Kiedy właściciel mieszkania płaci PIT od wynajmu jak przedsiębiorca

Jeśli fiskus uzna, że wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, nie może rozliczać się w formie ryczałtu.

Publikacja: 20.11.2017 07:21

Kiedy właściciel mieszkania płaci PIT od wynajmu jak przedsiębiorca

Foto: Adobe Stock

Czy osoba zarabiająca na wynajmie może sama wybrać, jak płacić podatek? Czy ma prawo sama zdecydować, że rozlicza się jak osoba prywatna, a nie przedsiębiorca?

Fiskus uważa, że nie, ponieważ decydują o tym kryteria z definicji działalności gospodarczej, która jest w ustawie o PIT. Wynika z niej, że przedsiębiorcą stać się bardzo łatwo. Wystarczy, że działamy w sposób ciągły, powtarzalny, zorganizowany i chcemy na tym zarobić. Co do zasady wynajmujący spełnia te warunki. A fiskus coraz częściej kwalifikuje przychody z najmu do działalności gospodarczej, co wyklucza ryczałt. To problem dla osób, które rozliczały się w ten sposób, zmiana sposobu opodatkowania może bowiem spowodować powstanie zaległości podatkowej.

Uważać muszą zwłaszcza ci, którzy zajmują się najmem na większą skalę, np. mają kilkanaście mieszkań. Skarbówka może uznać, że działają w sposób profesjonalny i zorganizowany, są więc przedsiębiorcami. Czy ratunkiem dla nich jest sąd? Niekoniecznie. Naczelny Sąd Administracyjny niedawno uznał, że wynajem 11 mieszkań nie może być prowadzony inaczej niż w profesjonalny i zorganizowany sposób. Właścicielka powinna więc rozliczać się tak jak firma (sygn. II FSK 2769/15, opisywaliśmy ten wyrok w „Rzeczpospolitej" z 16 listopada 2017 r.).

Podobnie było w sprawie małżeństwa wynajmującego lokale mieszkalne i użytkowe w 14 budynkach. NSA podkreślił, że najem lokali na szeroką skalę to działalność gospodarcza. Wynajmujący muszą rozliczać zarobki tak jak przedsiębiorcy. Nie mają więc pełnego wyboru co do formy opodatkowania (sygn. II FSK 268/15).

Sądy i urzędy podkreślają też, że o sposobie rozliczenia decydują okoliczności wynajmu. Na pewno większe prawdopodobieństwo uznania za przedsiębiorcę jest wtedy, gdy zawodowo inwestujemy w nieruchomości, kupujemy mieszkania pod wynajem, szukamy klientów. Reklamowanie się, składanie ofert w różnych miejscach, inwestowanie w infrastrukturę – to wszystko może świadczyć o prowadzeniu wynajmu w sposób zorganizowany i na dużą skalę.

Z interwencją fiskusa muszą się też liczyć ci, którzy wynajmują mieszkania na krótki czas, np. turystom w wakacje. Skarbówka często przyjmuje, że są przedsiębiorcami i nie mogą płacić prostego ryczałtu. Tutaj sądy idą jednak w sukurs podatnikom. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie (sygn. I SA/Kr 151/17, opisywaliśmy go w „Rzeczpospolitej" z 21 czerwca 2017 r.) uznano, że jeśli właściciel mieszkania nie zapewnia gościom dodatkowych świadczeń, takich jak w hotelach, nie można uznać najmu za działalność gospodarczą (nawet jeśli wynajmuje je na krótki czas). W konsekwencji ma prawo do opłacania 8,5 proc. zryczałtowanego podatku.

Czy osoba zarabiająca na wynajmie może sama wybrać, jak płacić podatek? Czy ma prawo sama zdecydować, że rozlicza się jak osoba prywatna, a nie przedsiębiorca?

Fiskus uważa, że nie, ponieważ decydują o tym kryteria z definicji działalności gospodarczej, która jest w ustawie o PIT. Wynika z niej, że przedsiębiorcą stać się bardzo łatwo. Wystarczy, że działamy w sposób ciągły, powtarzalny, zorganizowany i chcemy na tym zarobić. Co do zasady wynajmujący spełnia te warunki. A fiskus coraz częściej kwalifikuje przychody z najmu do działalności gospodarczej, co wyklucza ryczałt. To problem dla osób, które rozliczały się w ten sposób, zmiana sposobu opodatkowania może bowiem spowodować powstanie zaległości podatkowej.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe