Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

VAT

Wpłaty na zamknięty rachunek powierniczy bez VAT

123RF
Obowišzek podatkowy z tytułu wpłat na zamknięty rachunek mieszkaniowy przez nabywcę lokalu nie powstaje w momencie ich wpływu, lecz dopiero z chwilš wypłaty œrodków przez bank, w częœci, jakš faktycznie otrzyma posiadacz rachunku, pod warunkiem, że wczeœniej nie dojdzie do dostawy lokalu.

Takie stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 8 grudnia 2016 r. (0461-ITPP1.4512.848.2016.1.DM).

Deweloper (spółka) prowadzšcy inwestycje budowlane w zakresie budowy lokali mieszkaniowych i gospodarczych chce rozpoczšć sprzedaż mieszkań przy zastosowaniu w rozliczeniach zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych i dlatego planuje zawarcie z bankiem umowy o prowadzenie rachunku powierniczego.

Na rachunku tym majš być gromadzone œrodki wpłacane przez nabywcę lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej zawartej między nim a spółkš. Zgodnie z postanowieniami umowy, spółka jest posiadaczem rachunku, jednak właœcicielem œrodków jest osoba trzecia (powierzajšcy – nabywca lokalu), który robi wpłaty na rachunek. Œrodki zostanš wypłacone deweloperowi jednorazowo, w całoœci, po spełnieniu wskazanych warunków i w okreœlonym terminie po zawarciu umowy przeniesienia własnoœci lokalu na nabywcę.

Wnioskodawca wskazał, że do momentu uwolnienia œrodków zgromadzonych na rachunku poszczególne wpłaty będš miały charakter nieostateczny i warunkowy. Ponadto będš mogły potencjalnie podlegać zwrotowi. Do momentu spełnienia się warunków przewidzianych w umowie deweloperskiej, œrodki będš miały charakter bardziej zabezpieczajšcy niż stanowišcy zaliczkę czy częœciowš płatnoœć z tytułu dostawy lokalu. Jednoczeœnie, deweloper, jako posiadacz rachunku, nie ma możliwoœci rozporzšdzania zgromadzonymi œrodkami, a korzystanie z nich jest odsunięte w czasie aż do ostatecznego wykonania umowy.

Spółka chciała potwierdzić, że poszczególne wpłaty, jako że nie stanowiš zaliczki, nie wišżš się z powstaniem obowišzku podatkowego w dacie ich transferu na rachunek, ale dopiero ewentualnie w momencie uwolnienia tych œrodków i w konsekwencji ich przekazania do dyspozycji deweloperowi.

Organ podatkowy uznał takie stanowisko za nieprawidłowe. Owszem, potwierdził, że obowišzek podatkowy w opisanej sytuacji powstanie nie w momencie zawarcia umowy deweloperskiej ani też nie w momencie wpływu wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nie powstanie też – wbrew ocenie wnioskodawcy –w momencie faktycznego przekazania œrodków do dyspozycji dewelopera, lecz z chwilš dostawy lokali, co będzie miało miejsce przed wypłatš œrodków.

Komentarz eksperta

Patrycja Ozdowska, konsultantka w Zespole Podatków Poœrednich w Dziale Doradztwa Podatkowego EY

Zagadnienie momentu powstania obowišzku podatkowego w przypadku sprzedaży mieszkań jest kluczowe dla deweloperów. Zgodnie z ustawš z 16 wrzeœnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska), deweloper jest zobowišzany zapewnić nabywcom œrodek ochrony, którym zgodnie z regulacjami może być również zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Pewne jest, że rachunek taki zapewnia wysokie bezpieczeństwo zgromadzonych œrodków aż do ostatecznego przeniesienia własnoœci nieruchomoœci, a jednoczeœnie zobowišzuje kupujšcego do wpłat według œciœle okreœlonych zasad. Transakcja taka ma za zadanie zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupujšcego. Kluczowš rolę odgrywa tutaj bank – powiernik, który nadzoruje realizację umowy i zabezpieczenie œrodków na rachunku. Można stwierdzić, że w sytuacji kiedy płatnoœci na rachunek powierniczy dokonywane sš w taki sposób, iż korzystanie z tych œrodków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie (czyli generalnie do dostawy lokalu), cała płatnoœć jest de facto formš zabezpieczenia wykonania zobowišzań.

Organy podatkowe zgodnie przyznajš, że œrodków wpływajšcych na zamknięty rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków ani rat, z uwagi na to, że z chwilš ich wpłacenia posiadacz rachunku nie ma możliwoœci dysponowania nimi. Nie zmienia się właœciciel œrodków, co więcej – w okreœlonych sytuacjach – do momentu ich uwolnienia mogš one nawet zostać zwrócone z tego rachunku na rachunek nabywcy. Charakter zgromadzonej kwoty zmienia się dopiero w chwili spełnienia okreœlonych warunków zawieszajšcych. Tym samym, nie stosuje się do nich art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W tym kontekœcie, z tytułu wpłaty œrodków przez nabywcę na zamknięty rachunek powierniczy deweloper nie wykazuje zaliczki i nie powstaje u niego obowišzek podatkowy w momencie tej wpłaty.

O ile kwestia tego, że taki obowišzek nie powstaje w momencie wpłaty na rachunek powierniczy jest raczej klarowna, o tyle – jak wynika z zapytania dewelopera – wštpliwoœci może budzić okreœlenie prawidłowego momentu opodatkowania samej transakcji. Ustawa deweloperska wskazuje, że bank wypłaca deweloperowi œrodki wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. Dopiero w tym momencie sprzedajšcy uzyskuje œrodki i może nimi faktycznie dysponować. I jeżeli wczeœniej nie dojdzie do dostawy lokalu, to moment wypłaty œrodków przez bank może w istocie generować obowišzek podatkowy w VAT.

Warto jednak zauważyć, że zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, do przeniesienia własnoœci może dojœć jeszcze przed samš wypłatš œrodków. Tym samym, faktyczna czynnoœć podlegajšca opodatkowaniu (dostawa lokalu, jego przejœcie na nabywcę) zaistnieje wczeœniej niż przeniesienie œrodków z rachunku powierniczego na sprzedajšcego.

Przy okreœlaniu momentu powstania obowišzku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomoœci należy brać pod uwagę to zdarzenie, które miało miejsce najwczeœniej. Takie stanowisko pierwszy raz zostało nakreœlone w wydanej przez MF broszurze pt. „Zmiany w zakresie okreœlania momentu powstania obowišzku podatkowego w VAT od 1 stycznia 2014 r.". W œlad za wskazaniem MF szły organy podatkowe, twierdzšc, że „obowišzek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilš dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilš przeniesienia prawa do rozporzšdzania nimi jak właœciciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych budynków lub lokali, obowišzek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całoœć lub częœć należnej zapłaty, obowišzek powstanie z tš chwilš i w częœci otrzymanej zapłaty" (patrz: interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12 lipca 2016 r., ITPP1/4512-294/16/KM).

Omawianš interpretację należy ocenić pozytywnie. Jest ona kolejnym krokiem w usystematyzowaniu zagadnienia ujęcia podatkowego transakcji zbycia nieruchomoœci przy umowie deweloperskiej. Wydaje się, że decydujšce znaczenie dla okreœlenia momentu opodatkowania sprzedaży jest moment, w którym faktycznie doszło do przeniesienia własnoœci. A skoro ustawa deweloperska wskazuje, że przekazanie z zamkniętego rachunku powierniczego œrodków na rzecz sprzedajšcego następuje dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, to deweloperzy majš jasnoœć, że nie ma koniecznoœci rozpoznawania zaliczek, a opodatkowanie transakcji nastšpi jednorazowo, z chwilš dostawy.

Współautorem komentarza jest Stefan Majerowski, starszy menedżer w Zespole Podatków Poœrednich w Dziale Doradztwa Podatkowego EY

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL