Wówczas właściciel musi stoczyć nie jedną, ale kilka batalii sądowych. Odzyskanie pieniędzy i lokalu nie jest bowiem proste.
Jednym z głównych powodów wcześniejszego wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych są zaległości czynszowe. Pozbycie się dłużnika wcale nie jest takie proste i wymaga często wytoczenia kilku spraw sądowych. Właściciel lokalu nie zawsze musi występować o eksmisję najemcy.
Czasami może iść na skróty i skorzystać z instytucji zawartej w art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, czyli dobrowolnego poddania się egzekucji. O to trzeba jednak zadbać już na etapie podpisywania umowy najmu. Powinna ona zawierać taką zgodę najemcy lub też powinien on złożyć oddzielne oświadczenie na ten temat. Jest jeszcze dodatkowy warunek: umowa z takim zapisem lub oświadczenie musi być zawarte w formie aktu notarialnego. Z taką umową lub oświadczeniem wystarczy udać się do sądu.
Samo pozbycie się dłużnika z lokalu rozwiązuje tylko jeden problem. Pozostaje jeszcze drugi: zaległy czynsz. I w tym wypadku właściciel z reguły musi wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Z chwilą jego wydania, jeżeli dłużnik nie wniesie sprzeciwu, można iść do komornika z wnioskiem o zabezpieczenie wierzytelności na majątku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto w banku, samochód.
Jeżeli zostaną wniesione zarzuty od nakazu zapłaty, a sąd wyższej instancji utrzyma nakaz, to w celu wyegzekwowania zasądzonej kwoty trzeba skierować do tego samego sądu wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności.