Rozliczanie podatków w branży budowlanej to nie lada sztuka. Niejasne i często zmieniające się przepisy komplikują życie deweloperom i są źródłem sporów z fiskusem. Dotyczy to zwłaszcza VAT. Potwierdzeniem jest kolejna sprawa, którą w czwartek zajmował się Naczelny Sąd Administracyjny.
We wniosku o interpretację spółka podała, że prowadzi działalność deweloperską. Zgodnie z ustawą deweloperską ma obowiązek zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Ona wybrała opcję rachunku otwartego. Zgodnie z jego specyfiką rachunek jest zasilany wyłącznie przez przyszłego nabywcę mieszkania. Deweloper jest jedynie powiernikiem, a nie posiadaczem zgromadzonych na nim środków. Pieniądze z takiego rachunku są uwalniane stopniowo po zatwierdzeniu przez bank – zgodnie z ustaloną procedurą – ukończenia danego etapu inwestycji.
Automatyczna spłata
Spółka wskazała, że ten sam bank, w którym ma rachunek powierniczy, udzielił jej kredytu na inwestycję mieszkaniową. Zgodnie z umową spłata kredytu – po spełnieniu określonych warunków – będzie m.in. pochodzić ze środków automatycznie zwalnianych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W konsekwencji choć bank będzie zwalniał środki z rachunku powierniczego, ona nie będzie mogła nimi swobodnie dysponować. Ta okoliczność była źródłem wątpliwości dewelopera co do momentu rozliczenia VAT. Sam uważał, że w opisanej sytuacji obowiązek podatkowy w VAT powstanie dopiero z chwilą dostawy lokalu, tj. w chwili podpisania aktu notarialnego.
Fiskus nie potwierdził tego stanowiska. Co prawda uznał, że uwzględniając specyfikę funkcjonowania otwartego rachunku powierniczego, wpływających na niego środków – na wejściu – nie można zaliczyć do przedpłat zaliczek z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Obowiązek u dewelopera nie powstanie zatem już w chwili wpłat przez nabywców.
Zauważył jednak, że w opisanej sytuacji przed dostawą lokali bank zwolni środki zgromadzone na rachunku powierniczym i przekaże je, zgodnie z dyspozycją dewelopera, na poczet spłaty kredytu, z którego finansowana jest inwestycja. W ocenie fiskusa wtedy obowiązek powstanie z chwilą zwolnienia środków z rachunku powierniczego (co do zwolnionej kwoty) i przekazania ich na poczet spłaty kredytu. Bez znaczenia dla fiskusa okazał się argument, że spółka nie dostanie pieniędzy do ręki, bo z automatu są one zarachowywane na spłatę jej kredytu. Nie oznacza to bowiem, że w chwili uwolnienia tych środków spółka nie może nimi swobodnie dysponować.
