Jaka przyszłość czeka rynek najmu?

Duża liczba rozwodów, niechęć młodego pokolenia do zaciągania kredytów, coraz dłuższe życie - to zjawiska, dzięki którym będzie przybywać chętnych na wynajem mieszkań.

Aktualizacja: 21.01.2017 11:57 Publikacja: 21.01.2017 08:27

Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments

Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments

Foto: materiały prasowe

Czy bloki z mieszkaniami na wynajem będą tak samo dobrym produktem inwestycyjnym jak biurowiec z kompletem najemców? Czy indywidualni inwestorzy będą konkurować z instytucjami?

Jaka przyszłość czeka rynek najmu?
Komentuje Artur Kaźmierczak, prezes zarządu spółki Mzuri Investments:

W 2016 roku byliśmy świadkami głośnego wejścia na polski rynek dwóch dużych funduszy inwestycyjnych z zagranicy. Bouwfonds kupił niemal 200 mieszkań na wynajem w centrum Warszawy, a Catella zainwestowała w apartamenty w Złotej 44.

Na rynku coraz mocniej działa też Echo Investment, budujące portfel mieszkań na wynajem i promujące inicjatywę Griffin Real Estate inwestującego w akademiki.

Duzi badają rynek

Także inne fundusze inwestycyjne są już obecne na naszym rynku, choć działają z dala od blasku fleszy. Można się spodziewać, że ta ekspansja inwestorów instytucjonalnych będzie kontynuowana w 2017 r. Jednak zjawisko to nie będzie aż tak dynamiczne. Inwestorzy, których jeszcze w Polsce nie ma, zapewne rozważniej będą wchodzić na nasz rynek lub postanowią na razie wstrzymać decyzje. Wynika to z rosnącego ryzyka politycznego związanego z inwestowaniem w Polsce, pogarszającego się klimatu inwestycyjnego i obniżonych ratingów naszego kraju. Inwestorów może też odstraszać osłabiający się złoty.

Dlatego w najbliższej przyszłości wpływ inwestorów instytucjonalnych na polski rynek najmu będzie ograniczony. Mzuri szacuje, że w Polsce jest dzisiaj ok. 750 tys. mieszkań na wynajem. Nawet gdyby założyć, że w ciągu najbliższych 5–10 lat fundusze i inni inwestorzy instytucjonalni zbudują kolejnych 10 czy 20 tys. lokali – co oznaczałoby inwestycję rzędu 500 mln do 1 mld euro, a więc bardzo dużą – to w skali kraju będzie to za dziesięć lat jedynie ok. 1–2 proc. całości mieszkań na wynajem. I to zakładając stosunkowo wolny przyrost ich liczby.

Oczywiście wpływ na konkretne mikrorynki, czyli na bezpośrednie sąsiedztwo bloków w całości przeznaczonych na wynajem, może być bolesny dla właścicieli starych wynajmowanych lokali, którzy nagle będą zmuszeni konkurować z dużą ofertą mieszkań spod igły.

REIT-y i crowdfunding

Także planowane polskie fundusze nieruchomościowe – REIT-y (Real Estate Investment Trusts) – nie zawojują rynku mieszkaniowego w 2017 roku. Co prawda rząd chce wprowadzić możliwość powoływania REIT-ów, ale miałyby one inwestować jedynie w nieruchomości komercyjne (zgodnie z projektami przepisów, które są obecnie w fazie konsultacji społecznych).

Nawet gdyby miało się to zmienić (a są sygnały, które sugerują, że jest to możliwe), to z pewnością czas tworzenia portfela mieszkaniowego będzie długi, a trudność jego zbudowania relatywnie większa niż w przypadku nieruchomości komercyjnych. Wydaje się zatem, że ich wpływ na rynek mieszkaniowy w nadchodzącym roku będzie nikły i może się przejawiać jedynie w konkurowaniu o kapitał przeznaczony na inwestycje w nieruchomości, i to raczej dopiero w kolejnych latach.

Skoro mówimy o inwestorach instytucjonalnych, warto wspomnieć o crowdfundingu. Inicjatywy inwestowania grupowego Mzuri CFI dotychczas zgromadziły kapitał rzędu 12 mln zł i oczekujemy szybkiego przyrostu tej kwoty. Spodziewamy się także naśladowców i wzrostu zainteresowania crowdfundingiem w nieruchomościach. Jest to zjawisko ugruntowane na bardziej rozwiniętych rynkach (np. w Wielkiej Brytanii czy w USA). Nie widzę powodu, by nie miało się umacniać także w Polsce.

Sprzyja demografia

W wynajmowanych mieszkaniach mieszka już ponad 2 mln Polaków i w nadchodzącym roku liczba ta wzrośnie o kolejne ok. 200 tys. Tym samym udział najmu na zasadach rynkowych wśród wszystkich sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osiągnie ok. 6 proc. Przypomnijmy, że w 2014 r. (niestety, nie ma nowszych danych) udział ten dla Unii Europejskiej jako całości wynosił 18,5 proc.

Dlaczego rośnie popularność najmu? Bo rośnie mobilność pracowników, zmniejsza się presja społeczna na posiadanie mieszkania zwłaszcza wśród tzw. pokolenia Y.

Utrzymuje się wysoka liczba rozwodów (od ponad 10 lat oscylująca wokół liczby 50 tys. rocznie tylko w miastach). Coraz dłużej żyjemy – dzisiejsza sześćdziesięciolatka mieszkająca w mieście będzie żyć jeszcze ponad 24 lata, podczas gdy w jeszcze w roku 2000 było to trzy lata krócej.

Najmowi sprzyja też konieczność posiadania 20-proc. wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego oraz rosnąca – zwłaszcza wśród młodszych osób – niechęć do brania kredytów hipotecznych, podsycana nagłośnieniem problemem frankowiczów.

Kolejnym istotnym i relatywnie nowym czynnikiem, który korzystnie wpływa na rynek najmu, jest rosnąca liczba obcokrajowców – w szczególności Ukraińców – wśród najemców. W 2015 r. liczba obcokrajowców, którzy mogli legalnie mieszkać w Polsce, wzrosła aż o połowę w stosunku do roku poprzedniego. Co prawda nie spodziewam się dalszego tak szybkiego wzrostu liczby gości w Polsce (chyba że odnowi się z pełną mocą konflikt zbrojny na Ukrainie lub będzie miało miejsce podobne zdarzenie), ale uważam, że Polska nadal będzie przyciągać imigrantów.

Czy bloki z mieszkaniami na wynajem będą tak samo dobrym produktem inwestycyjnym jak biurowiec z kompletem najemców? Czy indywidualni inwestorzy będą konkurować z instytucjami?

Jaka przyszłość czeka rynek najmu?
Komentuje Artur Kaźmierczak, prezes zarządu spółki Mzuri Investments:

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu