Duzi badają rynek
Także inne fundusze inwestycyjne są już obecne na naszym rynku, choć działają z dala od blasku fleszy. Można się spodziewać, że ta ekspansja inwestorów instytucjonalnych będzie kontynuowana w 2017 r. Jednak zjawisko to nie będzie aż tak dynamiczne. Inwestorzy, których jeszcze w Polsce nie ma, zapewne rozważniej będą wchodzić na nasz rynek lub postanowią na razie wstrzymać decyzje. Wynika to z rosnącego ryzyka politycznego związanego z inwestowaniem w Polsce, pogarszającego się klimatu inwestycyjnego i obniżonych ratingów naszego kraju. Inwestorów może też odstraszać osłabiający się złoty.
Dlatego w najbliższej przyszłości wpływ inwestorów instytucjonalnych na polski rynek najmu będzie ograniczony. Mzuri szacuje, że w Polsce jest dzisiaj ok. 750 tys. mieszkań na wynajem. Nawet gdyby założyć, że w ciągu najbliższych 5–10 lat fundusze i inni inwestorzy instytucjonalni zbudują kolejnych 10 czy 20 tys. lokali – co oznaczałoby inwestycję rzędu 500 mln do 1 mld euro, a więc bardzo dużą – to w skali kraju będzie to za dziesięć lat jedynie ok. 1–2 proc. całości mieszkań na wynajem. I to zakładając stosunkowo wolny przyrost ich liczby.
Oczywiście wpływ na konkretne mikrorynki, czyli na bezpośrednie sąsiedztwo bloków w całości przeznaczonych na wynajem, może być bolesny dla właścicieli starych wynajmowanych lokali, którzy nagle będą zmuszeni konkurować z dużą ofertą mieszkań spod igły.
REIT-y i crowdfunding
Także planowane polskie fundusze nieruchomościowe – REIT-y (Real Estate Investment Trusts) – nie zawojują rynku mieszkaniowego w 2017 roku. Co prawda rząd chce wprowadzić możliwość powoływania REIT-ów, ale miałyby one inwestować jedynie w nieruchomości komercyjne (zgodnie z projektami przepisów, które są obecnie w fazie konsultacji społecznych).
Nawet gdyby miało się to zmienić (a są sygnały, które sugerują, że jest to możliwe), to z pewnością czas tworzenia portfela mieszkaniowego będzie długi, a trudność jego zbudowania relatywnie większa niż w przypadku nieruchomości komercyjnych. Wydaje się zatem, że ich wpływ na rynek mieszkaniowy w nadchodzącym roku będzie nikły i może się przejawiać jedynie w konkurowaniu o kapitał przeznaczony na inwestycje w nieruchomości, i to raczej dopiero w kolejnych latach.
Skoro mówimy o inwestorach instytucjonalnych, warto wspomnieć o crowdfundingu. Inicjatywy inwestowania grupowego Mzuri CFI dotychczas zgromadziły kapitał rzędu 12 mln zł i oczekujemy szybkiego przyrostu tej kwoty. Spodziewamy się także naśladowców i wzrostu zainteresowania crowdfundingiem w nieruchomościach. Jest to zjawisko ugruntowane na bardziej rozwiniętych rynkach (np. w Wielkiej Brytanii czy w USA). Nie widzę powodu, by nie miało się umacniać także w Polsce.