2) umowa wynajmu jest zawarta na własny rachunek podatnika,
3) cel najmu nie jest inny niż mieszkaniowy (jak wyjaśniła Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 30 listopada 2015 r., IPPP3/4512-812/15-4/RD, „celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego"), 4) usługa wynajmu nie jest usługą wymienioną w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (zob. art. 43 ust. 20 ustawy o VAT), czyli usługą związaną z zakwaterowaniem klasyfikowaną na gruncie PKWiU w dziale 55 (w dziale tym klasyfikowane są, między innymi, usługi miejsc krótkotrwałego zakwaterowania – PKWiU 55.2).
Także dla pośrednika
Co istotne, zwolnienie to może mieć zastosowanie również wtedy, gdy mieszkanie jest wynajmowane w celu podnajmu przez najemcę. Jest tak, jeżeli mieszkanie jest wynajmowane wyłącznie w celu podnajmu tego mieszkania przez najemcę na cele mieszkaniowe. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem mogą być interpretacje Izby Skarbowej w Poznaniu z 29 kwietnia 2015 r. (ILPP2/4512-1-174/15-2/PR) oraz z 22 stycznia 2016 r. (ILPP5/4512-1-301/15-2/WB). Jak czytamy w drugiej z nich, „z uwagi na fakt, że przedmiotem planowanej usługi jest wynajem nieruchomości mieszkalnej na rzecz firmy, która następnie dalej wynajmuje przedmiotową nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe, spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek, dokonującej dalszego wynajmu tej nieruchomości. Istotny jest cel, na jaki lokale są wynajmowane przez wnioskodawcę – wynajmowane są najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Tak więc w przypadku przedmiotowego wynajmu nieruchomości mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, o ile w umowie najmu najemca zobowiąże się do wykorzystywania wynajmowanych lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe".
Przykład
Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą i jest z tego tytułu zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Osoba ta wynajęła prywatne mieszkanie spółce prowadzącej działalność w zakresie podnajmu mieszkań, przy czym umowa najmu precyzuje, że mieszkanie będzie mogło być podnajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. W takim przypadku świadczona przez osobę fizyczną usługa wynajmu mieszkania będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Dla turystów ze stawką 8 proc.
Zwolnienie od podatku nie ma natomiast zastosowania, gdy mieszkanie jest podnajmowane w celu krótkotrwałego pobytu (np. turystom). W przypadkach takich ma jednak zastosowanie obniżona stawka 8 proc. (na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT). Potwierdzają to w najnowszych wyjaśnieniach organy podatkowe (co jest o tyle istotne, że w przeszłości organy podatkowe były odmiennego zdania – zob. przykładowo interpretację Izby Skarbowej w Warszawie z 29 kwietnia 2011 r., IPPP3/443-173/11-2/JF i interpretację Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 grudnia 2012 r., ITPP1/443-1229/12/IK). Przykładem najnowszego stanowiska może być interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 2 września 2015 r. (ITPP1/4512-653/15/BS) oraz interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 2 września 2015 r. (IBPP2/4512-509/15/JJ). Jak czytamy w drugim z tych pism, „usługę wynajmu przez wnioskodawcę lokalu mieszkalnego podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, którego przedmiotem jest krótkotrwały wynajem apartamentów w celach mieszkaniowych, należy opodatkować 8-proc. stawką VAT – zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 oraz poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy – jeśli z umowy zawartej między stronami jednoznacznie wynika, że lokal mieszkalny będzie przeznaczany na cele mieszkaniowe w celu krótkotrwałego zakwaterowania (usługa sklasyfikowana wg PKWiU w grupowaniu 55)".
Przykład
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (zarejestrowana jako czynny podatnik VAT) kupiła apartament nad morzem i wynajęła go spółce w celu podnajmu turystom. W takim przypadku świadczona przez osobę fizyczną usługa wynajmu mieszkania jest opodatkowana VAT według stawki 8 proc.
