Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Widziane z regionu

Wštpliwe zasady inwestycji

Tylko 11 proc. warunków zabudowy umożliwiajšcych ruszenie z inwestycjš wydanych było na czas, czyli w 60 dni.
AdobeStock
Wcišż brakuje planów miejscowych. Wiele projektów powstaje więc na podstawie warunków zabudowy, a te przysparzajš problemów.

Na każdym kroku warunkom zabudowy wytyka się wady. Lekarstwem majš być zmiany w przepisach. Zawiera je projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego oraz tzw. ustawa inwestycyjna. Prace nad nimi stanęły na razie w miejscu. Rzšd skupił się na programie Mieszkanie+. Politycy zapowiadajš jednak, że po wyborach samorzšdowych wycišgnš je z szuflady.

Głównš barierš dla tych, którzy decydujš się na inwestycje budowlane, sš warunki zabudowy. Takie wnioski można wysnuć, czytajšc raporty Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich dotyczšce największych polskich miast. Ukazujš się one co roku od siedmiu lat, ostatni został opublikowany w grudniu ubiegłego roku.

Wynika z niego, że tylko niespełna 11 proc. warunków zostało wydanych na czas, czyli w terminie do 60 dni, jak przewiduje kodeks postępowania administracyjnego. Natomiast aż 71 proc. urzędnicy wydali w przedziale 60–180 dni, na 20 proc. decyzji trzeba było czekać od 180 dni do roku, a na 3 proc. – powyżej roku. Przykładowo w Białymstoku 20 proc. warunków zostało wydanych w terminie 60 dni, natomiast w Bydgoszczy żaden inwestor nie otrzymał warunków w terminie. Podobnie było w Gdańsku, Katowicach czy Gorzowie Wielkopolskim. Skšd problemy z warunkami zabudowy? Powodów jest wiele. Jednym z głównych sš liczne odwołania. Na rynku pojawiły się osoby i firmy, które chcš zarobić. Blokujš inwestycje, liczšc, że inwestor pod wpływem nacisku się ugnie. Pojawiajš się również protesty społeczne. Zawišzujš się stowarzyszenia, które latami walczš w sšdach.

Ale czas oczekiwania na warunki zabudowy to niejedyny problem.

Krytykuje się je również za ogromnš uznaniowoœć. Bo zbyt wiele zależy tak naprawdę od urzędnika. Poza tym dla jednej nieruchomoœci można wydać nawet kilkadziesišt tego typu decyzji. Każda z nich może dotyczyć innego rodzaju inwestycji. Nie ma też ograniczenia w czasie. Warunki wydane dziesięć lat temu wcišż sš ważne, choć przez te lata wiele się zmieniło i odstajš już od obecnych realiów.

Gminom też zwyczajnie nie opłaca się uchwalać planów miejscowych, wolš wydawać decyzje o warunkach zabudowy, bo jest to dla nich dużo wygodniejsze. Nie muszš zapewnić dróg, szkół czy przedszkoli ani, co też jest bardzo istotne, płacić odszkodowań za obniżenie wartoœci nieruchomoœci czy zapewniać działek zamiennych.

Warunki zabudowy sš nierzadko wykorzystywane do wyłudzania odszkodowań od gmin. Kiedy dana gmina tylko ogłosi, że rozpoczyna pracę nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, właœciciele działek szybko występujš o warunki zabudowy dla różnego rodzaju inwestycji. Następnie inwestorzy czekajš na uchwalenie planu i po jego wejœciu w życie występujš do gminy o wypłatę odszkodowania za to, że plan zabrania im lub ogranicza sposób zagospodarowania działki, który wynika z decyzji. Problemy z wydawaniem warunków zabudowy już dawno spostrzegł rzšd. Najpierw chciał je zlikwidować i zastšpić przepisami urbanistycznymi. Potem zdecydowano się zmienić zasady ich wydawania. Konkretne propozycje pojawiły się w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Gdy okazało się jednak, że prace nad nim długo będš się toczyć, postanowiono częœć jego przepisów wdrożyć w życie wczeœniej. I wtedy pojawił się projekt ustawy inwestycyjnej.

Przewiduje ona, że warunki zabudowy będš wydawane tylko na trzy lata. Miał je otrzymać jedynie właœciciel lub użytkownik wieczysty nieruchomoœci. Pod warunkiem że jego inwestycja nawišzuje do zabudowy na działkach przylegajšcych do jego nieruchomoœci. W tym celu gminy miały tworzyć obszary zabudowy. Miały to być wytyczne do wydawania warunków zabudowy na danym terenie.

Projekt mówi też, że urzędnik nie wyda też warunków zabudowy, jeżeli działka nie będzie uzbrojona i nie ma dostępu do drogi.

Natomiast wszystkie wydawane wczeœniej decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu straciły ważnoœć po upływie trzech lat od daty wejœcia w życie projektu ustawy inwestycyjnej.

Opinia

Bogdan Dšbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu

Warunki zabudowy majš wiele zalet. Inwestor czeka na nie o wiele krócej niż na uchwalenie miejscowego planu. W pierwszym wypadku wystarczš maksymalnie dwa miesišce, a w drugim samo przeprowadzenie procedur planistycznych trwa minimum rok.

Warunki zabudowy sš o wiele tańsze od miejscowych planów. Nie od dziœ wiadomo przecież, dlaczego gminy nie uchwalajš planów. Chodzi o koszty, jakie się z tym wišżš. W budżecie trzeba mieć zarezerwowane grube miliony na wypłatę odszkodowań właœcicielom, których nieruchomoœci stracš na wartoœci po uchwaleniu planu, oraz na budowę infrastruktury.

Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter zwišzany, jeżeli spełni się wymogi stawiane przez przepisy, urzędnik musi jš wydać. A wady? Warunki wydaje się na czas nieokreœlony. Często już po kilku latach tracš na aktualnoœci. Zmienia się bowiem otoczenie działki, dla której zostały one wydane. Problem ten rozwišzuje projekt ustawy inwestycyjnej.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich

Cała Polska powinna być pokryta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Niestety, tak nie jest. Wcišż ich brakuje. A szkoda. Budowa na podstawie planów ma o wiele więcej zalet, aniżeli realizacja inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W wypadku planów wiadomo, co powstanie w najbliższej okolicy. Gmina ma obowišzek wybudować infrastrukturę: drogi, media, komunikację. A jeżeli nawet tych dróg nie ma, to plan nakłada na gminę obowišzki w tym zakresie.

Zwolennicy warunków zabudowy, jako podstawowš zaletę tej decyzji wskazujš krótki czas oczekiwania. Nie wymaga ona tak jak plany, długotrwałych procedur. To moim zdaniem nieprawda. Co potwierdzajš rankingi organizowane co roku przez PZFD. Dotyczš one m.in. czasu, jaki trzeba poœwięcić na uzyskanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę w największych polskich miastach. Okazuje się, że na warunki zabudowy czeka się czasami nawet kilka lat.

Poza tym zupełnie innš wartoœć ma ta sama działka objęta miejscowym planem i położona na terenie, dla którego planu nie uchwalono. Zdecydowanie jest droższa.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL