Administracja publiczna: dozwolone jest to, na co zezwalają przepisy

Brak jest podstaw prawnych, które zezwalałyby na pobieranie od przyszłych nabywców zaliczek na poczet wyceny nieruchomości.

Publikacja: 26.09.2017 05:00

Administracja publiczna: dozwolone jest to, na co zezwalają przepisy

Foto: 123RF

- Gmina planuje sprzedać kilka nieruchomości. W związku z tym – przed podpisaniem aktów notarialnych - zamierza pobrać zaliczki od przyszłych nabywców na koszty związane z wyceną nieruchomości. Czy takie działania będą zgodne z prawem?

Po pierwsze, stosownie do art. 25 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości, a następnie podaje ją do publicznej wiadomości (art. 35 ust. 2 pkt 6 ustawy). Oznacza to, że zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają zasadniczo organ administracji publicznej (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1807/11). Już z powyższego wynika, że ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie zawiera podstawy do obciążania kosztami wyceny, nabywców nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży. Słuszność ww. stanowiska wynika również z orzecznictwa sądowo – administracyjnego. Przykładowo, wskazać można na wyrok WSA w Lublinie z 25 listopada 2008 r. sygn. akt III SA/Lu, czy wyrok WSA we Wrocławiu z 21 maja 2008 r. sygn. akt I SA/Wr 139/08.

Po drugie, warto zauważyć, że orzecznictwo sądowe w zasadzie dopuszcza umowne kształtowanie kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do zbycia, jednak dopiero na etapie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa taka z kolei może być zawarta jedynie na piśmie i w formie aktu notarialnego, a tym samym nie można przyjmować, że można kształtować ww. koszty w umowach pozbawionych tych wymogów. W takiej umowie właśnie strony mogą tak ukształtować cenę sprzedaży, aby zrekompensowała gminie np. koszt wyceny nieruchomości poniesiony przez stronę samorządową.

Po trzecie, w postanowieniu WSA w Poznaniu z dnia29 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Po 889/12 wskazano, że: „(...) stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości (...). Oznacza to, że zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają w świetle ustawy organ administracji publicznej"(takie stanowisko zawarto też w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1807/11, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Zaś WSA w Olsztynie w wyroku z 9 maja 2013 r. sygn. akt II SA/Ol 166/13 uznał, że: „Nawet sporządzenie wyceny lokalu nie daje pewności, iż do umowy nabycia lokalu dojdzie. W tej sytuacji nałożenie przez radę obowiązku uiszczenia kwoty odpowiadającej kosztom wyceny lokalu nie znajduje żadnej podstawy prawnej".

Po czwarte, w następstwie przyjęcia proponowanej przez jednostkę samorządu terytorialnego (j.s.t.) praktyki, pozbawiono by mieszkańców przyznanego im przez ustawodawcę uprawnienia do podjęcia decyzji o kupnie nieruchomości – dopiero po zapoznaniu się z jej ceną. W tej sytuacji potencjalni nabywcy zobowiązani do wcześniejszego uiszczenia na rzecz j.s.t. (gminy) bezzwrotnej opłaty, ryzykowaliby jej utratę, gdy cena będzie przekraczała ich możliwości finansowe. W konsekwencji opłata nie stanie się zaliczką, a gmina nie poniesie kosztów wyceny. Uzasadnieniem takiej praktyki nie mogą być finansowe interesy j.s.t., gdyż ustawodawca przyznał tu pierwszeństwo interesom nabywców.

Po piąte, warto odwołać się do poglądu ugruntowanego w orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którym w administracji publicznej nie obowiązuje zasada, iż co nie jest zakazane jest dozwolone, lecz przeciwnie obowiązuje zasada, że dozwolone jest to, na co zezwalają przepisy prawa (tak np. wyrok WSA w Lublinie z 5 grudnia 2006 r. sygn. akt II SA/Lu 883/06, wyrok WSA w Łodzi z 22 grudnia 2008 r. sygn. akt III SA/Łd 400/08).

podstawa prawna: Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 2147 ze zm.)

WNIOSEK

Korelacja ww. norm prawnych oraz orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że brak jest podstaw prawnych do pobierania od przyszłych nabywców zaliczek na poczet wyceny nieruchomości. Jednak gmina może tak ukształtować cenę sprzedaży nieruchomości, aby zrekompensować koszty wspomnianej wyceny.

- Gmina planuje sprzedać kilka nieruchomości. W związku z tym – przed podpisaniem aktów notarialnych - zamierza pobrać zaliczki od przyszłych nabywców na koszty związane z wyceną nieruchomości. Czy takie działania będą zgodne z prawem?

Po pierwsze, stosownie do art. 25 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości, a następnie podaje ją do publicznej wiadomości (art. 35 ust. 2 pkt 6 ustawy). Oznacza to, że zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają zasadniczo organ administracji publicznej (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1807/11). Już z powyższego wynika, że ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie zawiera podstawy do obciążania kosztami wyceny, nabywców nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży. Słuszność ww. stanowiska wynika również z orzecznictwa sądowo – administracyjnego. Przykładowo, wskazać można na wyrok WSA w Lublinie z 25 listopada 2008 r. sygn. akt III SA/Lu, czy wyrok WSA we Wrocławiu z 21 maja 2008 r. sygn. akt I SA/Wr 139/08.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe