekucji. O to trzeba jednak zadbać już na etapie podpisywania umowy najmu. Powinna ona zawierać takš zgodę najemcy lub też powinien on złożyć oddzielne oœwiadczenie na ten temat. Jest jeszcze dodatkowy warunek: umowa z takim zapisem lub oœwiadczenie musi być zawarte w formie aktu notarialnego. Z takš umowš lub oœwiadczeniem wystarczy udać się do sšdu.

Samo pozbycie się dłużnika z lokalu rozwišzuje tylko jeden problem. Pozostaje jeszcze drugi: zaległy czynsz. I w tym wypadku właœciciel z reguły musi wystšpić do sšdu o wydanie nakazu zapłaty. Z chwilš jego wydania, jeżeli dłużnik nie wniesie sprzeciwu, można iœć do komornika z wnioskiem o zabezpieczenie wierzytelnoœci na majštku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto w banku, samochód.

Jeżeli zostanš wniesione zarzuty od nakazu zapłaty, a sšd wyższej instancji utrzyma nakaz, to w celu wyegzekwowania zasšdzonej kwoty trzeba skierować do tego samego sšdu wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalnoœci.

Ustawowe prawo zastawu wygasa, jeżeli były najemca zabierze swoje rzeczy z lokalu. Wynajmujšcy może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obcišżonych zastawem i zatrzymać je na własne ryzyko, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony. Wierzyciel musi uzyskać tytuł egzekucyjny, np. prawomocne orzeczenie sšdu lub podlegajšce natychmiastowemu wykonaniu, ugodę zawartš przed sšdem, a następnie złożyć wniosek egzekucyjny u komornika.

Kłopoty z regulowaniem czynszu miała m.in. Krystyna D. Prowadziła sklep z butami w galerii handlowej. Nie była zadowolona z jego obrotów, a czynsz musiała płacić. Przy pomocy sšdu postanowiła rozwišzać umowę najmu. Chciała skorzystać z nadzwyczajnych œrodków, które daje jeden z przepisów kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 3571 kodeksu cywilnego.

Krystyna D. nadzwyczajnej zmiany stosunków upatrywała w ogólnoœwiatowym kryzysie ekonomicznym sprzed kilku lat, którego skutkiem był drastyczny spadek podaży i popytu oraz w ponad 33-proc. wzroœcie kursu euro do złotówki.

Kryzys doprowadził do tego, że z powodu nierentownoœci zamknięto wiele lokali handlowych, co spowodowało jeszcze większe zmniejszenie atrakcyjnoœci galerii. Zmiany te miały charakter nagły i nieprzewidywalny, a ich następstwem były jej kłopoty finansowe.

Sšd okręgowy oddalił jednak powództwo Krystyny D. Jego zdaniem strony zawierajšce umowę najmu muszš ponieœć „zwykłe ryzyko kontraktowe", jakie wišże się ze stałymi, normalnymi zmianami zachodzšcymi w stosunkach społeczno-gospodarczych. Niekiedy najemca zalega z czynszem dłużej niż rok. W takim przypadku art. 3571 k.c. powinien znaleŸć zastosowanie wówczas, gdy pewne zjawiska wywołujš takš zmianę stosunków, która nie mieœci się już w granicach owego zwykłego ryzyka. Nadzwyczajny charakter należy przypisać między innymi takim zmianom stosunków, których nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy.

Chodzi m.in. o zmianę ustroju gospodarczego, która nastšpiła po 1990 r., zmianę przepisów podatkowych, których nie można było przewidzieć, zaskakujšce zmiany stawek celnych, zmianę stanu prawnego, kryzys gospodarczy, kataklizmy, strajki. Š?

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL