Opłata rezerwacyjna dla dewelopera a moment powstania obowiązku podatkowego w VAT - interpretacja podatkowa

aktualizacja: 13.02.2017, 05:50

Opłata rezerwacyjna do chwili podpisania umowy deweloperskiej lub przedwstępnej nie stanowi przedpłaty ani zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu.

REDAKCJA POLECA

Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 29 listopada 2016 (2461-IBPP2.4512.764.2016.1.IK).

Wnioskodawca (spółka) będący czynnym podatnikiem VAT prowadzi na terytorium kraju działalność gospodarczą w zakresie budowy budynków mieszkalnych i sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (działalność deweloperska). Spółka realizuje inwestycję deweloperską polegającą na wybudowaniu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wraz z garażem podziemnym (inwestycja). Spółka zamierza zawierać umowy rezerwacyjne. Rezerwacja ma polegać m.in. nieoferowaniu danego lokalu do sprzedaży osobom trzecim. Z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej spółka będzie pobierać opłatę rezerwacyjną (opłata), która jest określona mianem kaucji na zabezpieczenie zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej przeniesienia własności lokali (umowa). Opłata będzie wpłacana na bieżący rachunek spółki, a nieuiszczenie opłaty w ustalonym terminie spowoduje anulowanie samej umowy rezerwacyjnej. W przypadku zawarcia umowy, kwota wpłacona przez rezerwującego tytułem opłaty będzie mogła być zaliczona na poczet części ceny zakupu lokalu (i przeksięgowana na rachunek powierniczy) na podstawie pisemnego oświadczenia rezerwującego. W razie niezłożenia takiego oświadczenia przez rezerwującego, opłata będzie zwracana na jego rzecz.

W ocenie spółki, opłata nie jest całością ani częścią zapłaty na poczet sprzedaży lokali lub świadczenia jakichkolwiek usług, w szczególności: przedpłatą, zaliczką, zadatkiem lub ratą rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, a zatem z chwilą jej otrzymania nie powstanie obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do tej kwoty.

Organ podatkowy podzielił stanowisko spółki uznając, że w momencie wpłaty przez klienta opłaty do chwili podpisania umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej wpłata ta nosi znamiona kaucji, a tym samym nie stanowi przedpłaty ani zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W konsekwencji, w momencie otrzymania od ewentualnego klienta wpłaty kaucji, u spółki nie powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Komentarz eksperta

Agnieszka Fedorowicz, doradca podatkowy, starszy konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC

Interpretacja porusza istotny dla wielu podatników problem kwalifikacji danej płatności jako podlegającej lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji ewentualnego powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie i zobowiązania podatnika do rozliczenia VAT należnego z tego tytułu. W obrocie gospodarczym niejednokrotnie mamy bowiem do czynienia z płatnościami, których nie sposób w chwili ich otrzymania przyporządkować do konkretnej dostawy towarów lub usługi. Dodatkowo, część z tych płatności może mieć charakter zabezpieczający czy odszkodowawczy, a w takim przypadku, co do zasady, nie powinny one podlegać opodatkowaniu VAT. Dla określenia czy dana płatność (opłata) podlega opodatkowaniu VAT kluczowe jest zatem ustalenie czy na podstawie przepisów ustawy o VAT stanowi ona wynagrodzenie za dostawę towarów lub za świadczenie usług.

Ze stanu faktycznego omawianej interpretacji wynika, że opłata z chwilą jej uiszczenia nie będzie stanowiła wynagrodzenia (zaliczki) na poczet przyszłej sprzedaży lokalu, gdyż dopiero w chwili podpisania umowy deweloperskiej przez rezerwującego będzie on mógł zadecydować, że kwota ta zaliczana jest na poczet ceny tego lokalu. Natomiast w przypadku gdy do podpisania umowy by nie doszło (tj. nie dojdzie do dostawy towarów), opłata będzie, w zależności od przyczyn, zatrzymywana przez spółkę lub zwracana rezerwującemu. Tym samym, trudno byłoby uznać, że opłata z chwilą jej uiszczenia ma charakter zaliczki/przedpłaty za odpłatną dostawę towarów, o jakiej mowa w art. 7 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności należało rozstrzygnąć czy opłata może być uznana za wynagrodzenie za świadczenie usług przez spółkę na rzecz rezerwującego. Samo pojęcie usług zostało w ustawie o VAT zdefiniowane dość szeroko (usługą jest wszystko, co nie stanowi dostawy towarów), co może dawać szerokie pole do jego interpretacji. Pewne wskazówki w tym zakresie zawarte są w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyrok w sprawie C-258/95 z 16 października 1997 r., Julius Fillibeck Söhne GmbH & Co. KG, czy wyrok w sprawie C-16/93 z 3 marca 1994 r., R.J. Tolsma). Zgodnie z orzecznictwem TSUE, aby móc uznać daną czynność za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, powinny być spełnione łącznie następujące przesłanki:

- pomiędzy usługobiorcą a usługodawcą powinien istnieć związek prawny, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne;

- beneficjent świadczenia odnosi korzyść o charakterze majątkowym z tytułu otrzymania świadczenia od usługodawcy;

- odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z jego wyświadczeniem.

Biorąc to pod uwagę, jak również uwzględniając treść art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (usługą jest również m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności), w przypadku opłat ewentualne wątpliwości kwalifikacyjne mogłyby pojawić się w tym zakresie w kontekście wykonania przez spółkę czynności powstrzymywania się od oferowania w określonym czasie zarezerwowanego lokalu innym potencjalnym nabywcom. Niemniej jednak, trudno byłoby uznać, że jest to wynagrodzenie za usługę, skoro w treści umowy rezerwacyjnej strony zgadzały się, że wartość opłaty może zostać zaliczona na poczet sprzedaży konkretnego lokalu. Innymi słowy, w przypadku uznania, że jest to wynagrodzenie za usługę, kwota ta nie mogłaby być jednocześnie zaliczona na poczet ceny lokalu, jak również nie podlegałaby zwrotowi. Tym samym, należy zgodzić się z organem, że opłata z chwilą jej uiszczenia ma charakter kaucji.

Warto dodać, że w omawianej interpretacji organ podatkowy przypomniał, że cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Co do zasady, kaucja nie jest więc zaliczana na poczet ceny i jest zwracana po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

Na koniec należy zaznaczyć, że samo nazwanie przez strony w umowie danej płatności mianem kaucji czy odszkodowania nie przesądza o jej podleganiu opodatkowaniu VAT lub pozostawaniu poza zakresem VAT. Kwalifikacja danej płatności w tym zakresie powinna zostać przeprowadzona każdorazowo, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności stanu faktycznego.

POLECAMY

KOMENTARZE