VAT a odsprzedaż mediów

Odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością. Wspólnota mieszkaniowa nie musi jej uwzględniać w wartości limitu sprzedaży, po przekroczeniu którego musiałby się zarejestrować jako podatnik VAT.

Publikacja: 09.11.2017 01:30

VAT a odsprzedaż mediów

Foto: 123RF

Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Poznaniu w wyroku z 13 października 2017 r. (I SA/Po 38/17).

Stan faktyczny

Wspólnota mieszkaniowa wyjaśniła, że osiągnęła przychód z zaliczek na pokrycie kosztów dostawy wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania i wywozu odpadów. Zaliczki wnoszone przez właścicieli na poczet kosztów zużycia mediów są rozliczane przez wspólnotę w odniesieniu do rzeczywiście poniesionych kosztów. Ponadto, wspólnota jest obciążana przez miasto i sąsiednią wspólnotę kosztami z tytułu służebności gruntowej. Na poczet tego także pobiera opłaty od członków wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z umowami, wspólnota mieszkaniowa jest obciążana kosztem służebności w całości, a następnie rozlicza go pomiędzy członków. Wspólnota mieszkaniowa wskazała, że nieruchomość składa się z lokali mieszkalnych oraz wyodrębnionych garaży, nie ma natomiast lokali przeznaczonych na wynajem ani lokali usługowych.

Wnioskodawczyni zapytała czy powinna zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i czy pobierane przez nią opłaty od członków wspólnoty i od sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej oraz miasta podlegają opodatkowaniu, a jeśli tak, to z jaką stawką. Sama uważała, że rozliczanie kosztów mediów dostarczanych do mieszkań oraz pobieranie opłat na poczet pokrycia kosztów związanych ze służebnością gruntową nie są transakcjami związanymi z nieruchomościami, więc nie powinny być wliczane do limitu sprzedaży. Wspólnota nie musi się więc rejestrować dla celów VAT.

Innego zdania był fiskus. Stwierdził, że obrót z tytułu dostawy mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, nawet gdy korzysta ze zwolnienia z VAT jako dotyczący transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, od 1 stycznia 2014 r. wliczany jest do wartości sprzedaży z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie urzędników, do limitu wartości sprzedaży wspólnota powinna wliczać zaliczki na media dostarczane do poszczególnych lokali oraz wartość pobieranych opłat z tytułu służebności gruntowej od sąsiedniej wspólnoty oraz miasta. Jeżeli przychód z zaliczek na pokrycie kosztów mediów (tj. dostawy wody, odprowadzania ścieków, centralnego ogrzewania) oraz opłat z tytułu służebności gruntowej przekroczył limit sprzedaży, to wspólnota ma obowiązek zarejestrować się jako podatnik VAT. Natomiast pobierane przez wspólnotę od jej członków opłaty za wywóz nieczystości stałych, pokrycie kosztów służebności gruntowej oraz utrzymanie części wspólnych nie są objęte przepisami ustawy o VAT. Jak tłumaczył fiskus, opodatkowaniu VAT podlega odsprzedaż przez wspólnotę mediów jej członkom (woda, ścieki, centralne ogrzewanie) związanych z odrębną własnością lokali mieszkalnych i użytkowych (garaże). Przy czym odsprzedaż mediów właścicielom lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe jest zwolniona, a dla lokali użytkowych (garaże) jest opodatkowana 23-proc. stawką VAT. Taką samą stawkę wspólnota powinna stosować do pobieranych opłat z tytułu służebności gruntowej.

Rozstrzygnięcie

WSA w Poznaniu przyznał rację wspólnocie. Przypomniał, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży (bez podatku) nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym określonego limitu (obecny limit to 200 tys. zł). Natomiast stosownie do art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT, do wartości tej sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych na podstawie art. 43 ust. 1 lub na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Z orzecznictwa europejskiego wynika, że transakcją związaną z nieruchomością nie jest każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ale takie, które pozostaje w związku bezpośrednim. Świadczenie usługi musi więc być związane z wyraźnie określoną nieruchomością, a przedmiotem świadczenia usług musi być sama nieruchomość. Nieruchomość powinna więc być konstytutywnym elementem świadczenia usług, stanowiąc centralny i nieodzowny element tego świadczenia.

W opinii sądu, czynność polegająca na odsprzedaży mediów niewątpliwie ma określony związek z konkretną nieruchomością. Nieruchomość nie jest jednak tutaj elementem konstytutywnym transakcji. Podstawowym jej elementem są bowiem: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. W konsekwencji, wartość odsprzedaży mediów nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Nie ma przy tym znaczenia czy opisane transakcje mają charakter pomocniczy.

—Aleksandra Tarka

Zdaniem eksperta

Maciej Kordalewski, konsultant podatkowy w Kancelarii Martini i Wspólnicy

Przepisy ustawy o VAT regulują kiedy drobny przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia z VAT ze względu na stosunkowo niewielką wartość sprzedaży. Zwolniona jest sprzedaż u podatników, u których wartość sprzedaży w poprzednim roku nie przekroczyła określonego limitu. Do wartości sprzedaży nie wlicza się m.in. odpłatnej sprzedaży i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych. Jeden z wyjątków to transakcje związane z nieruchomościami (innymi słowy: także zwolnione z VAT transakcje dotyczące nieruchomości powinny być brane pod uwagę przy określaniu, czy podatnik ma prawo do ww. zwolnienia). Zdaniem organu, mimo zwolnienia z VAT czynności wykonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe, opłaty za dostawę mediów są transakcjami związanymi z nieruchomością i powinny być doliczane do wartości sprzedaży. WSA uznał to stanowisko za nieprawidłowe, wskazując na orzeczenie TSUE dotyczące przepisów o miejscu świadczenia usług związanych z nieruchomościami. W wyroku tym wskazano, że nie chodzi o każde usługi, które pozostają w nawet w niewielkim związku z nieruchomością, ale o usługi świadczone w związku bezpośrednim. Opłaty za dostarczanie mediów nie są transakcją związaną z nieruchomością, ponieważ nieruchomość nie stanowi ich konstytutywnego warunku, a ich przedmiotem są media. W tym miejscu można przytoczyć orzeczenie TSUE w sprawie C-42/14, zgodnie z którym, co do zasady dostawy mediów zapewnianych najemcy, rozliczanych wg faktycznego zużycia, należy traktować jako odrębne od usług najmu. Najem bez wątpienia można uznać za usługę związaną z nieruchomością, aczkolwiek w świetle komentowanego wyroku dostarczanie mediów nie jest częścią usługi najmu, co potwierdza również tezę, że nie stanowi usługi związanej z nieruchomością.

Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Poznaniu w wyroku z 13 października 2017 r. (I SA/Po 38/17).

Stan faktyczny

Pozostało 98% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawnicy
Awans prokuratora szykanowanego za Ziobry i Święczkowskiego
Prawo karne
Prokuratura przeszukała dom Zbigniewa Ziobry. "Okien nie wybijano"
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe