Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

VAT

Opłata rezerwacyjna dla dewelopera a moment powstania obowišzku podatkowego w VAT - interpretacja podatkowa

Opłata rezerwacyjna do chwili podpisania umowy deweloperskiej lub przedwstępnej nie stanowi przedpłaty ani zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu.

Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 29 listopada 2016 (2461-IBPP2.4512.764.2016.1.IK).

Wnioskodawca (spółka) będšcy czynnym podatnikiem VAT prowadzi na terytorium kraju działalnoœć gospodarczš w zakresie budowy budynków mieszkalnych i sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (działalnoœć deweloperska). Spółka realizuje inwestycję deweloperskš polegajšcš na wybudowaniu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wraz z garażem podziemnym (inwestycja). Spółka zamierza zawierać umowy rezerwacyjne. Rezerwacja ma polegać m.in. nieoferowaniu danego lokalu do sprzedaży osobom trzecim. Z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej spółka będzie pobierać opłatę rezerwacyjnš (opłata), która jest okreœlona mianem kaucji na zabezpieczenie zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej przeniesienia własnoœci lokali (umowa). Opłata będzie wpłacana na bieżšcy rachunek spółki, a nieuiszczenie opłaty w ustalonym terminie spowoduje anulowanie samej umowy rezerwacyjnej. W przypadku zawarcia umowy, kwota wpłacona przez rezerwujšcego tytułem opłaty będzie mogła być zaliczona na poczet częœci ceny zakupu lokalu (i przeksięgowana na rachunek powierniczy) na podstawie pisemnego oœwiadczenia rezerwujšcego. W razie niezłożenia takiego oœwiadczenia przez rezerwujšcego, opłata będzie zwracana na jego rzecz.

W ocenie spółki, opłata nie jest całoœciš ani częœciš zapłaty na poczet sprzedaży lokali lub œwiadczenia jakichkolwiek usług, w szczególnoœci: przedpłatš, zaliczkš, zadatkiem lub ratš rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, a zatem z chwilš jej otrzymania nie powstanie obowišzek podatkowy w VAT w odniesieniu do tej kwoty.

Organ podatkowy podzielił stanowisko spółki uznajšc, że w momencie wpłaty przez klienta opłaty do chwili podpisania umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej wpłata ta nosi znamiona kaucji, a tym samym nie stanowi przedpłaty ani zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W konsekwencji, w momencie otrzymania od ewentualnego klienta wpłaty kaucji, u spółki nie powstanie obowišzek podatkowy z tego tytułu.

Komentarz eksperta

Agnieszka Fedorowicz, doradca podatkowy, starszy konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC

Interpretacja porusza istotny dla wielu podatników problem kwalifikacji danej płatnoœci jako podlegajšcej lub niepodlegajšcej opodatkowaniu VAT, a w konsekwencji ewentualnego powstania obowišzku podatkowego w tym zakresie i zobowišzania podatnika do rozliczenia VAT należnego z tego tytułu. W obrocie gospodarczym niejednokrotnie mamy bowiem do czynienia z płatnoœciami, których nie sposób w chwili ich otrzymania przyporzšdkować do konkretnej dostawy towarów lub usługi. Dodatkowo, częœć z tych płatnoœci może mieć charakter zabezpieczajšcy czy odszkodowawczy, a w takim przypadku, co do zasady, nie powinny one podlegać opodatkowaniu VAT. Dla okreœlenia czy dana płatnoœć (opłata) podlega opodatkowaniu VAT kluczowe jest zatem ustalenie czy na podstawie przepisów ustawy o VAT stanowi ona wynagrodzenie za dostawę towarów lub za œwiadczenie usług.

Ze stanu faktycznego omawianej interpretacji wynika, że opłata z chwilš jej uiszczenia nie będzie stanowiła wynagrodzenia (zaliczki) na poczet przyszłej sprzedaży lokalu, gdyż dopiero w chwili podpisania umowy deweloperskiej przez rezerwujšcego będzie on mógł zadecydować, że kwota ta zaliczana jest na poczet ceny tego lokalu. Natomiast w przypadku gdy do podpisania umowy by nie doszło (tj. nie dojdzie do dostawy towarów), opłata będzie, w zależnoœci od przyczyn, zatrzymywana przez spółkę lub zwracana rezerwujšcemu. Tym samym, trudno byłoby uznać, że opłata z chwilš jej uiszczenia ma charakter zaliczki/przedpłaty za odpłatnš dostawę towarów, o jakiej mowa w art. 7 ustawy o VAT.

W dalszej kolejnoœci należało rozstrzygnšć czy opłata może być uznana za wynagrodzenie za œwiadczenie usług przez spółkę na rzecz rezerwujšcego. Samo pojęcie usług zostało w ustawie o VAT zdefiniowane doœć szeroko (usługš jest wszystko, co nie stanowi dostawy towarów), co może dawać szerokie pole do jego interpretacji. Pewne wskazówki w tym zakresie zawarte sš w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwoœci Unii Europejskiej (m.in. wyrok w sprawie C-258/95 z 16 paŸdziernika 1997 r., Julius Fillibeck Söhne GmbH & Co. KG, czy wyrok w sprawie C-16/93 z 3 marca 1994 r., R.J. Tolsma). Zgodnie z orzecznictwem TSUE, aby móc uznać danš czynnoœć za œwiadczenie usług podlegajšce opodatkowaniu VAT, powinny być spełnione łšcznie następujšce przesłanki:

- pomiędzy usługobiorcš a usługodawcš powinien istnieć zwišzek prawny, w ramach którego następuje œwiadczenie wzajemne;

- beneficjent œwiadczenia odnosi korzyœć o charakterze majštkowym z tytułu otrzymania œwiadczenia od usługodawcy;

- odpłatnoœć za otrzymane œwiadczenie pozostaje w bezpoœrednim zwišzku z jego wyœwiadczeniem.

Bioršc to pod uwagę, jak również uwzględniajšc treœć art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (usługš jest również m.in. zobowišzanie do powstrzymania się od dokonania czynnoœci), w przypadku opłat ewentualne wštpliwoœci kwalifikacyjne mogłyby pojawić się w tym zakresie w kontekœcie wykonania przez spółkę czynnoœci powstrzymywania się od oferowania w okreœlonym czasie zarezerwowanego lokalu innym potencjalnym nabywcom. Niemniej jednak, trudno byłoby uznać, że jest to wynagrodzenie za usługę, skoro w treœci umowy rezerwacyjnej strony zgadzały się, że wartoœć opłaty może zostać zaliczona na poczet sprzedaży konkretnego lokalu. Innymi słowy, w przypadku uznania, że jest to wynagrodzenie za usługę, kwota ta nie mogłaby być jednoczeœnie zaliczona na poczet ceny lokalu, jak również nie podlegałaby zwrotowi. Tym samym, należy zgodzić się z organem, że opłata z chwilš jej uiszczenia ma charakter kaucji.

Warto dodać, że w omawianej interpretacji organ podatkowy przypomniał, że cechš charakterystycznš kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w œciœle okreœlonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowišzania. Co do zasady, kaucja nie jest więc zaliczana na poczet ceny i jest zwracana po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie częœci należnoœci, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

Na koniec należy zaznaczyć, że samo nazwanie przez strony w umowie danej płatnoœci mianem kaucji czy odszkodowania nie przesšdza o jej podleganiu opodatkowaniu VAT lub pozostawaniu poza zakresem VAT. Kwalifikacja danej płatnoœci w tym zakresie powinna zostać przeprowadzona każdorazowo, z uwzględnieniem całokształtu okolicznoœci stanu faktycznego.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL