VAT: opłata rezerwacyjna na rachunku powierniczym to nie zaliczka

Obowiązek podatkowy od kwot otrzymanych z tytułu przedwstępnych umów sprzedaży lokali powstanie wtedy, gdy pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym zostaną przez bank zwolnione i deweloper będzie mógł nimi swobodnie dysponować.

Publikacja: 24.01.2018 05:30

VAT: opłata rezerwacyjna na rachunku powierniczym to nie zaliczka

Foto: Fotolia.com

- Deweloper (podatnik VAT czyn- ny) zajmuje się wznosze- niem budynków wielorodzinnych i usługowych oraz prowadzeniem sprzedaży lokali w tych budynkach. Deweloper rozpoczął działalność w październiku 2017 r., a pierwsze wpłaty z tytułu zawartych umów deweloperskich – przedwstępnych umów sprzedaży w postaci aktu notarialnego otrzymał w grudniu 2017 roku na swój rachunek bieżący. Na podstawie otrzymanych wpłat deweloper odprowadził VAT w dacie ich wpływu. Oprócz umów deweloperskich, spółka podpisuje również umowy rezerwacyjne, które opodatkowane są stawką podstawową VAT. Po otrzymaniu wpłaty wystawia faktury tytułem opłaty rezerwacyjnej i oprowadza VAT w dacie wpływu pieniędzy.

Okazało się, że dla tego rodzaju działalności deweloper powinien zawrzeć z bankiem umowy o prowadzenie rachunku powierniczego (otwartego bądź zamkniętego) dla każdego przedsięwzięcia budowlanego. W styczniu 2018 r. deweloper zawarł z bankiem umowę na prowadzenie otwartego rachunku powierniczego. Płatności obecnych oraz przyszłych nabywców lokali są i będą przekazywane w ramach tej umowy na subkonta utworzone na poszczególnych kupujących. Natomiast otrzymane już tytułem opłaty rezerwacyjnej bądź zaliczki do umowy deweloperskiej na rachunek bieżący kwoty deweloper przelał na rachunek powierniczy. Warunkiem wypłaty środków z rachunku powierniczego na rachunek bieżący dewelopera ma być stwierdzenie przez bank zakończenia danego etapu budowy.

W związku z tym pojawiły się pewne wątpliwości.

- Czy środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie podlegają opodatkowaniu VAT w momencie ich wpływu na rachunek powierniczy, tylko w momencie wypłaty z tego rachunku na rachunek bieżący dewelopera, przy założeniu, że środki z rachunku powierniczego zostaną przekazane na rachunek bieżący przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości?

- Czy w momencie przelania środków otrzymanych z wpłaty na zaliczki na podstawie umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej z rachunku bieżącego dewelopera na rachunek powierniczy należy wystawić fakturę korygującą do faktury dokumentującej otrzymaną wcześniej zaliczkę? – pyta czytelnik.

Organy podatkowe przyjmują, że kiedy płatności na otwarty rachunek powierniczy przekazywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, to jest to de facto forma kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań. Do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku powierniczym poszczególne płatności nie mają charakteru ostatecznego, są warunkowe i potencjalnie podlegają zwrotowi.

Nie spełniają definicji przedpłaty

W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający i nie są faktycznie ani formą zaliczki, ani częściowej płatności.

Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji. Środków wpływających na rachunek powierniczy nie można więc zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, bądź rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, ponieważ z chwilą ich wpłacenia posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi. A decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy za zaliczki jest to, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania pieniędzmi wpłaconymi na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę bądź przedpłatę. Obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – powstanie w momencie, w którym środki pieniężne zgromadzone na rachunku powierniczym zostaną przez bank zwolnione i deweloper będzie mógł nimi swobodnie dysponować (por. interpretacje: Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 września 2017 r., 0114-KDIP1-3.4012.187.2017. 2.KC; Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25 sierpnia 2015 r., ITPP1/ 4512-652/15/DM).

Trzeba wystawić korektę

W analizowanej sprawie deweloper pierwsze wpłaty z tytułu zawartych przedwstępnych umów deweloperskich niesłusznie traktował jako zaliczki i dokumentował ich otrzymanie fakturami, a następnie po otwarciu rachunku powierniczego przelał na ten rachunek powierniczy.

Kiedy deweloper przelał te kwoty ze swojego rachunku bieżącego na rachunek powierniczy w banku, to stracił możliwość swobodnego dysponowania tymi zaliczkami. Tym samym, w momencie przeksięgowania środków otrzymanych tytułem opłaty rezerwacyjnej czy zaliczki do umowy deweloperskiej z rachunku bieżącego na rachunek powierniczy, powinien wystawić fakturę korygującą na otrzymane wcześniej zaliczki. Utracił on bowiem możliwość swobodnego rozporządzania tym kwotami. Dopiero po spełnieniu warunków przewidzianych w umowie deweloperskiej, bank wypłaci deweloperowi pieniądze z powierniczych rachunków nabywców lokali mieszkalnych. (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 września 2017 r., 0114-KDIP1-3.4012.187.2017. 2.KC).

Autor jest doradcą podatkowym

podstawa prawna: ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r., poz. 1221 ze zm.)

- Deweloper (podatnik VAT czyn- ny) zajmuje się wznosze- niem budynków wielorodzinnych i usługowych oraz prowadzeniem sprzedaży lokali w tych budynkach. Deweloper rozpoczął działalność w październiku 2017 r., a pierwsze wpłaty z tytułu zawartych umów deweloperskich – przedwstępnych umów sprzedaży w postaci aktu notarialnego otrzymał w grudniu 2017 roku na swój rachunek bieżący. Na podstawie otrzymanych wpłat deweloper odprowadził VAT w dacie ich wpływu. Oprócz umów deweloperskich, spółka podpisuje również umowy rezerwacyjne, które opodatkowane są stawką podstawową VAT. Po otrzymaniu wpłaty wystawia faktury tytułem opłaty rezerwacyjnej i oprowadza VAT w dacie wpływu pieniędzy.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe