W niewielkich firmach prowadzonych jednoosobowo przez osoby fizyczne często trudno ustalić wyraźną granicę pomiędzy składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą a tymi, które stanowią majątek prywatny przedsiębiorcy.
W ustawie o VAT przewidziana jest szczególna procedura, właściwa dla proporcjonalnego odliczania podatku naliczonego w odniesieniu do nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntów, a także nabytych bądź wytworzonych nieruchomości stanowiących majątek przedsiębiorstwa podatnika – wykorzystywanych zarówno do celów działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych. W takim przypadku, zgodnie z art. 86 ust. 7b ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana w firmie. Takie proporcjonalne odliczenie VAT stosuje się, gdy przypisanie poniesionych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe.
Pojęcie wytworzenia nieruchomości w znaczeniu tego przepisu obejmuje wybudowanie budynku, budowli lub ich części, a także ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Oznacza to, że regułę tę stosuje się również w razie odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych ponoszonych w związku z budową budynków i ich ulepszeniem.
Przepisy o VAT nie przewidują żadnego rozwiązania odnośnie do sposobu ustalenia wymaganej proporcji. Kwestię tę pozostawiono podatnikom. Wybrany sposób musi jednak w sposób możliwie najlepszy zapewniać odliczenie takiej wartości podatku naliczonego, która jest związana z działalnością gospodarczą.
Rozwiązaniem może być tutaj przykładowo klucz powierzchniowy, a więc przyjęcie wartości podatku naliczonego podlegającego odliczeniu na podstawie ustalonego wskaźnika procentowego wynikającego z udziału powierzchni użytkowej budynku wykorzystywanej na cele firmy w całej powierzchni użytkowej obiektu.
