Rachunkowość: jak wyceniać nieruchomości inwestycyjne

Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami o rachunkowości na koniec roku obrotowego wycenie podlegają wszystkie składniki aktywów, m.in. posiadane przez firmę nieruchomości. Wartość bilansową niektórych z nich można ustalić różnymi metodami, ponieważ takie rozwiązanie dopuszcza ustawa o rachunkowości (uor) oraz międzynarodowe standardy rachunkowości (MSR nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne"). Wybraną metodę należy jednak stosować nieprzerwalnie, w sposób ciągły, z roku na rok.

Amortyzować czy nie

Jednostka, która posiada nieruchomości ujmowane jako inwestycje długoterminowe, zgodnie z przepisami ma do wyboru dwie metody wyceny bilansowej:

- według zasad stosowanych dla środków trwałych – to znaczy pomniejszanie wartości początkowej o odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości lub

- według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

Metoda wyceny inwestycji w nieruchomości powinna być wybrana przez jednostkę i zapisana w polityce rachunkowości. Zasady wyceny muszą być jednakowe dla wszystkich elementów danej grupy aktywów. W związku z tym kierownik jednostki musi określić cel nabycia nieruchomości, który decyduje o jej klasyfikacji i sposobie wyceny. Przeznaczenie jest również podstawowym kryterium odróżniającym nieruchomości i prawa zaliczane do inwestycji od tych klasyfikowanych do środków trwałych.

Inwestycje, czyli co

Stosownie do przepisów uor, przez inwestycje rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z  transakcji handlowej. Do inwestycji zalicza się w szczególności nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w  celu osiągnięcia wspomnianych korzyści.

Nieruchomości inwestycyjne przynoszą korzyści właścicielowi lub korzystającemu z tej nieruchomości dzięki wzrostowi ich wartości lub uzyskiwaniu z tytułu ich posiadania innych pożytków, w tym również z  transakcji handlowej. W związku z tym przepływy środków pieniężnych uzyskiwane dzięki nieruchomości inwestycyjnej są w dużej mierze niezależne od pozostałych aktywów będących w posiadaniu jednostki. To właśnie odróżnia nieruchomość inwestycyjną od nieruchomości, która służy podstawowej działalności operacyjnej jednostki (produkcyjnej, handlowej, usługowej lub innej zapisanej w jej statucie, umowie bądź innych dokumentach założycielskich).

Przepisy międzynarodowe definiują nieruchomość inwestycyjną w bardzo podobny sposób, jak krajowe. MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne" ma zastosowanie do ujmowania, wyceny i ujawniania informacji dotyczących nieruchomości inwestycyjnych. Składnik nieruchomości inwestycyjnej to grunt, budynek lub część budynku albo oba te elementy, które właściciel traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych ani też przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki. Nieruchomość inwestycyjna to – zgodnie z MSR 40 – nieruchomość, która jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów, przyrost jej wartości lub obie te korzyści.

Przykład

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się m.in.:

- grunt utrzymywany w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości, a nie w celu sprzedaży po krótkim okresie w ramach zwykłej działalności jednostki;

- grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone (jeżeli jednostka nie określiła, że będzie użytkowała grunt jako nieruchomość zajmowaną przez właściciela, lub przeznaczy go na sprzedaż w krótkim okresie w ramach zwykłej działalności gospodarczej, to uznaje się, że grunt ten jest utrzymywany w posiadaniu ze względu na wzrost jego wartości);

- budynek, którego właścicielem jest jednostka (lub nabyty przez jednostkę na podstawie umowy leasingu finansowego), oddany przez jednostkę w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów;

- budynek, który obecnie jest niewykorzystany, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów.

Jeden z dwóch sposobów

Jak już wspomniano, składnik aktywów zakwalifikowany przez kierownika jednostki jako nieruchomość inwestycyjna należy wycenić przy użyciu jednej z dwóch metod. Nie ma obowiązku wyboru modelu wartości godziwej. Zakwalifikowane do inwestycji nieruchomości można wyceniać w sposób przewidziany dla środków trwałych. Oznacza to, że na dzień bilansowy należy je wycenić według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne i o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych według zasad obowiązujących dla środków trwałych polega na tym, że wartość nieruchomości inwestycyjnych wykazuje się w bilansie w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny) powiększonej o koszty ulepszenia oraz pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Przy wycenie według zasady podstawowej uwzględnia się koszty przeprowadzenia transakcji. Podobnie jak w przypadku innych aktywów, na cenę nabycia nieruchomości składa się cena zakupu powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z transakcją zakupu. Do kosztów bezpośrednio związanych z transakcją zakupu zalicza się na przykład:

- opłaty za obsługę prawną,

- podatek od zakupu nieruchomości,

- pozostałe koszty transakcji.

Jeżeli płatność za nieruchomość jest odroczona, ceną nabycia będzie równowartość ceny płatnej w gotówce. Różnica między ceną gotówkową a łączną kwotą płatności ujmowana jest jako koszt z tytułu odsetek w okresie kredytowania (po oddaniu nieruchomości do użytkowania).

Przykład

Spółka produkcyjna kupiła biurowiec o wartości 1 500 000 zł z przeznaczeniem pod wynajem. Nabytą nieruchomość zakwalifikowała do inwestycji długoterminowych. Zgodnie z przyjętą w spółce polityką rachunkowości, nieruchomości inwestycyjne wyceniane są według zasad przyjętych dla środków trwałych. Dokonywane są odpisy amortyzacyjne od tej nieruchomości oraz aktualizowana jest jej wartość. Spółka dokonuje testów na utratę wartości. Dotychczasowe odpisy amortyzacyjne dokonane do dnia bilansowego wyniosły 120 000 zł. Wartości bilansowa inwestycji w nieruchomości na dzień bilansowy wyniosła 1 380 000 zł (1 500 000 zł – 120 000 zł).

Jednostka do wyceny nieruchomości inwestycyjnej może również przyjąć cenę rynkową (wartość godziwą) >patrz ramka. W takim przypadku podstawę weryfikacji wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowi możliwa do uzyskania na dzień bilansowy cena ich sprzedaży netto lub wycena rzeczoznawcy. Zaleca się, lecz nie ma takiego wymogu, aby ustalając wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej jednostka korzystała z usług wykwalifikowanego, niezależnego rzeczoznawcy, który posiada niedawno uzyskane doświadczenia w zakresie wyceny nieruchomości inwestycyjnych o podobnym charakterze i podobnej lokalizacji.

Jednostka, która wybierze model wyceny w wartości godziwej, powinna wyceniać w  niej wszystkie nieruchomości inwestycyjne. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej ma odzwierciedlać warunki rynkowe na dzień bilansowy. Zysk lub strata wynikająca z jej zmiany wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym ona nastąpiła. Przy wycenie nieruchomości zaliczanych do inwestycji według ceny rynkowej, w wartości inwestycji nie uwzględnia się odrębnie kosztów ulepszeń oraz utraty wartości spowodowanej używaniem lub upływem czasu. Oznacza to, że w tym przypadku nie nalicza się amortyzacji dla celów bilansowych ani nie dokonuje odpisów aktualizujących. Cena rynkowa (wartość godziwa) uwzględnia już bowiem zarówno skutki ulepszeń, jak i utraty wartości. Skutki utraty wartości nieruchomości inwestycyjnej oraz jej ulepszeń znajdują bowiem odzwierciedlenie w wartości rynkowej (wartości godziwej).

Przykład

W 2016 r. spółka produkcyjna nabyła nieruchomość w celu uzyskiwania z niej pożytków w postaci czynszu najmu. Cena nabycia nieruchomości wynosiła 1 500 000 zł. Zgodnie z przyjętą w spółce polityką rachunkowości, nieruchomości inwestycyjne wyceniane są według ceny rynkowej. Na dzień bilansowy, tj. 31 grudnia 2016 r., wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej wynosiła 1 650 000 zł. W związku z tym jednostka ujęła przychody w kwocie 150 000 zł.

Na kolejny dzień bilansowy, tj. 31 grudnia 2017 r., wartość godziwa tej nieruchomości wyniosła 1 550 000 zł. Spółka w związku ze spadkiem wartości nieruchomości inwestycyjnej dokonała aktualizacji wartości budynku (koszt) na dzień bilansowy w wysokości: 1 650 000 zł – 1 550 000 zł = 100 000 zł.

O sposobie wyceny aktywów decyduje kierownik

Tomasz Diering, menedżer w Dziale Rewizji Finansowej BDO, biuro w Poznaniu

Każda jednostka musi indywidualnie przeanalizować metodę wyceny nieruchomości inwestycyjnych, którą zamierza przyjąć w swojej polityce rachunkowości i stosować w praktyce. Kierownik jednostki musi przede wszystkim przeanalizować zalety i wady każdego z dopuszczalnych wariantów wyceny. Do rozważenia pozostaje kwestia oceny ryzyka zawyżenia wyceny inwestycji, a tym samym podwyższenia wyniku finansowego.

Wycena z wykorzystaniem usług rzeczoznawcy jest także dużo bardziej kosztowna niż metoda przyjmowana dla środków trwałych. Wycena do wartości rynkowej powoduje konieczność posiadania danych rynkowych na dzień bilansowy. Nie zawsze są one możliwe do uzyskania. Inną kwestią jest fakt, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba dokonywać odpisów amortyzacyjnych, a wzrosty i spadki wynikające z wyceny wartości godziwej nie są uznawane podatkowo. Trzeba prowadzić podwójną ewidencję.

Dane z rynku nie zawsze są dostępne

Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. Wartość godziwa powinna być ustalona w sposób staranny, obiektywny i sprawdzalny. Wartością godziwą może być więc cena pochodząca z rynku, czyli cena sprzedaży (rynkowa), a gdy nie ma możliwości określenia ceny sprzedaży dla danego składnika aktywów, wówczas wartość godziwą ustala się na dzień bilansowy szacunkowo, np. przy pomocy rzeczoznawcy.

Przy braku aktualnych cen pochodzących z aktywnego rynku, jednostka może również we własnym zakresie ustalić wartość rynkową (godziwą) nieruchomości, biorąc pod uwagę informacje z różnych źródeł, takich jak:

- aktualne ceny występujące na aktywnym rynku nieruchomości o innym charakterze, będących w innym stanie i inaczej zlokalizowanych – po korekcie uwzględniającej istnienie tych różnic;

- niedawne ceny z mniej aktywnego rynku, po skorygowaniu ich o wszelkie zmiany warunków ekonomicznych, które nastąpiły od czasu przeprowadzenia analizowanych transakcji zawartych w tych cenach;