Wieczyste użytkowanie gruntu w księgach rachunkowych

31 marca upłynął termin wniesienia rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Oprócz niej jest jeszcze wiele operacji gospodarczych związanych z tym prawem, które wymagają właściwego ujęcia na kontach.

Publikacja: 05.04.2017 07:00

Wieczyste użytkowanie gruntu w księgach rachunkowych

Foto: 123RF

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym o charakterze celowym (sposób korzystania z niego wyznacza umowa) i czasowym (trwa od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia tego terminu na kolejny taki sam okres), które może być ustanawiane na rzecz osób fizycznych i prawnych, na gruntach będących własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 §1 k.c.). Przedmiotem użytkowania wieczystego może być również ułamkowa część gruntu. Istota tej instytucji prawnej polega na cesji przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego – za odpłatnością lub pod tytułem darmym – uprawnień właścicielskich dotyczących oddawanych w wieczyste użytkowanie gruntów, bez wyzbycia się praw własności do nich (użytkowanie wieczyste należy do praw na rzeczy cudzej). Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego ma miejsce z jednoczesną sprzedażą posadowionych na nim budynków (art. 31 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. DzU z 2016 r., poz. 2147 ze zm.). Nie można bowiem przenieść użytkowania wieczystego bez równoczesnego przeniesienia własności budynków.

Pierwsza opłata i kolejne co rok

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobierane są:

- pierwsza opłata (płatna jednorazowo lub ratalnie) oraz

- opłaty roczne (uiszczane przez cały okres użytkowania, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok).

Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego (art. 71 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalane są według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego waha się w granicach od 15 proc. do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej. Z kolei, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie. Jeżeli celem tym jest prowadzenie działalności gospodarczej, wówczas stawka ta wynosi 2 proc. w przypadku działalności turystycznej i 3 proc. w przypadku pozostałej działalności.

Co w umowie

Treść prawa wieczystego użytkowania wyznaczają nie tylko regulacje prawa cywilnego oraz zasady współżycia społecznego (umożliwiające korzystanie przez użytkownika, w określonych granicach z gruntu publicznego, z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzanie swoim prawem, pozwalające na przeniesienie go na inną osobę lub obciążenie go ograniczonymi prawami rzeczowymi), lecz także postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 233 k.c.). Umowa ustanawiająca prawo wieczystego użytkowania gruntu, stanowiącego własność publiczną (państwową lub komunalną) nakłada (pod groźbą kary w postaci np. dodatkowej opłaty rocznej lub nawet rozwiązania umowy, w razie niewykonania jej postanowień) obowiązek odpowiedniego zagospodarowania użytkowanego terenu. Najczęściej sprowadza się on do inwestycji, czyli wybudowania na użytkowanym gruncie nowych lub remoncie już istniejących obiektów (np. w celu prowadzenia określonej działalności gospodarczej).

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na nim budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać (art. 239 § 2 k.c.):

- termin rozpoczęcia i zakończenia robót,

- rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,

- warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego,

- wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Skutki wygaśnięcia

Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu umownego lub w drodze rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, np. gdy użytkownik korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego umownym przeznaczeniem (art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Może również wygasnąć na zasadzie konfuzji, w razie nabycia prawa własności gruntu przez użytkownika wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego gruntu przez jego właściciela (por. art. 247 k.c.). Nie można bowiem być równocześnie użytkownikiem wieczystym i właścicielem gruntu. Obok nabycia przez użytkownika wieczystego prawa własności użytkowanego gruntu na podstawie umowy cywilnoprawnej (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami), możliwe jest także nabycie własności nieruchomości gruntowej na podstawie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu (ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości; tekst jedn. DzU z 2012 r., poz. 83).

W momencie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu, wygasają zasadniczo ustanowione na nim obciążenia, np. hipoteka, służebności (art. 241 k.c.). Wyjątkiem jest sprzedaż nieruchomości gruntowej. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego nie powoduje w takiej sytuacji równoczesnego wygaśnięcia ustanowionych na nim obciążeń. Przechodzą one bowiem na prawo własności nieruchomości (art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wygasa również przysługująca użytkownikowi własność położonych na takim gruncie budynków lub innych urządzeń. Zgodnie bowiem z art. 235 § 2 k.c., przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków (urządzeń) na użytkowanym gruncie (zarówno wzniesionych przez niego, jak i nabytych przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste) jest bowiem prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Dzieli ona więc los prawny prawa głównego (czyli użytkowania wieczystego). W przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego wskutek upływu okresu ustalonego w umowie lub z powodu rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi przysługuje wynagrodzenie za nabyte lub wzniesione przez niego – zgodnie z postanowieniami umowy – budynki i inne urządzenia (art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ponadto, w razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie, zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego (art. 33 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W ujęciu bilansowym

Prawo wieczystego użytkowania gruntu kwalifikowane jest jako środek trwały, w ramach nieruchomości (art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a ustawy o rachunkowości). Jest ujmowane w ewidencji księgowej (Wn „Środki trwałe"), natomiast same grunty oddane w takie użytkowanie wykazywane są jedynie w ewidencji pozabilansowej (Wn „Obce środki trwałe"). Wartością początkową prawa, pozyskanego na rynku pierwotnym, jest pierwsza opłata, a na rynku wtórnym – cena nabycia, czyli cena zakupu obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegającego odliczeniu VAT i podatku akcyzowego, powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem, takie jak: podatek cywilnoprawny, opłaty notarialne i sądowe (art. 28 ust. 2 uor) >patrz tabela.

* Ewidencja opłaty rocznej może również przyjąć formę:

1. Otrzymanie faktury z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

a) Wn „Rozliczenie zakupu" (kwota brutto) Ma „Rozrachunki publicznoprawne" (opłaty z tytułu użytkowania wieczystego) (kwota brutto)

oraz równolegle

b) Wn „Rozrachunki publicznoprawne" (VAT naliczony, podlegający odliczeniu) Ma „Rozliczenie zakupu"

2. Zarachowanie opłaty rocznej do kosztów operacyjnych

a) Wn „Koszty według rodzajów" (podatki i opłaty) Ma „Rozliczenie zakupu"

oraz równolegle

b) Wn odpowiednie konto zespołu 5 Ma „Rozliczenie kosztów"

3. Przeniesienie kosztów do rozliczenia w czasie (w sytuacji, gdy – w ocenie podmiotu – wartość opłaty rocznej jest istotna i jednorazowe obciążenie nią kosztów bieżącego okresu sprawozdawczego mogłoby zniekształcić wynik finansowy)

a) Wn „Rozliczenia międzyokresowe kosztów" Ma „Rozliczenie kosztów"

oraz równolegle (odpis w kwocie odpowiadającej bieżącemu okresowi sprawozdawczemu)

b) Wn odpowiednie konto zespołu 5 Ma „Rozliczenia międzyokresowe kosztów"

Towar lub inwestycja

Nabyte na rynku wtórnym prawo wieczystego użytkowania gruntu może zostać zakwalifikowane w ujęciu bilansowym do:

- środków trwałych – jeżeli zostało zakupione na potrzeby prowadzonej działalności operacyjnej podmiotu (Wn „Środki trwałe"),

- towarów – jeżeli zostało zakupione z zamiarem odsprzedaży, np. przez deweloperów (Wn „Towary") lub

- inwestycji w nieruchomości – jeżeli będzie posiadane w celu osiągnięcia z niego korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu wartości lub innych pożytków np. w formie czynszu za najem lub dzierżawę (Wn „Inwestycje w nieruchomości i prawa").

Na nabywcy prawa wieczystego użytkowania gruntu może ciążyć z tego tytułu obowiązek odprowadzenia do budżetu państwa podatku od czynności cywilnoprawnych, co wymaga ujęcia zapisu księgowego:

1. Należny podatek od czynności cywilnoprawnych

Wn „Koszty według rodzajów" lub „Środki trwałe" (jeżeli podatek zwiększa wartość początkową prawa wieczystego użytkowania gruntu)

Ma „Rozrachunki publicznoprawne"

2. Zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych

Wn „Rozrachunki publicznoprawne"

Ma „Rachunki bankowe" ?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym o charakterze celowym (sposób korzystania z niego wyznacza umowa) i czasowym (trwa od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia tego terminu na kolejny taki sam okres), które może być ustanawiane na rzecz osób fizycznych i prawnych, na gruntach będących własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 §1 k.c.). Przedmiotem użytkowania wieczystego może być również ułamkowa część gruntu. Istota tej instytucji prawnej polega na cesji przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego – za odpłatnością lub pod tytułem darmym – uprawnień właścicielskich dotyczących oddawanych w wieczyste użytkowanie gruntów, bez wyzbycia się praw własności do nich (użytkowanie wieczyste należy do praw na rzeczy cudzej). Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego ma miejsce z jednoczesną sprzedażą posadowionych na nim budynków (art. 31 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. DzU z 2016 r., poz. 2147 ze zm.). Nie można bowiem przenieść użytkowania wieczystego bez równoczesnego przeniesienia własności budynków.

Pozostało 88% artykułu
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe