- Gmina planuje sprzedać kilka nieruchomości. W związku z tym – przed podpisaniem aktów notarialnych - zamierza pobrać zaliczki od przyszłych nabywców na koszty związane z wyceną nieruchomości. Czy takie działania będą zgodne z prawem?
Po pierwsze, stosownie do art. 25 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości, a następnie podaje ją do publicznej wiadomości (art. 35 ust. 2 pkt 6 ustawy). Oznacza to, że zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają zasadniczo organ administracji publicznej (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1807/11). Już z powyższego wynika, że ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie zawiera podstawy do obciążania kosztami wyceny, nabywców nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży. Słuszność ww. stanowiska wynika również z orzecznictwa sądowo – administracyjnego. Przykładowo, wskazać można na wyrok WSA w Lublinie z 25 listopada 2008 r. sygn. akt III SA/Lu, czy wyrok WSA we Wrocławiu z 21 maja 2008 r. sygn. akt I SA/Wr 139/08.
Po drugie, warto zauważyć, że orzecznictwo sądowe w zasadzie dopuszcza umowne kształtowanie kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do zbycia, jednak dopiero na etapie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa taka z kolei może być zawarta jedynie na piśmie i w formie aktu notarialnego, a tym samym nie można przyjmować, że można kształtować ww. koszty w umowach pozbawionych tych wymogów. W takiej umowie właśnie strony mogą tak ukształtować cenę sprzedaży, aby zrekompensowała gminie np. koszt wyceny nieruchomości poniesiony przez stronę samorządową.
Po trzecie, w postanowieniu WSA w Poznaniu z dnia29 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Po 889/12 wskazano, że: „(...) stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości (...). Oznacza to, że zarówno dokonanie wyceny, jak i jej koszty obciążają w świetle ustawy organ administracji publicznej"(takie stanowisko zawarto też w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1807/11, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Zaś WSA w Olsztynie w wyroku z 9 maja 2013 r. sygn. akt II SA/Ol 166/13 uznał, że: „Nawet sporządzenie wyceny lokalu nie daje pewności, iż do umowy nabycia lokalu dojdzie. W tej sytuacji nałożenie przez radę obowiązku uiszczenia kwoty odpowiadającej kosztom wyceny lokalu nie znajduje żadnej podstawy prawnej".
Po czwarte, w następstwie przyjęcia proponowanej przez jednostkę samorządu terytorialnego (j.s.t.) praktyki, pozbawiono by mieszkańców przyznanego im przez ustawodawcę uprawnienia do podjęcia decyzji o kupnie nieruchomości – dopiero po zapoznaniu się z jej ceną. W tej sytuacji potencjalni nabywcy zobowiązani do wcześniejszego uiszczenia na rzecz j.s.t. (gminy) bezzwrotnej opłaty, ryzykowaliby jej utratę, gdy cena będzie przekraczała ich możliwości finansowe. W konsekwencji opłata nie stanie się zaliczką, a gmina nie poniesie kosztów wyceny. Uzasadnieniem takiej praktyki nie mogą być finansowe interesy j.s.t., gdyż ustawodawca przyznał tu pierwszeństwo interesom nabywców.